Thị trường kinh doanh bất động sản hứa hẹn nhiều sắc màu tươi mới trong năm nay, thế nhưng, các doanh nghiệp, nhà đầu tư lĩnh vực này lại có nhiều điều cần cân nhắc.

“Vốn pháp định” là gì?

Theo quy định pháp luật hiện hành, ngành nghề kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng phải có vốn pháp định. Luật Doanh nghiệp 2005 quy định vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp. Thế nhưng, Luật Doanh nghiệp 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015) không còn khái niệm về vốn pháp định. Phải chăng dưới góc nhìn của Luật Doanh nghiệp 2014 thì vốn pháp định không tồn tại? Hay vấn đề vốn pháp định được hiểu cụ thể theo từng luật chuyên ngành mà ngành, nghề kinh doanh đó có yêu cầu về nó?

Dõi theo Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015), luật này cũng không có khái niệm “vốn pháp định” nhưng lại quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỉ đồng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ hiểu thế nào về vốn pháp định? Bản chất của vốn pháp định theo các quy định pháp luật mới là gì?

Vốn kinh doanh bất động sản bị “trói”

Việc Luật Doanh nghiệp 2014 không có một quy định pháp luật rõ ràng về vốn pháp định khiến cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phần nào hoang mang. Thêm vào đó, khoản 1, điều 80 của Luật KDBĐS 2014 lại quy định hồi tố, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ ngày 1-7-2015. Cụ thể, tất cả các doanh nghiệp được thành lập sau ngày 9-11-2007⁽¹⁾ thì phải bổ sung vốn pháp định thêm 14 tỉ đồng, các doanh nghiệp được thành lập trước đó phải đăng ký vốn pháp định là 20 tỉ đồng.

Với quy định tại khoản 1, điều 80 của Luật KDBĐS 2014, bản chất của vốn pháp định dường như hé lộ một sự thay đổi lớn. Đó là một khoản vốn mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có, tồn tại và duy trì trong suốt thời gian hoạt động kinh doanh của mình? Bởi vì có những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập từ lâu cho đến nay đã thành những doanh nghiệp kinh doanh ổn định, có lãi nhưng không có vốn pháp định hoặc vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng, bây giờ phải bổ sung vốn pháp định cho đủ 20 tỉ đồng. Điều này suy ra “vốn pháp định” không còn mang ý nghĩa là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để “thành lập doanh nghiệp” như Luật Doanh nghiệp hiện hành quy định nữa.

Theo Luật Đầu tư 2014 (cũng có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2015), ngành nghề kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện⁽²). Theo đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Nếu xem vốn điều lệ là điều kiện của ngành nghề đầu tư, kinh doanh bất động sản thì điều kiện này không chỉ dừng lại ở điều kiện khi “thành lập” mà còn kéo dài suốt quá trình “hoạt động”.

Với cách hiểu các quy định pháp luật mới như trên, vốn điều lệ lúc này có thể sẽ là một khoản vốn “chết” mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải “để dành” trong ngân hàng hoặc bằng một loại tài sản bất di bất dịch khác. Nếu điều này là sự thật thì quả là một bất lợi không nhỏ đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thêm một “rào cản” đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 42 của Luật Đầu tư 2014. Mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Như vậy, sau ngày 1-7-2015, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà đầu tư thuộc trường hợp này phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng, đồng thời phải có khoản tiền ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư dự án. Khoản tiền này có bị “đóng băng” hay không còn phụ thuộc vào quy định của Chính phủ trong tương lai và khả năng tính toán của nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản trong mấy năm gần đây bộc lộ những điểm yếu do những lỗ hổng pháp lý nên những luật mới ra đời nhằm cố gắng “bít” lại các lỗ hổng này. Thế nhưng, với những quy định trên, thì việc ngăn ngừa bệnh “tài chính yếu” thực sự là chưa có “đơn thuốc” hiệu quả. Thêm vào đó, một số doanh nghiệp không bị bệnh này cũng phải “uống thuốc” phòng ngừa.

Nên chăng, vốn pháp định vẫn giữ nguyên bản chất là điều kiện cần để thành lập doanh nghiệp và chỉ áp dụng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập, bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp đăng ký đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới. Việc trị bệnh “tài chính yếu” nên có một phương thuốc đặc trị khác trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh để giúp doanh nghiệp có thể kinh doanh và không vướng vào vũng lầy mất khả năng tài chính.  

(1) Ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành.

(2) Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Phụ lục 4 - Danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, mục 109.