Nguồn cung BĐS cao cấp gần đây tăng chóng mặt dẫn đến những lo ngại tình trạng khủng hoảng thừa như trước đây. Tuy nhiên, cầu phân khúc này cũng tăng cao nên hầu hết nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện chưa có tình trạng bất ổn.

Gần đây, thị trường BĐS xôn xao câu chuyện cảnh báo về những yếu tố có thể gây bất ổn, trong đó có tình trạng cảnh báo thừa cung BĐS cao cấp từ báo cáo thị trường của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA).

Những quan ngại này phần nào đã tác động đến tâm lý lo lắng của thị trường. Tuy nhiên, qua phân tích từ nhiều chuyên gia, giới chuyên môn cho thấy thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại có nhiều điểm khác biệt so với trước đây, chưa có vấn đề quá lớn về cung – cầu của phân khúc cao cấp.

Có cầu thì mới có cung

Không phải bỗng dưng BĐS cao cấp lại bùng nổ trong 2 năm trở lại đây. Riêng năm 2015, theo Bộ Xây dựng có khoảng 38000 giao dịch thành công, phần lớn là nhà ở trung cao cấp. Nghiên cứu của Jones Lang LaSalle Việt Nam cho thấy lượng căn hộ bán thành công trong 2015 và nửa đầu 2016 cao hơn tới 250% so với căn hộ được bán trong giai đoạn 2011-2014.

Đây là điểm khác biệt lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay so với giai đoạn trước đây. Lý do tồn kho và thừa BĐS cao cấp giai đoạn 2009 đến 2012 được nhiều chuyên gia lý giải là bởi chủ đầu tư dự án phát triển tràn lan, đâu đâu cũng gắn “mác” dự án cao cấp, diện tích căn hộ được thiết kế quá lớn dẫn đến tổng giá trị BĐS rất lớn nên đa phần không phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Bởi vậy mới có câu chuyện nhà nước cho chia diện tích căn hộ lớn thành diện tích nhỏ, chủ đầu tư bán căn hộ thô…với mục đích giảm tổng giá trị để tạo thanh khoản cho BĐS những năm qua.

Vì thế, thị trường BĐS cao cấp hiện nay rất khác. Chủ đầu tư gần như thay đổi hoàn toàn tư duy về phát triển BĐS cao cấp: Cơ cấu diện tích căn hộ rất phù hợp với nhu cầu tùy vào dự án, lựa chọn vị trí trung tâm, đầu tư mạnh theo xu hướng “xanh”, gia tăng tiện ích cho người dân,…hiệu quả đem lại là BĐS bán rất chạy.

Theo phân tích của Jones Lang LaSalle Việt Nam, thời điểm trước đây căn hộ cao cấp và sang trọng chỉ chiếm 10% căn hộ được bán ra thị trường thì con số này đã tăng chóng mặt lên 27% vào 2015 và 44% nửa đầu 2016.

Những con số thống kê từ Bộ Xây dựng, cho thấy lượng giao dịch BĐS thành công những năm qua rất khả quan. Năm 2015 BĐS có giao dịch cao kỷ lục, lên tới gần 40.000 giao dịch cao nhất trong thập kỷ qua.


Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, có 3 lý do hiện nay các DN địa ốc lại đầu tư vào phân khúc cao cấp. Một là nền kinh tế phát triển ổn định, những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường đã phát huy tác dụng nên nhà đầu tư đẩy mạnh phát triển BĐS.

Hai là, có cầu thì mới có cung, chính nguồn cầu cao cấp do thu nhập của người dân ngày càng tăng cao, muốn cải thiện chỗ ở theo hướng cao cấp, cũng như nhu cầu đầu tư tích lũy tài sản.

Ba là, hiện nay phân khúc nhà ở trung bình chưa thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư do chưa hoàn thiện về cơ chế chính sách, đặc biệt là nguồn vốn cũng như yếu tố lợi nhuận khiến các DN địa ốc dồn sức cho dự án cao cấp.

Cảnh báo là đúng đắn, nhưng chưa lo ngại “vỡ trận” hay “bong bóng”

Như vậy, không phủ nhận nguồn BĐS cao cấp gia tăng mạnh gần đây nhưng điều quan trọng hơn cả là lượng tiêu thụ rất tốt nhờ thay đổi “concept” sản phẩm của các nhà phát triển, đặc biệt là những dự án có uy tín. Theo JLL Việt Nam, nguồn cung căn hộ trong 3 năm tới có thể tăng 74%, nhưng thị trường đủ sức hấp thụ lượng cung này.

Vậy, liệu nguồn cung BĐS bùng nổ dẫn tới thị trường “vỡ trận” hay “bong bóng” như trước đây?

Chia sẻ về vấn đề này, ở nhiều góc độ từ chuyên gia, nhà phát triển BĐS, nhà phân phối đều đồng tình việc cảnh báo là đúng đắn nhưng qua phân tích thì vấn đề cung-cầu BĐS cao cấp chưa đáng lo ngại. Nói như ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký VNREA, cảnh báo sẽ giúp cho cộng đồng doanh nghiệp có định hướng phát triển dự án ổn định, bền vững.

Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Dũng Minh, Phó TGĐ Vihajico, chủ đầu tư dự án Ecopark cũng đồng tình việc cảnh báo là đúng. Tuy nhiên, theo ông Minh chủ đầu tư hiện nay phải nghiên cứu rất kỹ càng thị trường, đối tượng khách hàng, mô hình sản phẩm, giá trị căn hộ…mỗi khi ra mắt dự án. Ông Minh lấy vị dụ ở Ecopark, sẩn phẩm căn hộ cao cấp gần như tiên phong trong phân khúc 1 tỷ, gần như không có đối thủ nên chẳng lo ngại vấn đề dư thừa.

Ông Vũ Cương Quyết, TGĐ Công ty Đất Xanh Miền Bắc - đơn vị chuyên phân phối BĐS không phủ nhận căn hộ cao cấp tăng mạnh trong 2 năm qua. Nhưng tính thanh khoản phân khúc này rất cao, 9 tháng qua tỷ lệ bán BĐS cao cấp ở Đất Xanh vẫn rất tốt (chiếm tới 50% tổng cung thay vì chỉ 20% như trước đây), chưa có tình trạng khoảng cách cung-cầu ở mức quá lớn có thể gây bất ổn.

Như vậy, có thể thấy rõ BĐS cao cấp ở thời điểm hiện tại chưa xuất hiện tình trạng tồn kho quá lớn. Nguồn cầu BĐS cao cấp sẽ vẫn rất lớn khi mà những nghiên cứu của các hãng tư vấn quốc tế uy tín như Boston Consulting Group (BCG), Nielson cho biết tầng lớp trung lưu có thể chiếm 1/2 dân số Việt Nam trong vài năm tới.