Mặc dù số ngân hàng thương mại được phép tham gia bảo lãnh BĐS đã lên đến con số 38, thế nhưng đến thời điểm này, tại Hà Nội chưa có dự án nào chính thức được ngân hàng bảo lãnh.

Còn vướng trong khâu thẩm định

Theo qui định tại khoản 1, điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015), trước khi cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai kể từ ngày 1/7, để đề phòng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng, chủ đầu tư BĐS phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết giao nhà sau khi huy động vốn và ký hợp đồng mua bán với khách hàng, ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn trả số tiền mà người mua đã nộp. Quy định này được các nhà đầu tư trông chờ rất nhiều, vì đây sẽ là công cụ bảo vệ người mua nhà, đồng thời cũng giúp thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, giúp thị trường minh bạch hơn. Khi chủ đầu tư có được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng cho dự án thì doanh nghiệp được coi là có đủ tiềm lực tài chính để thực hiện dự án.

Thế nhưng thực tế lại không đơn giản như vậy. Đại diện một chủ đầu tư trên địa bàn thành phố cho biết, hơn 1 tháng qua không biết bao nhiêu lần công ty phải lên gặp ngân hàng, thậm chí dừng cả bán hàng để lo thủ tục bảo lãnh, nhưng vẫn chưa được vì vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của chủ đầu tư. Trong khi đó, năng lực tài chính thì được thẩm định thông qua công ty kiểm toán theo đúng quy định. Còn về tài sản thế chấp, do doanh nghiệp đã thế chấp dự án vay vốn trước đó rồi nên phải huy động các tài sản khác để thế chấp và vì vậy sẽ rất khó khăn và hạn mức bảo lãnh sẽ thấp hơn.

Điều này là có cơ sở, ngay như dự án Imperia Garden, 203 Nguyễn Huy Tưởng, được xem là  khá “hót” trong thời gian vừa qua, khi có hơn 500 khách hàng đã đặt tiền cọc mua căn hộ ngay trong lễ mở bán vào cuối tháng 7, thế nhưng đến thời điểm này, dự án vẫn chưa được ngân hàng bảo lãnh. Chủ đầu tư HBI vẫn đang trong quá trình thương thảo với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) để sớm phát hành cam kết bảo lãnh tiến độ dự án Imperia Garden.

“Nước đến chân mới nhảy”?

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ trong 2 tháng qua, thị trường Hà Nội đã có hàng chục dự án triển khai bán hàng với cả trăm lượt mở bán nhưng phí bảo lãnh BĐS có chăng chỉ được đề cập đến trong những bản cam kết mà chưa có hợp đồng chính thức nào. Rất nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn loay hoay lo các thủ tục bảo lãnh cho dự án.

Về vấn đề này, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, các “đại gia” BĐS Hà Nội  có vẻ “nước đến chân mới nhảy”. Bởi lẽ tại TP.HCM, nhiều chủ đầu tư đã chuẩn bị trước về việc thực hiện bảo lãnh BĐS theo luật định nên việc bảo lãnh đã diễn ra rất sớm. Ví như tập đoàn Nova Land, từ cuối tháng 5/2015 (trước hơn một tháng Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực) đã ký kết với Ngân hàng VPBank nhằm hợp tác bảo lãnh, cam kết thực hiện bảo lãnh cho người mua nhà đối với các dự án tập đoàn đang triển khai, áp dụng đầu tiên cho dự án The Sun Avenue (tọa lạc ngay mặt tiền đại lộ Mai Chí Thọ, ngay trung tâm hành chính Thủ Thiêm, quận 2, TPHCM). Đây là dự án phức hợp căn hộ - thương mại - dịch vụ -văn phòng với hơn 1.400 căn trên 8 tòa tháp, thiết kế nổi bật bởi sự thông thoáng của cây xanh và tầm nhìn xuyên suốt từng góc cạnh của mỗi tháp.

Tại lễ ký kết, ông Phan Ngọc Hòa, Phó tổng giám đốc Ngân hàng VPBank, cam kết: “Trong giai đoạn thị trường vẫn còn khó khăn, chúng tôi rất cẩn trọng trong việc lựa chọn khách hàng hợp tác. Novaland là đối tác đã được chúng tôi thẩm định và đã được chứng minh qua quá trình phát triển dự án. Đây là một đơn vị chuyên nghiệp rất uy tín nên chúng tôi rất an tâm hợp tác bảo lãnh. Ngay sau khi ký kết hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư, chúng tôi sẽ thay mặt chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi của toàn bộ khách hàng, cụ thể như hoàn lại số tiền khách hàng đã thanh toán và các khoản tiền khác theo quy định trong hợp đồng đối với thời gian chậm trễ, nếu có”.

Được biết, Novaland là đơn vị tiên phong trong việc hợp tác vực dậy các dự án dang dở ở TPHCM, góp phần vào việc phát triển đô thị, giải quyết hàng tồn kho, làm ấm lại thị trường BĐS. Thương hiệu Novaland đã được nhiều khách hàng và nhà đầu tư tin tưởng và lựa chọn, bởi hầu hết các dự án đều được xây dựng đảm bảo tiến độ, đạt chất lượng cao, thậm chí có dự án vượt tiến độ so với cam kết với khách hàng; điển hình như dự án Sunrise City - Central Towers (quận 7) hay dự án Tropic Garden (quận 2) đã bàn giao nhà trước thời hạn cho khách hàng.

Tiếp đó, Công ty Him Lam Land đã ký kết với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) về việc bảo lãnh nhà ở dự án căn hộ cao cấp Him Lam Chợ Lớn, quận 6, TP.HCM.  Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land, đơn vị chịu trách nhiệm kinh doanh các dự án do Him Lam làm chủ đầu tư, mặc dù tính tới thời điểm hiện tại, dự án Him Lam Chợ Lớn đã xây xong và chỉ còn một chút điều chỉnh về cảnh quan. Theo luật, chủ đầu tư chỉ cần làm xong móng là có thể chào bán căn hộ, nhưng chúng tôi muốn mọi thứ phải chỉn chu trước khi đưa căn hộ đến tay người mua nhà. Việc ký kết hợp tác bảo lãnh với các ngân hàng không chỉ thể hiện sự tuân thủ pháp luật và trách nhiệm của Him Lam với người mua nhà mà còn góp phần làm tăng thêm lòng tin của thị trường, giúp đảm bảo quyền lợi tối đa cho người mua nhà.

Theo tìm hiểu, để được ngân hàng đứng ra bảo lãnh BĐS, chủ đầu tư dự án, ngoài việc chứng minh có kinh nghiệm thực hiện tốt một số dự án, các dự án muốn được bảo lãnh còn phải chứng minh với ngân hàng đầy đủ tính pháp lý, giấy phép triển khai, đã đủ điều kiện bán hàng theo quy định của pháp luật như căn hộ phải làm xong móng, dự án đất nền phải xong hạ tầng và móng nhà. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải chứng minh đã có đủ 20% trên tổng vốn đầu tư dự án, dựa trên số liệu đã được kiểm toán. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có tài sản đảm bảo cho hoạt động bảo lãnh, phòng khi doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết, ngân hàng sẽ phát mại tài sản để trả tiền cho khách hàng. Như vậy, chỉ những doanh nghiệp mạnh về tài chính mới có thể đáp ứng được những yêu cầu khắt khe của ngân hàng.

Bên cạnh đó, mức phí bảo lãnh không có sự thống nhất khiến cả doanh nghiệp và ngân hàng đều lúng túng. Trong quá trình đàm phán giữa chủ đầu tư và ngân hàng thì mỗi ngân hàng đưa ra một mức phí khác nhau. Chẳng hạn như có dự án được tính phí bảo lãnh là 1% trên tổng số tiền mua nhà nhưng những dự án giá trị tài sản thế chấp thấp, uy tín doanh nghiệp không cao thì phí có thể lên 2, thậm chí 3%. Điều này dẫn đến những cuộc đàm phán kéo dài mà chưa đạt được kết quả.