Trước mắt TP.HCM chỉ cho chia nhỏ căn hộ tại khu vực ngoại thành, còn khu trung tâm thì phải thận trọng.

“Dốc hết sức, doanh nghiệp (DN) cũng không gỡ nổi” - bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng Giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai, bày tỏ về những khó khăn, vướng mắc mà công ty gặp phải tại hội nghị đối thoại với các DN bất động sản (BĐS) và xây dựng do TP.HCM tổ chức ngày 10-4.

Tám năm chưa xong một dự án

Bà Loan cho hay Công ty Quốc Cường Gia Lai có dự án 90 ha tại huyện Nhà Bè, đã dốc hết sức làm thủ tục từ tám năm qua nhưng vẫn gặp khó khăn. Công ty đã bồi thường được 82% và xin phép xây cầu, làm bờ kè cho phần này. Các sở, ngành đồng ý nhưng quy định thời hạn thực hiện chỉ trong một năm. “Muốn làm cầu, bờ kè cho kịp thời hạn trên thì phải được giao đất nhưng công ty chưa được giao đất vì chưa hoàn tất bồi thường. Dù đã nhiều lần nhờ huyện hỗ trợ nhưng công ty chỉ được trả lời là chưa có chính sách. Tới lúc chúng tôi được giao đất thì đã hết hạn làm cầu, bờ kè” - bà Loan bày tỏ.

Theo bà Loan, cuối năm 2013, Sở Xây dựng cho hay thủ tục thực hiện dự án này phải quay lại từ đầu. Nếu công ty bồi thường xong 100% mới được làm chủ đầu tư, còn không thì phải đấu thầu. “Vậy 82% đất đã bồi thường của chúng tôi sẽ tính sao, ai là chủ? Đấu thầu là đấu thầu như thế nào?” - bà đặt câu hỏi.

Xin được chia nhỏ căn hộ

Ông Nguyễn Công Trí, Công ty Bến Thành Land, cho biết công ty có dự án gần đối diện chợ Bến Thành, quận 1. Năm năm qua, công ty chỉ bán được 30 căn hộ diện tích 60-70 m2. Còn 50 căn hộ diện tích 130-140 m2 không thể bán được trong khi lãi vay đến nay đã hơn 200 tỉ đồng. Do đó công ty kiến nghị TP cho phép chia nhỏ căn hộ để gỡ khó.

Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở QHKT, có tình trạng xin chuyển, chia nhỏ căn hộ là do quy luật thị trường. “Trước đây DN xin nhà cao tầng, diện tích lớn sau đó không bán được thì xin điều chỉnh, chuyển đổi. Vì thế phải có sự điều tra kỹ, đánh giá đúng và mang tính chất lâu dài về thị trường từ phía Nhà nước lẫn chủ đầu tư” - ông nhận xét.

Ông Nam đề nghị Hiệp hội BĐS TP cần điều tra kỹ về nhu cầu, tác động xã hội của việc chia nhỏ căn hộ trước khi tham mưu cho TP. Đặc biệt không thể so sánh TP với những đô thị phát triển như Singapore, Hong Kong… Đáp lại, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Đỗ Thị Loan cho rằng Sở QHKT phải khảo sát trước khi duyệt quy hoạch hoặc có chủ trương cấm, hạn chế thì mới không bị “duy ý chí”.

Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín nhìn nhận công tác điều tra, khảo sát thị trường BĐS thời gian qua không được “đến nơi đến chốn”. Tuy nhiên, ông Tín cho rằng quy hoạch không thể chạy theo thị trường dù cần cởi mở. “Việc chia nhỏ căn hộ không khó về quy chuẩn, cái khó là về quy hoạch, dân số. Hạ tầng TP chỉ đáp ứng cho 2,5 triệu dân nhưng dân số giờ đã hơn 10 triệu người. Đường sá không mở được bao nhiêu, nếu nén dân thêm nữa thì hạ tầng không đáp ứng nổi” - ông phân tích. Do đó trước mắt TP chỉ cho chia nhỏ căn hộ tại những khu vực ngoại thành, còn khu trung tâm thì phải thận trọng.

Tiền sử dụng đất: DN vẫn kêu

“Tiền sử dụng đất không công bằng” - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, có ý kiến. Ông dẫn chứng: Dự án Công ty Lê Thành ở quận Bình Tân nhận chuyển nhượng 100 tỉ đồng có công chứng, đóng thuế đầy đủ. Thế nhưng khi khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì công ty chỉ được trừ khoảng 10 tỉ. Không nộp được tiền sử dụng đất thì không được cấp phép xây dựng, mà không cấp phép thì không thể khởi công để bán lấy tiền nộp tiền sử dụng đất. “Tình trạng cứ vòng vòng, không biết đi đâu và kẹt mãi” - ông nêu ý kiến.

Giám đốc Sở Tài chính, bà Đào Thị Hương Lan, giải thích: “Chi phí bồi thường hỗ trợ tính theo bảng giá đất của đất hiện trạng (thường là đất nông nghiệp) nên thấp hơn rất nhiều so với chi phí mà DN tự thỏa thuận. Theo dự thảo nghị định mới của Bộ Tài chính, tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, số tiền được cấn trừ cũng được tính bằng giá đất theo bảng giá của mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích nhân với hệ số điều chỉnh.

“Như vậy mới công bằng. Lưu ý thêm là hệ số điều chỉnh này không phải là hệ số K TP áp dụng cho hộ gia đình cá nhân mà sẽ ban hành mới” - bà nhận xét. Tuy nhiên, ý kiến này bị các DN phản đối. Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng nếu hệ số điều chỉnh cao thì tiền sử dụng đất cũng sẽ quá lớn như lâu nay. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP, kiến nghị TP tiếp tục đề xuất tiền sử dụng đất chỉ thu theo mức 15%-20%. Quan điểm này được Cục trưởng Cục Thuế TP Nguyễn Đình Tấn và giám đốc Sở TN&MT Đào Anh Kiệt đồng tình.

Cam đoan giải quyết hồ sơ đúng thời hạn

Sau khi rà soát tám bước từ lúc DN được thành lập đến khi khởi công dự án thì phải mất 21-27 tháng. Sở sẽ nghiên cứu và báo cáo TP rút ngắn tối đa thời gian này. Về phía Sở, tôi cam kết nếu DN thỏa bốn điều kiện: Có pháp nhân, phù hợp quy hoạch, có quyền sử dụng đất và có năng lực tài chính thì sẽ đảm bảo không bị chậm trễ. Sở cam đoan sẽ giải quyết minh bạch, rõ ràng. Nếu không có vướng mắc, không có sai sót mà hồ sơ bị giải quyết trễ, DN hãy liên hệ trực tiếp với lãnh đạo Sở để được tiếp bất kỳ lúc nào. Số điện thoại của ban giám đốc đã công khai trên website của Sở.

Ông TRẦN TRỌNG TUẤN, Giám đốc - Sở Xây dựng TP.HCM