Sau thời gian đóng băng, từ giữa năm 2014 đến nay, thị trường BĐS TPHCM nói riêng và cả nước nói chung đang ấm dần lên, tạo sự phấn khởi cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Một số chuyên gia cho rằng BĐS phục hồi là điều đáng mừng song phải thận trọng, không để thị trường quay trở lại thời kỳ bong bóng như những năm trước.

Chưa có dấu hiệu

Thời gian gần đây, cùng với xu hướng ấm lên của thị trường, giá BĐS một số khu vực tại TPHCM, Long Thành (Đồng Nai), Phú Quốc (Kiên Giang)…được đồn thổi tăng mạnh, có nơi tăng giá gấp 2-3 lần. Điều này làm dấy lên những lo ngại về nạn đầu cơ, tích trữ, đẩy giá ảo, nguy cơ bong bóng BĐS có thể quay trở lại.

Ghi nhận cho thấy giá BĐS chỉ nhích lên 5-10% ở những dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng xung quanh hoàn chỉnh, chủ đầu tư có uy tín và năng lực tài chính tốt. Với những dự án quy mô lớn cả hàng ngàn căn hộ, khu đô thị vài chục ha… đang trùm mền do thị trường đóng băng, nay vẫn bất động: dự án Kenton Residences (huyện Nhà Bè) của Công ty Tài Nguyên; Saigon One Tower (quận 1) của CTCP Địa ốc Sài Gòn M&C; PetroVietnam Landmark Tower của CTCP BĐS xây lắp dầu khí Việt Nam…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, từ quy luật và qua quan sát thực tiễn ở nhiều nước, bong bóng BĐS thường chỉ có thể xuất hiện khi hội được các yếu tố: nền kinh tế phát triển quá nóng; buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; sự phát triển lệch pha trên thị trường BĐS (thường xảy ra tại phân khúc cao cấp); có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo; thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường BĐS…

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, ông Châu nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS trong năm 2015 và có thể cả năm 2016. Bởi lẽ, nền kinh tế nước ta mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2013 ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ khoảng 16%, so với mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 - năm đỉnh điểm của bong bóng BĐS - lên đến 37,8%.

Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý. Yếu tố đáng quan ngại là phân khúc cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát. Giao dịch BĐS hiện vẫn đang diễn ra bình thường, chưa xuất hiện đầu cơ, đẩy giá ảo.

Hàng tồn kho giảm mạnh

Các số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS, CBRE, Savills gần đây đều cho thấy lượng BĐS tồn kho đã giảm mạnh. Bộ Xây dựng tính toán đến ngày 20-7-2015, tổng giá trị tồn kho BĐS TPHCM khoảng 11.996 tỷ đồng, so với quý I-2013 giảm 16.746 tỷ đồng (giảm 58,26%); so với tháng 12-2013 giảm 5.473 tỷ đồng (giảm 31,33%); so với 20-6-2015 giảm 584 tỷ đồng.

Trong đó, tồn kho chung cư 5.062 căn (tương đương 8.618 tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng 621 căn (tương đương 1.738 tỷ đồng); tồn kho đất nền nhà ở 264.629m2 (tương đương 1.203 tỷ đồng); tồn kho đất nền thương mại 34.318 m2 (tương đương 437 tỷ đồng).

Tại buổi họp về kế hoạch phát triển thị trường BĐS TPHCM vào ngày 14-8, Sở Xây dựng TPHCM cũng đã  cập nhật lượng hàng tồn kho giảm mạnh. Cụ thể, TP có tổng cộng 1.219 dự án, với quy mô 4.921ha, gồm 315.506 căn hộ và hơn 45 triệu m2 sàn xây dựng. Hiện đã xây dựng hoàn thành 489 dự án (chiếm tỷ lệ hơn 40%), đang triển khai 717 dự án  và 97 dự án ngưng thi công. Đáng mừng là đến nay số lượng hàng tồn kho đã giảm mạnh, từ gần 15.000 căn hộ hồi cuối năm 2012 còn khoảng hơn 3.400 căn hộ. Giá bán nhà đất đã tăng khoảng 15-20% so với thời điểm đóng băng vào cuối năm 2012.

Hiệp hội BĐS TPHCM khẳng định thị trường TPHCM đang phục hồi mạnh trên tất cả các phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững - trụ cột của thị trường. Những doanh nghiệp tập trung cung ứng cho thị trường ở phân khúc này có thể kể đến như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Phúc Khang, Lê Thành, An Gia, Saigon Res, Resco, Hưng Ngân, Phước Thành, Khang Gia, Sacomreal…

Bên cạnh đó, phân khúc BĐS cao cấp cũng phát triển mạnh với nhiều dự án được khởi công xây dựng, chào bán trên thị trường. Ngoài khu đô thị Nam Sài Gòn đang có xu thế dịch chuyển phát triển tập trung sang phía Đông, từ bờ Tây sông Sài Gòn (quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4), qua quận 2 và một phần quận 9 giáp ranh quận 2, có thể coi đường cao tốc TPHCM - Long Thành đang là ranh phía Đông của vùng trọng điểm phát triển các dự án BĐS cao cấp.

Hoạt động mua bán chuyển nhượng (M&A), hợp tác đầu tư phát triển dự án diễn ra rất mạnh giữa các doanh nghiệp. Trong đó nổi bật vai trò thống lĩnh của các doanh nghiệp trong nước, đang dần dần hình thành những tập đoàn lớn cả về quy mô hoạt động, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, SSG, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Him Lam, M.I.K, TNR Holdings, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang... Thông qua hoạt động M&A, các doanh nghiệp đã tự giải quyết một phần quan trọng hàng tồn kho, nợ xấu trên thị trường BĐS.