Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, biên độ lợi nhuận bất động sản ở mức độ trên dưới 20% là hợp lý.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) có cuộc trả lời phỏng vấn BizLIVE xung quanh vấn đề về thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh hiện nay.

* Ông có thể cho biết nguyên nhân gây “bong bóng” bất động sản cách đây vài năm?

“Bong bóng” bất động sản xảy ra khi nền kinh tế phát triển nóng cộng với sự phát triển nguồn cung lệch pha nhu cầu thị trường và xuất hiện làn sóng đầu cơ. “Bong bóng” bất động sản đỉnh cao là năm 2007 do thị trường phát triển nguồn cung lệch nhu cầu về phân khúc cao cấp, làn sóng đầu cơ mua để bán lại theo kỳ vọng giá lên chứ không phải  mua để ở, có những dự án bất động sản cao cấp mọc lên ở khu vực không có kết nối hạ tầng đồng bộ chỉ để đáp ứng nhu cầu thị trường lúc đó.

Giai đoạn thị trường rơi vào tình trạng “bong bóng” cứ mua bất động sản là có lãi, có những người thức đêm để canh đặt chỗ mua suất mua căn hộ. Đây là đầu tư chênh lệch giá, đầu tư những giá trị không thật. Những nhà đầu tư thứ cấp mọc như nấm sau mưa và xuất hiện những nhà đầu cơ tạo nên những kỳ vọng mới, lớp giá sau cao hơn giá trước làm thành những con sóng giá ảo.

Giai đoạn này, có những dự án, đất nền tại quận 7 lúc chưa có cầu Kênh Tẻ giá chỉ 7 triệu đồng/m2. Sau khi cầu Kênh Tẻ được xây xong giá những dự án, đất nền được thổi lên chóng mặt với giá gốc chỉ 12 triệu đồng/m2 tăng tới 30 triệu đồng/m2, 50 triệu đồng/m2, rồi lên tới 80 triệu đồng/m2 và giá đỉnh điểm được chào là 105 triệu đồng/m2, nhưng giá giao dịch thực tế không đến mức đó.

Giới đầu cơ đã kịp rút vốn trước khi giá “bong bóng xẹp xuống còn 40-50 triệu đồng/m2.

Để hạ nhiệt “cơn sốt” bất động sản đang lan tràn, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ra chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường từ đỉnh cao rơi thẳng đứng, các giao dịch trên thị trường bất động sản “đông cứng”. Lãi suất ngân hàng cho vay lên đến 25%/năm trên giấy tờ, nhưng thực chất doanh nghiệp phải trả thêm lãi suất ngoài hợp đồng để có thể vay vốn tiếp tục hoạt động. Lãi suất quá cao cộng với thị trường ảm đạm khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu cơ phá sản, nợ nần chồng chất.

Đến tháng 8/2008, HOREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nới lỏng tín dụng cho bất động sản. Đến năm 2009, Chính phủ đưa ra gói kích cầu đầu tư 1 tỷ USD, thị trường bất động sản hồi phục và phát triển, nhưng lại dẫn đến nguy cơ quay trở lại “bong bóng” bất động sản và mất ổn định vĩ mô cuối năm 2010.

Đến tháng 2/2011, Chính phủ ban hành chính sách thắt chặt tiền tệ và coi bất động sản là phi sản xuất khiến thị trường lại rơi vào tình trạng “đóng băng” kéo dài. Cuối 2011, HOREA đề nghị và được Chính phủ chấp thuận coi bất động sản không thuộc lĩnh vực phi sản xuất nhưng vẫn bị coi là ngành cho vay có điều kiện đặc biệt và phải quản lý.

Cuối 2012, HOREA đề nghị Chính phủ tháo gỡ tình trạng hàng tồn kho, nợ xấu lớn trên thị trường bất động sản và hỗ trợ cho người thu nhập có nhà ở và Chính phủ ban hành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

Đặc biệt, mới đây hệ số rủi ro cho vay bất động sản đã được giảm từ từ 250% xuống còn 150% theo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước.

* Ông có ý kiến gì khi Thủ tướng đã cảnh báo về nguy cơ lặp lại tình trạng “bong bóng” bất động sản như những năm trước đây?

Thủ tướng Chính phủ đã cảnh báo về nguy cơ này của thị trường bất động sản trong phiên họp trực tuyến Chính phủ thường kỳ 6 tháng năm nay. Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đều nhận định về sự ấm lên và quan ngại về nguy cơ “bong bóng” bất động sản.

Còn theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, 6 tháng đầu năm nay đã có 7.500 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần cùng kỳ.

HOREA cũng đồng ý quan điểm của Thủ tướng quan ngại về nguy cơ “bong bóng”, nhưng cũng kiến nghị Chính phủ không nên để quay lại tình trạng “đóng băng” bất động sản. Nếu xảy ra “đóng băng” lần nữa sẽ tổn hại đến tất cả các chủ thể liên quan: chủ đầu tư, ngân hàng, các nhà phát triển bất động sản, người mua…

Thị trường bất động sản đóng băng đã gây thất thu trong 07 năm qua, gây khó khăn cho nền kinh tế. Chúng ta đừng nghĩ lạm phát trong mọi trường hợp là xấu. Lạm phát ở mức độ hợp lý khoảng trên dưới 5% lại là sự kích thích cho kinh tế phát triển. Do vậy, “bong bóng” hay “đóng băng” bất động sản cũng đều có nguyên nhân rất quan trọng từ chính sách vĩ mô.

* Thị trường bất động sản TP.HCM đang trở lại với nhu cầu thực, nhưng các dự án cao cấp vẫn chuyển động khi các dự án cũ vẫn chưa giải quyết xong, thưa ông?

Khu vực quận 1 vẫn là khu vực tập trung phát triển bất động sản cao cấp. Nhưng hiện nay, có sự chuyển dịch trọng tâm các dự án cao cấp từ khu Nam Sài Gòn sang khu phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh.

Các dự án cao cấp được chủ đầu tư tập trung theo khu vực từ bờ Tây sông Sài Gòn. Lấy trục từ ngã ba kênh Thanh Đa đến Tân Cảng (quận Bình Thạnh) qua Ba Son (quận 1), cảng Sài Gòn đến cầu Tân Thuận (quận 4) và hất qua bên kia sông Sài Gòn (quận 2 và quận 9) thuộc bên trong trục đường cao tốc Cát Lái- Long Thành – Dầu Dây.

Không chỉ phân khúc cao cấp, rất nhiều chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc nhà ở giá thấp như Hưng Thịnh, Nam Long, ThuDucHouse, An Gia, Lê Thành, Phúc Khang… với hàng chục nghìn căn hộ sẽ được tung ra từ nay đến năm 2017 để đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân.

* Theo đánh giá của Savills, từ nửa cuối năm 2015 đến 2017, dự kiến thị trường TP.Hồ Chí Minh sẽ đón nhận thêm khoảng 59.200 căn hộ mới. Theo ông, nguồn cung sẽ dư thừa và nhà đầu tư không hấp thụ hết?

Đang có nhiều dự án được triển khai trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, chẳng hạn dự án Vinhomes Tân Cảng tổng thể là 10.000 căn, nhưng Vinhomes đang chào bán khoảng 1.200 căn và tiếp tục hoàn thiện đến năm 2020; Dự án Sala Thủ Thiêm của Đại Quang Minh với số lượng gần 5.000 căn; Dự án Masteri Thảo Điền hơn 2.000 căn… được mở bán với số lượng theo từng giai đoạn ra thị trường, các doanh nghiệp không cung cấp ồ ạt như trước đây dễ dẫn đến dội hàng.

Giao dịch bất động sản tăng là có thật. Nhà đầu tư hiện nay đủ kiến thức để sàng lọc thông tin sau 7 năm khó khăn. Chủ đầu tư cũng thận trọng hơn khi bán cho khách hàng để tránh đầu cơ.

* Ông có thể cho biết biên lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện nay là bao nhiêu?

Trong giai đoạn “đóng băng” bất động sản từ năm 2008 đến giữa năm 2014, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải bán lỗ các dự án để cắt lỗ, trả nợ vay, trả lãi ngân hàng. Giá bất động sản giảm mạnh, các nhà đầu tư và người mua nhà đã có thể mua được các dự án, căn hộ dưới giá thành, thậm chí có trường hợp chỉ bằng 40% giá vốn của doanh nghiệp.

Năm 2014 thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản đã có lãi. Biên độ lợi nhuận dao động quanh mức 5%-12%. Theo tôi, biên độ lợi nhuận bất động sản ở mức độ trên dưới 20% là hợp lý.

* Xin cảm ơn ông!