Thông tư 31 của Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư được ban hành 30/12/2016, có hiệu lực từ 15/2/2017. Tuy nhiên, đến nay, việc phân hạng nhà chung cư vẫn chưa công khai minh bạch, khiến cho người mua nhà như lạc vào “mê hồn trận”, bởi chủ đầu tư nào cũng quảng cáo rầm rộ là chung cư cao cấp (CCCC).

Theo Thông tư, mục tiêu phân hạng nhà chung cư thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Trong vai người đi tìm nhà chưng cư phân khúc hạng trung, phóng viên đến các sàn giao dịch bất động sản (BĐS) và thậm chí liên hệ với chủ đầu tư và đều nhận được thông tin đây là chung cư cao cấp (tức hạng A). Và khi đã được phân hạng cao cấp thì điều đương nhiên, giá mỗi m2 nhà sẽ cao hơn các thứ hạng khác.

Tìm mỏi mắt

Khi đi sâu vào tìm hiểu các dự án được giới thiệu cao cấp thì hầu như ít dự án nào đạt được từ 18/20 tiêu chí đánh giá đối với nhà chung cư hạng A.

Khảo sát tại các khu vực quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Hà Đông, Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Long Biên, quận Thanh Xuân có số lượng chung cư cao cấp nhiều nhất, tới 27 dự án; ít nhất là quận Hoàn Kiếm, gần 10 dự án.

Rõ ràng, các dự án mới về sau này đều đeo mác “cao cấp” mà ít có sự công nhận của cơ quan quản lý nhà nước. Chính bởi sự “nhập nhèm” giữa chung cư hạng A, B, C nên thị trường BĐS vẫn đang dư thừa phân khúc cao cấp, thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý.

Ông Trần Ngọc Quang, nguyên Tổng thư ký Hiệp hội (HH) BĐS Việt Nam, cho rằng chính vì tất cả các dự án đều rao bán là CCCC nên đã tạo ra một lượng hàng hoá BĐS thừa ứ. Điều này là do các chủ đầu tư xây dựng quá nhiều ở phân khúc này và cũng chính chủ đầu tư tự phong cho dự án là cao cấp mà không có tiêu chí cụ thể.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, tính đến 20/9/2017, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 26.294 tỷ đồng. Để phù hợp với nhiều đối tượng có nhu cầu nhà ở, cả nước đã có 63 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 42.370 căn hộ. Có 96 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.

Mới đây, tại cuộc họp báo Diễn đàn BĐS thường niên lần thứ nhất, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch HH BĐS Việt Nam, cũng cho hay, lường trước các dự án cao cấp tính thanh khoản sẽ giảm đi, Hiệp hội sẽ định hướng các doanh nghiệp đề xuất với Chính phủ có giải pháp lái mạnh doanh nghiệp sang nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.

Điều mà ông Nguyễn Trần Nam chia sẻ cũng là mong ước của những người thu nhập thấp khi tìm mua nhà được biết thông tin minh bạch về chung cư hạng A, B, C để biết được giá trị thật, không chỉ bằng cảm quan mà bằng sự công nhận của cơ quan quản lý nhà nước.

Ít doanh nghiệp đề nghị

Trao đổi với phóng viên Thời báo Kinh Doanh, đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, hiện chưa đến thời gian thống kê nên số liệu các Sở Xây dựng gửi về chưa cụ thể. Tuy nhiên, một điều rõ ràng là ít doanh nghiệp đề nghị lên cơ quan quản lý nhà nước phân hạng nhà chung cư.

Thông tư 31 không đề cập đến chế tài xử lý nếu chủ đầu tư không đề nghị phân hạng nhà chung cư mà chỉ có chế tài xử lý đối với vi phạm như làm sai lệch hồ sơ, công nhận mới hoặc công nhận lại không đáp ứng các tiêu chí của Thông tư. Do vậy, việc các doanh nghiệp ít đề nghị phân hạng nhà chung cư là một điều dễ hiểu.

Theo ông Trần Ngọc Quang, Thông tư 31 mới ra đời cần một thời gian để thích nghi khi đi vào thực tiễn. “Tôi hy vọng sẽ giải quyết được vấn đề các chủ đầu tư xác định mình là hạng A, B, C và cơ quan nhà nước cần định vị được chung cư đó ở hạng nào”, ông Quang nói.

Điều đó có nghĩa sẽ phụ thuộc vào cam kết của chủ đầu tư khi đưa sản phẩm ra thị trường. Từ đó, người dân có tiêu chí đánh giá, giám sát cam kết của chủ đầu tư, chứ không như hiện nay không có một tiêu chí nào, hoặc có do chủ đầu tư tự đặt ra chứ không phải chịu giám sát của cơ quan quản lý nhà nước

Tuy nhiên, trong 20 tiêu chí đánh giá nhà chung cư hạng A vẫn có tiêu chí bất cập. Đơn cử như có chung cư ở vị trí khá tốt, hiện đại, nhưng chỉ có một số tiêu chí không đáp ứng được như bến xe, giao thông công cộng, trường tiểu học, bệnh viện phòng khám cách từ 1-1,5 km (theo tiêu chí cách 0,5 km)… thì những tiêu chí này cần có sự điều chỉnh và quy định chi tiết hơn.