Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN - sổ đỏ) cấp cho chủ đầu tư được thế chấp tại ngân hàng, người mua nhà chuyển nhượng không đúng quy định, ký hợp đồng mua bán không qua sàn giao dịch… là những vướng mắc về pháp lý khá phổ biến khiến việc cấp sổ đỏ cho người mua nhà không thực hiện được.

Vướng mắc về pháp lý

Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Hà Nội, năm 2014 chỉ tiêu HĐND thành phố giao là cấp 40.000 GCN cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, tính đến hết tháng 9-2014, số hồ sơ cơ quan chức năng nhận được mới đạt 62% kế hoạch (24.822 hồ sơ), trong đó đã cấp 21.000 GCN, bằng 52% kế hoạch. Đáng chú ý, số hồ sơ Sở TN-MT tiếp nhận từ ngày 1-8 đến hết 30-9 theo quy định mới bằng số hồ sơ các quận, huyện tiếp nhận suốt từ ngày 1-1 đến 30-7.

Cũng theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, nguyên nhân cơ bản của tình trạng chậm trễ trong cấp GCN cho người mua nhà ở dự án thương mại là những vướng mắc về pháp lý. Chẳng hạn dự án đã cấp GCN cho chủ đầu tư, chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, do vậy, muốn cấp GCN cho người mua nhà phải chờ chủ đầu tư giải chấp tại ngân hàng. Hay phổ biến hơn là việc người mua nhà thực hiện chuyển nhượng lại qua nhiều chủ, không theo quy định dẫn đến việc người mua cuối không thể hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý để cấp GCN.

Qua thụ lý hồ sơ, cơ quan chức năng còn phát hiện nhiều trường hợp chủ đầu tư và người mua ký hợp đồng mua bán không qua sàn giao dịch theo quy định, thậm chí đã xuất cả hóa đơn tài chính… Và cuối cùng, chính các chủ đầu tư thiếu trách nhiệm trong việc hoàn thiện hồ sơ cấp GCN cho người mua nhà. "Mặc dù nhiều dự án đã được Sở TN-MT và chính quyền địa phương trực tiếp tháo gỡ vướng mắc nhưng số lượng hồ sơ nộp đến Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội rất hạn chế. Hiện còn khoảng 30 chủ đầu tư dự án chưa nộp hồ sơ cấp GCN cho cơ quan chức năng" - ông Nghĩa nói.

Rút thời gian làm thủ tục còn 20 ngày

Để đốc thúc việc cấp GCN tại các dự án nhà ở thương mại, Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Nguyễn Xuân Lưu đề nghị, Sở TN-MT thông báo cho các quận biết tình trạng cấp GCN ở các dự án trên địa bàn để đôn đốc vì quận, huyện có trách nhiệm quản lý hành chính. Ngoài ra, nên ghi rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn tất nghĩa vụ về tài chính của dự án, thủ tục cấp GCN cho người mua tại hợp đồng mua bán. Nếu có sự ràng buộc rõ ràng, người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư nếu chậm trễ.

Phó Chủ tịch UBND quận Long Biên Nguyễn Văn Chiến cho biết, qua tiếp xúc, cử tri rất bức xúc tình trạng chậm trễ trong cấp GCN. Quận đã nhiều lần làm việc với các chủ đầu tư, nhưng không hiểu sao hồ sơ nhận được vẫn rất ít. Có lẽ, cần công khai tình trạng cấp GCN tại dự án cho người dân biết để giám sát chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không thực hiện, công khai danh tính trên phương tiện thông tin đại chúng. Với quan điểm không thể để người mua nhà thiệt thòi do sai phạm của chủ đầu tư, ông Nguyễn Kim Vinh, Phó Chủ tịch UBND quận Bắc Từ Liêm đề nghị, cần quy định cụ thể trường hợp chủ đầu tư làm sai quy hoạch, vi phạm các quy định pháp luật phải chịu trách nhiệm, còn người dân khi đã hoàn tất các nghĩa vụ vẫn phải được cấp GCN quyền sở hữu.

Liên quan đến thủ tục hành chính, theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, thành phần hồ sơ được rút tối đa từ 9 loại giấy tờ còn 4 loại. Việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện trực tuyến và người được cấp giấy có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính tại nơi gần nhất. Kể từ ngày 5-8-2014, thời gian giải quyết hồ sơ được rút từ 52 ngày xuống còn không quá 20 ngày. Với những vướng mắc cụ thể, Sở TN-MT đề nghị cho phép người mua nhà trực tiếp kê khai, nộp hồ sơ cấp GCN mà không chờ chủ đầu tư; cho phép Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thực hiện đăng ký biến động với trường hợp Sở cấp GCN…

Tuy nhiên, việc người dân trực tiếp nộp hồ sơ cấp GCN khiến chủ đầu tư quan ngại. Đại diện Tập đoàn Bitexco - chủ đầu tư dự án The Manor Hà Nội cho biết: Có trường hợp thế chấp căn hộ tại ngân hàng dưới dạng cam kết ba bên ngân hàng, chủ đầu tư, chủ căn hộ. Nếu chủ căn hộ trực tiếp làm GCN mà không thông qua chủ đầu tư có thể gây khó khăn trong quản lý và thiệt hại cho ngân hàng. Vì vậy cần thêm quy định, cơ quan cấp GCN thông báo cho chủ đầu tư và chủ đầu tư có xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho hộ dân.

Trong tổng số 235 dự án nhà ở, khu đô thị đã được thành phố giao đất, đã có 112.150 căn (trên tổng số 216.580 căn hộ chung cư, nhà thấp tầng) xây dựng xong, bàn giao cho người mua. Từ năm 2013 trở về trước, đã có 36.110 GCN được cấp cho người mua, còn 76.040 căn, chủ đầu tư chưa làm thủ tục. Hơn 104.000 căn khác đang trong quá trình xây dựng.