Nghị định số 104/2014 của Chính phủ, có hiệu lực từ 29/12/2014, đã đưa ra khung giá đất mới, với mức tối đa là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đất ở tại đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ, cao gấp đôi so với quy định cũ.

Nhiều chuyên gia lo ngại, quy định mới này sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn khi chi phí giải phóng mặt bằng tăng mạnh.

“Nới” khung giá đất ở gấp đôi

Theo Nghị định 104/2014, khung giá đất gồm hai nhóm, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Với nhóm đất nông nghiệp, Chính phủ ban hành khung giá đất trồng cây hàng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; khung giá đất trồng cây lâu năm; khung giá đất rừng sản xuất; khung giá đất nuôi trồng thủy sản và khung giá đất làm muối.

Đối với nhóm đất phi nông nghiệp, Nghị định phân định khung giá cho nhiều loại: đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đặc biệt, theo Nghị định 104, đất ở tại các đô thị có giá tối thiểu là 40.000 đồng/m2, áp dụng với đô thị loại 5 vùng Bắc Trung Bộ. Mức giá tối đa đối với đất ở tại các đô thị là 162 triệu đồng/m2 (mức giá hiện hành là 81 triệu đồng/m2), áp dụng cho đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ. Đối với khung giá đất thương mại, dịch vụ tại các đô thị, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ đều có khung giá đất từ 120.000 đồng đến 129,6 triệu đồng/m2, tùy loại đô thị.

Khung giá đất ở tại nông thôn được chia theo từng vùng kinh tế, từng loại xã. Trong đó, thấp nhất là xã miền núi vùng Tây Nguyên, với giá tối thiểu là 15.000 đồng/m2; cao nhất là xã đồng bằng vùng đồng bằng sông Hồng với giá tối đa 29 triệu đồng/m2. Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất.

Doanh nghiệp gặp khó

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, Chính phủ cần đưa khung giá đất tối đa hiện nay lên mức 400 - 500 triệu đồng/m2 mới tiệm cận với giá thị trường. Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường nâng khung giá đất cao nhất lên 162 triệu đồng/m2, theo ông Võ, thực ra chỉ mang tính nửa vời, cao hơn so với mức cũ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Trong khi đó, theo luật thì chúng ta phải định giá đất tương đương với giá thị trường.

Tuy nhiên, doanh nghiệp bất động sản lại có quan điểm hoàn toàn ngược lại. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, việc tăng khung giá đất gấp đôi sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản suy sụp trong bối cảnh thị trường vẫn đang rất khó khăn.

Ông Đực lý giải, việc khung giá đất tăng lên gấp đôi đồng nghĩa với việc doanh nghiệp bất động sản sẽ phải bỏ tiền ra mua  quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng… với chi phí lớn hơn nhiều.

“Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sống dở, chết dở, thậm chí không có tiền để đóng tiền sử dụng đất hoặc phá sản và đang phải trả lại đất cho Nhà nước. Nếu tăng giá đền bù đất lên gấp đôi sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà trong tương lai”, ông Đực nói.

Ở góc nhìn vĩ mô, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, với việc khung giá đất được nâng lên gấp hai lần, Nhà nước sẽ gặp khó khăn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng nhận định, tăng khung giá đất trong bối cảnh cần nhiều giải pháp để vực dậy doanh nghiệp bất động sản như hiện nay là không ổn. Theo ông Liêm, Bộ Tài nguyên và Môi trường không nên chỉ quản lý giá đất đai trong thị trường cấp 1, mà phải chú trọng quản lý giá đất ở cả thị trường cấp 2.

“Chính đơn vị này đề ra quy định giá bồi thường khi thu hồi đất dựa vào giá thị trường, nhưng khi doanh nghiệp tiến hành bồi thường lại dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định. Giá nhà đất hiện đang hợp lý, nhưng khi khung giá đất tăng lên thì giá bồi thường giải phóng mặt bằng cũng tăng lên. Một khi chi phí này tăng lên thì giá nhà trong tương lai chắc chắn sẽ tăng theo”, ông Liêm nhấn mạnh.