Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trên thực tế, nhiều khách hàng bỏ cả tỷ đồng hay vài tỷ đồng mua căn hộ chung cư nhưng lại chưa tìm hiểu kỹ xem dự án đó có hợp pháp không...

Khảo sát của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản vừa công bố cho thấy, một trong điểm khác biệt trong top 7 tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn mua nhà của người Việt so với người nước ngoài (nước Anh) là đặt nặng tiêu chí chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng. Trong khi đó khảo sát ở nước phát triển như nước Anh lại không xuất hiện các yếu tố này.

Ông nhận định như thế nào về vấn đề này? Liệu đây có phải là kết quả sau một thời kỳ xuất hiện những hiện tượng chộp giật, thiếu uy tín trong cách làm ăn của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng?

- Sau khi xảy ra một loạt vụ việc cư dân mâu thuẫn với chủ đầu tư thì vai trò, uy tín của chủ đầu tư được khách hàng quan tâm hơn rất nhiều trước khi bỏ tiền ra mua nhà. Điều này là tất yếu của thị trường.

Có thể thấy, thị trường bất động sản phân khúc nhà ở chung cư từ năm 2000 trở lại đây phát triển mạnh và có thể coi là bùng nổ. Thị trường phát triển sơ khởi ban đầu với nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp, không đủ năng lực đầu tư kiếm lời. Họ đua nhau làm và cho rằng cứ nhảy vào làm là có lãi.

Hệ quả sau đó là xuất hiện nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí nhiều dự án “đắp chiếu” cả chục năm trời, rồi thậm chí có chuyện mới nhận nhà song nhiều hạng mục đã xuống cấp… Sau một thời gian sóng gió, người mua “nhận trái đắng” nên sau đó cũng rút ra nhiều kinh nghiệm hơn cho mình trong tiêu chí chọn mua nhà.


Chung cư là sản phẩm tiêu dùng. Nó là khoản đầu tư trung, dài hạn chứ không phải ngắn hạn với cả người mua và người bán, do vậy, vai trò của chủ đầu tư càng lớn. Hơn nữa, đa phần khách hàng lại mua trong quá trình dự án chưa xây dựng hoặc đang xây dựng (nhà hình thành trong tương lai) nên càng chịu “phụ thuộc” vào uy tín của chủ đầu tư. Năng lực của chủ đầu tư cũng quyết định tới việc chọn nhà thầu đồng hành, quyết định chất lượng dự án.

Sau đó, khi bàn giao rồi, vai trò của chủ đầu tư vẫn tiếp tục. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết thì hệ quả tất yếu là xảy ra tranh chấp.

Không phải tất cả, nhưng rất nhiều vụ việc tranh chấp xuất phát từ những chủ đầu tư không chuyên nghiệp. Những nhà đầu tư nay họ không có năng lực, không có kinh nghiệm, họ cũng thực hiện một vài dự án rồi thôi, nên nhiều khi sẽ không cần giữ “uy tín” để làm những dự án sau.

Sau một thời gian, tất yếu những chủ đầu tư “bội tín” sẽ tự loại mình khỏi thị trường.

Như vậy có thể hiểu là sau một thời kỳ phát triển “nóng” với nhiều hiện tượng làm ăn chộp giật, kém chuyên nghiệp thì thị trường sẽ tự thải loại và phát triển ổn định, bài bản hơn?

- Đó là điều chắc chắn. Tuy nhiên, việc thị trường có trở nên bài bản hơn, chuyên nghiệp hơn, quyền lợi của khách hàng có được đảm bảo hơn không sẽ phụ thuộc rất nhiều vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản, nhà ở.

Chủ đầu tư sai phạm thì sẽ chịu phạt. Nhưng nếu chỉ vậy thôi sẽ không giải quyết được triệt để vấn đề. Tôi lấy một ví dụ, rất nhiều chủ đầu tư hiện nay vi phạm trong tiến độ bàn giao nhà nhưng mức xử phạt hành chính thì lại chưa tương xứng, mức phạt tối đa cho hành vi này là 300 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.

Có những dự án cố tình vi phạm trong thiết kế, nhưng mức phạt tối đa cho hành vi này là 40 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ. Mức phạt này không đủ sức răn đe, nhiều chủ đầu tư họ sẵn sàng bỏ tiền ra để chịu phạt bởi mức phạt không thấm tháp gì so với khoản lời họ thu được từ việc này.

Thay vào đó, nếu chúng ta quy định người nào sai thiết kế khiến diện tích căn hộ bàn giao, nếu trong chênh lệch kỹ thuật xây dựng là trên dưới 2% thì chênh lệch cho phép, còn thiếu thì bù tiền cho người mua, còn tăng lên so với cam kết thì anh không được phép thu bất kỳ đồng nào của người dân, đồng thời bị xử phạt.

Nếu như vậy tôi tin rằng không có một chủ đầu tư nào dám tăng diện tích căn hộ, dẫn đến hàng loạt tranh chấp hiện nay vì Chủ đầu tư đang cố gắng thu tiền vượt diện tích thiết kế.

Ngoài ra, việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao hoặc bàn giao nhỏ giọt quỹ bảo trì 2% là tình trạng rất phổ biến hiện nay. Vấn đề này cũng là căn nguyên của tranh chấp.

Mới đây Bộ Xây dựng có đề xuất nên khởi tố đối với hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì. Đây là biện pháp có thể răn đe được chủ đầu tư nhưng lại chỉ xử lý “phần ngọn”.

Để xử lý tận gốc nên quy định tiền quỹ bảo trì phải được đóng vào tài khoản uỷ thác riêng ở ngân hàng, không ai sử dụng, sau khi ban quản trị được thành lập hợp pháp xong sẽ được tự động bàn giao cho ban quản trị.

Nếu luật còn nhiều kẽ hở, quy định chưa đủ sức răn đe thì thị trường sẽ rất khó trở nên bài bản, người dân sẽ còn phải chịu thiệt bởi những chủ đầu tư chộp giật.

Liên tiếp gần đây xảy ra nhiều vụ tranh chấp chung cư, không ít người cảm thấy đắn đo với việc mua một căn hộ chung cư vì sợ “phiền”. Theo ông khi xảy ra những tranh chấp với chủ đầu tư, cư dân nên làm gì?

-Nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết thì phải đưa ra toà, đồng thời gửi kiến nghị tới các cơ quan chức năng. Vì người dân ngại nên không muốn khởi kiện, làm rõ vấn đề pháp lý nên chưa khởi kiện nhiều, điều này, vô hình trung lại bảo vệ cho những chủ đầu tư sai phạm, vì không lôi ra ánh sáng những điều sai phạm của họ.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp như tôi đã đề cập ở trên, mức xử phạt không tương xứng với vi phạm chủ đầu tư. Do vậy cốt lõi vẫn là phải hoàn thiện quy định pháp luật, làm sao để chủ đầu tư “sợ” không dám làm sai.

Cũng cần phải lưu ý rằng hiểu biết pháp luật về nhà ở của người dân còn hạn chế. Khi quyết định bỏ cả tỷ đồng hay vài tỷ đồng mua căn hộ chung cư cần phải tìm hiểu kỹ xem dự án đó có hợp pháp không. Nhiều người mua dự án không đủ điều kiện hợp pháp, đến khi có tranh chấp thì mới “té ngửa” ra.

Tôi lấy ví dụ vài trường hợp chưa đủ điều kiện hợp pháp như: Mua nhà khi dự án chưa xây móng; chủ đầu tư bán nhà dù dự án chưa có công văn chấp thuận ; và còn nhiều điều kiện nữa mới có thể bán nhà hình thành trong tương lai mới đủ điều hợp pháp để bán. .

Là luật sư từng thụ lý nhiều vụ việc tranh chấp tại các dự án bất động sản, ông có thể chia sẻ những“mánh khoé” phổ biến mà chủ đầu tư thường lập lờ khiến khách hàng không để ý sẽ chịu nhiều thiệt thòi sau này?

-Với những chủ đầu tư chộp giật, suy tính lợi ngay trước mắt thì thường không giữ cam kết, đúng thỏa thuận và làm những việc bất chấp pháp luật. Trong nhiều điểm thì có một số điểm dễ thấy, rất dễ bị lập lờ.

Thứ nhất là các nội thất trong căn hộ thường được ghi là tương đương trong hợp đồng để thay thế những sản phẩm kém chất lượng hơn và giá thành chắc chắn thấp hơn. Giá trị các nội thất một căn hộ thì không thành vấn đề nhưng 50 căn hộ, 500 căn hộ thì đó sẽ là một món lời cho chủ đầu tư.

Thứ hai là diện tích sử dụng chung, nhiều khi không được quy định rõ nên xuất hiện chuyện diện tích cộng đồng bị “xén” ra làm nhà hàng, làm sàn thương mại. .. .

Nếu thiết kế cơ sở không được chủ đầu tư công khai thì tranh chấp chuyện diện tích chung còn xảy ra nhiều.

Theo ông, người mua nhà nên cân nhắc thứ tự các yếu tố như thế nào nếu có ý định mua chung cư?

-Tôi cho rằng mỗi người sẽ có quyết định riêng của mình trong việc cân nhắc, lựa chọn mua một căn hộ phù hợp. Nhưng có một yếu tố cần thiết phải được đặt lên hàng đầu, đó là yếu tố pháp lý.

Nếu không đảm bảo yếu tố pháp lý thì mọi khoản đầu tư đều đầy rủi ro. Trong trường hợp người mua không nắm vững nên mời luật sư tham vấn về hợp đồng khi mua căn hộ.

Trên thực tế, không nhiều khách hàng hiểu hết các thủ tục pháp lý của dự án. Và không phải ai cũng có thể hiểu hết các vấn đề được đưa vào hợp đồng mua bán. Chính việc vội vàng và không hiểu hết về pháp lý đã đẩy khách hàng đến những rủi ro.

Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng phải xem xét thật kỹ hợp đồng mua bán các điều khoảnnhư thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt vi phạm hợp đồng, trách nhiệm của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ của khách hàng… .

Khi yếu tố pháp lý được hợp pháp, đủ điều kiện rồi thì người mua mới nên bỏ tiền tỷ của mình ra để tính tới yếu tố lợi ích kinh tế, vị trí dự án, khả năng sinh lời khi bán lại hoặc cho thuê ... . Nếu yếu tố pháp lý không được đảm bảo thì toàn bộ khoản đầu tư cũng không được đảm bảo về mặt pháp lý, nên lúc này, chỉ lo giữ tiền, lấy lại tiền, không thể lo được việc sinh lời hoặc những mặt khác nữa.