Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản còn có quy định chặt chẽ hơn về việc bán "dự án trên giấy".

Chỉ được "bán nhà trên giấy" khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh

Tình trạng bán nhà ở hình thành trong tương lại hiện đang được nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội và các đô thị lớn áp dụng dưới nhiều hình thức như huy động vốn, góp vốn thực hiện dự án hay vay vốn từ khách hàng.

Trong đó có không ít dự án dù chưa được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư vẫn tiến hành các hoạt động “kinh doanh” nhà trong tương lai, thậm chí vẫn triển khai dự án bình thường. Chấp nhận “mua lúa non” nhiều nhà đầu tư lâm vào cảnh “mếu dở, khóc dở” có nguy cơ trắng tay khi chủ đầu tư không thực hiện theo đúng cam kết.

Siết chặt vấn đề trong quản lý và đầu tư xây dựng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng công bố đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh như: Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng…Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản còn có quy định chặt chẽ hơn về việc bán "dự án trên giấy".

Cụ thể, theo luật hiện hành, để bán tài sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có "giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt".

Còn theo dự thảo luật sửa đổi buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai phải có "hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng". Như vậy, luật hiện hành đã yêu cầu chủ đầu tư cần có cả hai thay vì chỉ cần một điều kiện như luật hiện hành.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của Tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Sự vào cuộc của ngân hàng góp phần tạo ra tâm lý mới cho nhà đầu tư trong quá trình đầu tư. Với phương thức đầu tư và ký kết trước đây nhà đầu tư luôn phải chịu rủi ro cao trong cảnh “cầm dao đằng lưỡi”.

Chủ đầu tư huy động vốn, ngân hàng tồn tại để làm gì?

Trao đổi về hình thức huy động vốn của nhiều chủ đầu tư thực hiện trên thị trường BĐS thời gian qua, TS Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: Nhìn vào thị trường hiện nay, có không ít dự án thực hiện huy động vốn của nhà đầu tư rồi biến mất. Mới nhất ông chủ dự án Tricon Towers đã mất tích, nhiều ông lớn ở Việt Nam cũng ôm 400 – 500 tỷ biến mất. Suy cho cùng khách hàng là người chịu thiệt.


Huy động vốn của người mua vậy ngân hàng tồn tại để làm gì. Chức năng của ngân hàng là gom tiền trong xã hội lại và cho người kinh doanh, có nhu cầu chính đáng vay. Người gửi tiền vào thì được lãi. Trong khi đó ở các dự án xây dựng chủ đầu tư cũng đứng ra huy động, gom tiền nhưng sau đó có họ có thể biến mất. Mà khi đã biến mất thì nhà đầu tư biết đòi ai.

Theo tôi ở đây không cho huy động vốn mà là đặt cọc để bảo đảm lời cam kết bằng tiền. Tôi là người mua tôi cam kết với chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư làm theo đúng cam kết thì tôi sẽ gửi tiền vào đó.

Tiền đặt cọc này được gửi vào 1 tài khoản phong tỏa tại ngân hàng đứng tên chủ đầu tư. Nhưng là tài khoản phong tỏa chỉ khi nào thực hiện cam kết mới được giải ngân. Điều này buộc cả 2 bên đều phải có trách nhiệm còn trong nhiều trường hợp hiện nay chủ đầu tư cứ huy động vốn nhưng không hề có trách nhiệm gì.

Như ở Hồng Kông 30% thị trường tiền tệ là cho các nhà kinh doanh BĐS vay. Nhưng ở Việt Nam thì chỉ cần chủ đầu tư có 10% vốn thôi còn 90% là huy động. Điều này là không hợp lý – Ông Liêm nói.