Thị trường nhà đất lại lên "cơn sốt". Nhiều công ty môi giới cho biết có lúc giá giao dịch từ ngày hôm trước qua ngày hôm sau đã tăng 30%. Trong khi người có nhu cầu về nhà ở đang sốt ruột thì những người có tiền đổ xô vào kinh doanh nhà đất.

Hàng chục dự án tại khu vực quận 9 (TP.HCM) hiện đã tăng giá chóng mặt so với một tháng trước đó. Cụm dự án khu dân cư tại P.Phú Hữu, Q.9 (với nhiều chủ đầu tư như: Công ty Phát triển nhà quận Phú Nhuận, Gia Hòa, An Thiên Lý...) hơn một tháng trước giá chỉ dao động từ 11-12 triệu đồng, hiện nay đã tăng vọt lên trên 15 triệu đồng, có vị trí người bán đòi tới 16-17 triệu đồng/m2.

Theo các công ty môi giới, nếu so với giá đúng một năm trước chỉ hơn 3 triệu/m2 thì nay giá đất tại khu vực này đã tăng hơn năm lần. Hầu hết dự án đang sôi động ở quận 9 đều là các dự án đã triển khai từ 4-5 năm trước với giá gốc chỉ trên dưới 2 triệu đồng/m2.

Hàng loạt dự án tại Nhà Bè, Bình Chánh dọc các con đường tiếp giáp Phú Mỹ Hưng và dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh, trên các đường Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Lương Bằng cũng tăng giá đến mức kinh ngạc ngay cho cả người bán.

Nhiều dự án thuộc Bình Chánh, gần với khu E Phú Mỹ Hưng chỉ vài tháng trước thấy rao bán giá 6-7 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay đã lên tới 17-19 triệu đồng/m2. Tất cả lô đất thuộc Nhà Bè tùy từng vị trí giá cũng tăng vùn vụt hằng ngày, hiện nay phần lớn giá giao dịch đã tăng lên 4-5 lần so với vài tháng trước đó.

"Ăn theo"

"Ăn theo" giá đất tại TP.HCM, giá đất thuộc các dự án của Bình Dương, Đồng Nai và Long An cũng "nhảy dựng". Tại Đồng Nai, giá rao bán tại một số vị trí của khu đô thị Nhơn Trạch đã vọt lên mức 6 triệu đồng/m2 trong khi vài tháng trước chỉ hơn 2 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, giao dịch tại các dự án khu phố thương mại, làng chuyên gia cũng tăng vọt vài triệu đồng/m2.

Là người đầu tư, bỏ tiền mua nhiều lô đất để bán lại và đã trúng hơn chục lô, lãi gần 10 tỉ đồng trong vài tháng qua nhưng bà Nguyễn Hằng Ly, ngụ đường Nguyễn Lương Bằng, huyện Nhà Bè, vẫn còn ấm ức kể: "Trước giờ đầu tư tôi chưa từng thấy đất đai nóng như tại dự án Tân Đô, Long An. Tôi mới nhận cọc có vài chục triệu với giá 2,7 triệu đồng/m2, chưa làm xong hợp đồng thì vài ngày sau người mua yêu cầu thay đổi người đứng tên hợp đồng với công ty, hỏi ra mới biết họ đã bán lại ngay với giá gần 4 triệu đồng/m2, lời hơn 1 tỉ đồng!".

Cụm dự án Khu công nghiệp Long Hậu với vị trí tiếp giáp TP.HCM cũng tăng vùn vụt vài triệu đồng/m2 chỉ trong vài ngày.

Giá căn hộ cao cấp cũng đang gây sốc khi mức giá đã bị đội lên nhiều lần, trong khi người dân bình thường ngơ ngác không dám tin mức giá cao đến thế thì giới đầu tư lại sẵn sàng ôm cả cục tiền để mua dù giá "trên trời".

Mua bán lòng vòng

Theo tính toán của các chuyên gia, có hơn 85% người mua đất dự án không xây dựng nhà mà chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch. Với cơn sốt giá hiện nay, người đầu tư nhanh chóng lời cả trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng, trong khi đất đai vẫn bỏ trống không xây dựng nhà như qui hoạch.

Khi người ta mua đi bán lại, các chủ đầu tư vẫn xác nhận và hưởng phí chuyển nhượng (có dự án tới 2% giá trị hợp đồng) chỉ với mỗi việc chỉnh sửa tên người góp vốn trong hợp đồng, lợi cả đôi bên. Rất nhiều dự án đã hoàn tất hạ tầng, giao nền nhiều năm nay nhưng người mua đất vẫn không xây dựng mà bán qua bán lại để kiếm lời.

Điển hình như dự án An Phú - An Khánh, Q.2. Dự án có qui mô khoảng 131ha, được Chính phủ phê duyệt từ năm 1998. Đây là dự án lớn nhất nằm trong khu tứ giác Trần Não - Lương Định Của - liên tỉnh lộ 25 và xa lộ Hà Nội với tổng vốn đầu tư hơn 1.150 tỉ đồng. Thế nhưng sau gần mười năm triển khai, nhà xây tại đây chưa đến một phần ba diện tích toàn dự án. Nhiều nền đất phân lô để cỏ mọc đầy, đường sá vắng hoe, hạ tầng chưa hoàn thiện...

Những người mua đất hiện giờ không thể nhớ đã sang bao nhiêu đời chủ vì có trường hợp nền đất đã chuyển nhượng qua mấy chục lần mà nhà vẫn chưa mọc lên. Nhưng hiện tại giá vẫn cứ tăng ào ào, "ăn theo" khu đô thị mới Thủ Thiêm và gần đây là cầu Thủ Thiêm.

Hiện giá đất tại đây 30-45 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với mức giá giữa năm 2005 và tăng 15-20 lần so với giá gốc. Gần đây phía chủ đầu tư có thông báo ngưng xác nhận chuyển nhượng để làm sổ đỏ, nhưng thực tế người mua và người bán vẫn tiếp tục sang tay với nhau.

Tương tự dự án Him Lam - kênh Tẻ, Q.7 dù đang triển khai xây dựng hạ tầng nhưng so với thời điểm giữa năm 2007 thì hiện nay mức giá đã tăng gấp đôi, trên dưới 40 triệu đồng/m2. Đặc biệt đất mặt tiền đường Nguyễn Thị Thập giá đã vọt lên 90 triệu đồng/m2.

Mua luôn rủi ro

Sáng 31-1-2008, tại một chợ địa ốc trên đường Ba Tháng Hai, Q.10, TP.HCM (đoạn gần Lý Thái Tổ) khách hàng ra vào nườm nượp. Nhân viên tên Tiến giới thiệu cho chúng tôi dự án khu dân cư tại xã An Phú Tây và Hưng Long, huyện Bình Chánh.

Dự án qui mô hơn 6ha, mỗi nền diện tích từ 108-167m2. Theo giá hợp đồng là 7 triệu đồng/m2 nhưng mới bán ra một tuần giá đã vọt lên 14 triệu đồng/m2. Những người ký hợp đồng mua nền đất mới đóng 20% (từ 151-233 triệu đồng, tùy diện tích mỗi nền) nhưng đã lời từ 800 triệu đến 1,2 tỉ đồng!

Hỏi về tính pháp lý của dự án, nhân viên này lại đưa cho chúng tôi xem hai văn bản của Ban quản lý khu Nam (đơn vị quản lý khu đất trên). Một công văn chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án thành phần thuộc khu vùng bổ sung phía Nam, văn bản còn lại là quyết định phê duyệt hạ tầng khu vực. Hai văn bản đều ban hành từ năm 2002, hoàn toàn không thấy quyết định giao đất cho chủ đầu tư dự án.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật, hiện có rất nhiều trường hợp khách hàng đã mua nền đất từ ba bốn năm qua nhưng đến nay dự án chưa đền bù xong hoặc bị điều chỉnh nên khách hàng không được giao nền, khiến vụ việc phát sinh nhiều vấn đề phức tạp mà khách hàng luôn chịu thiệt thòi.

Nhưng khi được giao nền chưa chắc đã xong. Khi bán nền chủ đầu tư cam kết nộp xong 90-95% giá trị nền đất sẽ làm thủ tục cấp sổ đỏ, và phía khách hàng phải đóng tiền sử dụng đất. Thực tế có trường hợp đã nộp 100% tiền nền đất nhưng chủ đầu tư vẫn chần chừ, chưa làm sổ đỏ.

Gần đây bảng giá đất tăng, người mua đất phải nộp tiền sử dụng đất nhiều hơn. Về nguyên tắc, phía chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch giá này nhưng thực tế giữa hai bên không có ràng buộc, hợp đồng cũng không nói rõ khi nào phải làm giấy chủ quyền.

Tranh thủ "lướt sóng"

Do thị trường nhà đất quá "nóng", nhiều người đã chọn hình thức đầu tư "lướt sóng", tức bán nhanh, không đầu tư lâu dài vì sợ nhiều rủi ro. Trước đây, người bán thường qui giá mỗi mét vuông thì nay chỉ tính số tiền chênh lệch.

Chẳng hạn một căn hộ chung cư có giá gốc là 1.200USD/m2, khách hàng sau muốn mua phải trả số tiền mà khách hàng trước đã đóng cho chủ đầu tư, cộng với tiền chênh lệch (tiền lời) vài chục hoặc vài trăm triệu đồng, tùy theo dự án.

Còn các công ty môi giới cũng đã thay đổi cách tính. Nếu như trước đây các công ty này thu phí môi giới từ 1-1,5% giá trị căn hộ, nền đất thì nay khách hàng "khoán" mức giá, nếu công ty môi giới đẩy giá lên cao thì được hưởng.