Có không ít chủ đầu tư ngậm trái đắng khi đầu tư chuyển đổi chợ truyền thống sang mô hình trung tâm thương mại (TTTM). Liệu TTTM chợ Mơ (Hà Nội) có đi vào "vết xe đổ"?

Dự án chuyển đổi chợ Mơ truyền thống thành khu phức hợp văn phòng, chung cư và trung tâm thương mại dự kiến hoàn thành vào quý 1/2013, thời điểm được dự báo là khó khăn nhất với thị trường bất động sản. Đây là một trong những lý do khiến Vinaconex vừa đưa ra một loạt chính sách bán hàng để cứu vãn đầu ra cho dự án.

Giảm giá…

Quyết định đáng nói là chủ đầu tư đã giảm mạnh giá bán căn hộ và áp dụng những chính sách linh hoạt chưa từng có với bất cứ dự án bất động sản nào. Dự án có khoảng 100 căn hộ với diện tích từ 91 - 178 m2, chủ đầu tư đã bán được 60 căn hộ và hiện những khách hàng này đã nộp tiền đến 70%. Để bán được 40 căn hộ còn lại, nhà đầu tư vốn được coi là khá bảo thủ này đã mạnh tay điều chỉnh giá căn hộ từ 28 triệu đồng xuống 25 triệu đồng mỗi m2 (đã bao gồm VAT và các loại phí). Không chỉ khách hàng mới được áp dụng giá này, chủ đầu tư sẽ giảm giá cho tất cả các khách hàng đã ký hợp đồng trước đây.

Phương thức bán hàng của Công ty cổ phần Phát triển thương mại Vinaconex (VCTD) cũng có sự mềm dẻo hơn rất nhiều so với các dự án khác của Vinaconex và các đơn vị thành viên. Đơn cử, khách được mời đến nghiệm thu phần thô, xem nhà mẫu đã hoàn thiện, sau đó có thể điều chỉnh thiết kế nội thất, thay thế, bổ sung vật liệu hoàn thiện căn hộ của mình. Trong hợp đồng có đính kèm phụ lục quy định chi tiết các vật liệu, thiết bị sử dụng trong căn hộ mà không, ghi chung chung như các mẫu hợp đồng hay được sử dụng. Để tránh những tranh chấp có thể nảy sinh về phí dịch vụ quản lý tòa nhà trong quá trình cư dân sinh sống tại dự án, chủ đầu tư cũng đưa luôn phụ lục hợp đồng với dự thảo quy chế quản lý nhà chung cư, có báo giá của các đơn vị dự kiến được giao quản lý tòa nhà để khách hàng tham khảo.

Theo ông Vũ Nguyên Vũ, Tổng Giám đốc VCTD, nhiều cuộc họp bàn về phương án bán hàng đã được tổ chức với những suy nghĩ "nát óc" để tìm ra cách làm khả thi nhất trong thời điểm này. Trong ban lãnh đạo công ty cũng ý kiến cho rằng, nên giảm mạnh giá bán căn hộ và để nguyên trạng căn hộ xây thô dễ thu hút người mua. Tuy nhiên, Trung tâm thương mại chợ Mơ là dự án phức hợp, sẽ đưa vào sử dụng đồng bộ các hạng mục như căn hộ, văn phòng và trung tâm thương mại, nên nếu bán căn hộ chưa hoàn thiện và để khách hàng tự hoàn thiện căn hộ sẽ rất dễ dẫn đến nguy cơ tranh chấp. Chính vì vậy, VCTD quyết định giảm mạnh giá bán căn hộ, chấp nhận giảm lợi nhuận để bán được hàng nhanh.

… chưa đủ hút khách

Với vị trí khá đắc địa, dễ dàng tiếp cận từ hai mặt phố Minh Khai và Bạch Mai, có vẻ như Trung tâm thương mại chợ Mơ thuận tiện cả cho mục đích để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, người mua căn hộ sẽ phải cân nhắc đến 2 yếu tố lớn. Thứ nhất là vấn đề sở hữu căn hộ. Dự án này chủ đầu tư có thời gian thuê đất 50 năm chứ không phải được giao đất, vì thế thực chất bên mua căn hộ ký hợp đồng thuê 50 năm và trả trước 1 lần, sẽ không có sổ đỏ cho từng căn hộ. Bỏ ra một khoản tiền lớn, người dân thường có tâm lý sở hữu bất động sản, có đầy đủ giấy tờ pháp lý để thế chấp, dễ dàng cho, thừa kế, chuyển nhượng… Vượt qua được rào cản tâm lý này không dễ, dù trên thực tế có những dự án khu phức hợp cho thuê dài hạn rất thành công như Dự án Pacific Place tại 83 Lý Thường Kiệt (hợp đồng cho thuê 50 năm và trả trước một lần). Thứ hai là khả năng đảm bảo an toàn tối đa cho khu phức hợp. Theo thiết kế, tầng lửng trong 3 tầng hầm sẽ là khu vực tái lập lại chợ Mơ cũ. Giả định rằng, chợ mới sẽ đông đúc, sầm uất như xưa kia, không ít người và phải tìm hiểu về những hạng mục đầu tư để phòng chống cháy, nổ khi quan tâm đến việc mua căn hộ trong dự án này. Nhiều bài học về khó kiểm soát cháy nổ trong các chợ vẫn còn nguyên giá trị.
 

Thành phố Hà Nội có thêm một trung tâm thương mại lớn đi vào hoạt động, song câu chuyện được quan tâm hơn là những người vận hành công trình mới sẽ làm gì để tránh vết xe đổ của các chợ chuyển thành trung tâm thương mại tại Thủ đô. Chợ Hàng Da, chợ Cửa Nam, chợ Ô Chợ Dừa… sau khi được nâng cấp thành trung tâm thương mại, dù nằm ở những vị trí đắc địa các trung tâm này vẫn rơi vào cảnh đìu hiu và trở thành sự lãng phí ghê gớm. Cùng với hoạt động của trung tâm thương mại, chủ đầu tư Vinaconex sẽ tự tổ chức khai thác, quản lý bằng cách tiếp nhận lại toàn bộ chợ và nhân sự ban quản lý chợ Mơ cũ. Ông Vũ Nguyên Vũ cho hay, doanh nghiệp đã khảo sát các hoạt động của những trung tâm thương mại được cải tạo từ các chợ truyền thống để rút ra những bài học kinh nghiệm. Đó là việc khách mua sắm có thể ra vào chợ qua 8 cổng, chỗ để xe dưới tầng hầm hoặc các khu vực phía trên được thiết kế rộng rãi, thoải mái, đặc biệt sẽ không có chuyện vé gửi xe giá trên trời…Chợ Mơ cũng sẽ duy trì truyền thống phục vụ nhu cầu mua bán hàng hóa lẻ, hoạt động chợ phiên,1 tuần họp 2 lần... Nhất là khi hiện nay chợ tạm đường Đông Kim Ngưu đang hoạt động rất sầm uất, vị trí đặt chợ phù hợp với thói quen "đỗ xe, chống chân, mua bán" của người dân. Bên cạnh đó, chính sách được coi là rất cố gắng của chủ đầu tư để thu hút bà con tiểu thương quay lại kinh doanh tại chợ như: không phải đóng góp bất kỳ khoản phí nào ngoài mức thuê 200.000đ/m2/tháng, đồng thời sau 2 năm mới tính đến chuyện tăng giá và có tăng cũng không quá 10% mỗi năm, (dẫu vậy vẫn bị chê là cao so với mức phí khi họ kinh doanh tại chợ tạm). Khi chợ Mơ mới đi vào hoạt động, liệu chính quyền địa phương có giải tỏa chợ tạm Đông Kim Ngưu? Câu trả lời không nằm trong tay chủ đầu tư Trung tâm thương mại chợ Mơ.

Thêm nữa, diện tích văn phòng và trung tâm thương mại của dự án lên tới 44.000 m2 trên tổng số 86.000 m2 diện tích xây dựng. Việc lấp đầy khách thuê trong bối cảnh hiện nay cũng không hề đơn giản. Theo thông tin từ chủ đầu tư, phần diện tích văn phòng và trung tâm thương mại được xây dựng và lập dự án theo đơn đặt hàng. Hiện toàn bộ khu thương mại đã có một đơn vị đặt hàng xây dựng theo thiết kế của họ, diện tích văn phòng cũng có nhiều đối tác ký hợp đồng thuê. Dẫu vậy, cách vận hành và quản lý tổng thể cả dự án nhằm tạo ra sự sầm uất, nhộn nhịp để cả khách hàng và chủ đầu tư cùng hài lòng sẽ vẫn là thách thức rất lớn đối với Vinaconex.
 

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN