Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không có quy định cấp giấy chứng nhận riêng cho chỗ đậu ô tô trong chung cư.

Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng, chủ đầu tư khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM), vừa ký hợp đồng bán chỗ đậu ô tô tại các tầng hầm chung cư cho khách hàng. Vấn đề đặt ra: Việc cấp giấy chứng nhận (GCN) chỗ đậu xe cho người mua giải quyết ra sao bởi trước nay chưa có tiền lệ.

Sở TN&MT: Được cấp, là đất ở như căn hộ

Theo báo cáo của Ban Quản lý khu Nam, khi duyệt quy hoạch các dự án nhà ở chung cư tại khu A khu đô thị mới Nam TP (hay còn gọi là khu đô thị Phú Mỹ Hưng), chỗ đậu xe được tính toán theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Cứ 4-6 hộ phải bố trí một chỗ đậu ô tô với diện tích 25 m2. Riêng với xe máy thì hai xe/hộ với diện tích 2,5-3 m2/xe.

Gần đây, Công ty Phú Mỹ Hưng bắt đầu bán chỗ đậu ô tô tại các chung cư cho khách hàng (theo các cơ quan chức năng, công ty cho biết chỉ bán cho cư dân chung cư, không bán cho người ngoài nhưng chưa rà soát, kiểm chứng) rồi đề nghị cấp GCN phần diện tích đậu ô tô cho người nhận chuyển nhượng. Trước sự việc “vô tiền khoáng hậu” này, cơ quan cấp giấy phải hỏi ý kiến Sở TN&MT.

Sở TN&MT trả lời “không có vấn đề gì vướng mắc”. Chẳng những vậy, GCN quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với chỗ đậu xe trong chung cư sẽ ghi nhận đây là “đất ở, thời gian sử dụng lâu dài”. Cơ sở cho đề nghị trên là chỗ đậu xe là một phần không tách rời của tòa nhà chung cư, phục vụ cho các cư dân và được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà. “Do vậy mục đích sử dụng đối với diện tích dành làm chỗ đậu xe được xác định theo mục đích chính là đất để ở, thời gian sử dụng ổn định lâu dài theo căn hộ để ở” - Sở TN&MT lập luận.

Sở này cho hay trước đây quận 7 cũng từng cấp GCN chỗ đậu xe sau khi TP thu hồi và giao đất cho người nhận chuyển nhượng, còn cơ quan thuế thì tiến hành thu tiền sử dụng đất. Thực tế quả thật có một trường hợp tại khu phố The Panorama, phường Tân Phong, quận 7 từng được quận này cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỗ đậu xe. Theo GCN này, ngoài diện tích được phân bổ, diện tích sử dụng riêng, diện tích sử dụng chung thì người mua còn có “diện tích chỗ đậu xe 16,8 m2”.

Sở Tư pháp: Không được cấp giấy riêng

Qua rà soát các quy định pháp luật, Sở Tư pháp cho hay: Từ ngày 11-5-2003 (ngày Quyết định 10 của Bộ Xây dựng về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư có hiệu lực) đến ngày 8-8-2010 (ngày Nghị định 71 có hiệu lực thi hành) thì chỗ đậu ô tô thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Sau ngày 8-8-2010, chủ đầu tư có quyền quyết định chỗ đậu xe thuộc sở hữu riêng của mình. Phần diện tích này được bán (thể hiện tại hợp đồng mua bán căn hộ) và được phân bổ vào diện tích sở hữu riêng và giá bán căn hộ. Đây là căn cứ để cấp GCN cho người mua.

Tuy nhiên, Sở Tư pháp khẳng định không cấp GCN riêng cho chỗ đậu xe mà phần này được thể hiện chung trong GCN QSDĐ và quyền sở hữu nhà cấp cho người mua. “Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn không có quy định cấp GCN riêng cho chỗ đậu ô tô trong nhà chung cư. Kiến nghị của Sở TN&MT cũng chưa nêu được cơ sở pháp lý cho đề xuất này” - Sở Tư pháp nhận xét.

Trường hợp được quận 7 cấp GCN mà Sở TN&MT nêu thì cũng là cấp chung chứ không tách chỗ đậu ô tô ra thành GCN riêng. Sở Tư pháp cho rằng việc xác định cụ thể các phần diện tích, trong đó có chỗ đậu xe cho người mua như GCN quận 7 từng cấp cho một trường hợp là “thực hiện đúng quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng Phú Mỹ Hưng”.

Hiện Sở Tư pháp đang đề nghị TP giao Sở TN&MT, Sở Xây dựng cùng UBND quận 7, Công ty Phú Mỹ Hưng rà soát các dự án nhà ở còn vướng mắc và các hợp đồng mua bán giữa Phú Mỹ Hưng với khách hàng. Từ đó xác định chỗ đậu xe tại các chung cư này là sở hữu chung hay sở hữu riêng. Nếu qua rà soát mà chỗ đậu ô tô được phân bổ cho các chủ sở hữu nhà chung cư được thể hiện tại dự án đầu tư và hợp đồng mua bán nhà ở thì GCN ghi nhận luôn phần diện tích chỗ đậu xe cho người mua như cách thức quận 7 đã từng thực hiện. Còn nếu chỗ đậu xe thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư không bán, không phân bổ phần này vào giá bán căn hộ cho người mua) thì không có cơ sở pháp lý để ghi nhận vào GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người nhận chuyển nhượng.

Dễ gây rắc rối, ảnh hưởng đến cư dân

Theo tiêu chuẩn hiện nay, nhà ở thương mại cứ 100 m2 để ở phải có 20 m2 chỗ để xe. Giả sử ở một chung cư nào đó cần có 3.000 m2 để xe theo tiêu chuẩn thì phần này là sở hữu chung và do ban quản trị chung cư quản lý. Chỉ khi chủ đầu tư cho xây diện tích giữ xe vượt con số đó thì phần vượt mới thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư và họ có quyền bán, cho thuê. Có như vậy mới đảm bảo được quyền lợi cho cư dân chung cư.

Tôi không ủng hộ việc bán chỗ đậu ô tô kèm theo căn hộ vì điều này có thể gây lãng phí khi những lúc xe không đậu sẽ để trống, trong khi nhiều người khác muốn gửi thì không được. Ngoài ra, việc cấp GCN riêng cho chỗ đậu xe càng không nên vì người này có quyền bán cho người khác, thậm chí là người bên ngoài và dễ gây rắc rối, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành