Sau đúng 1 năm Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực, với tác động từ chính sách mới, thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến nhưng cũng còn tồn tại không ít những nút thắt.

Có bất ổn tiềm ẩn

Hiện có nhiều câu hỏi được đặt ra như: Thị trường bất động sản TP. HCM liệu đã bội cung căn hộ cao cấp? Tình trạng bội cung nếu có có kéo theo bong bóng của thị trường? Làm thế nào để bảo vệ người mua trước tình trạng một vài chủ đầu tư mang căn hộ đi cầm cố nhưng vẫn bán nhà cho khách như chung cư Hamora hay Bảy Hiền?... Tất cả những vấn đề đó đang là mối quan tâm lớn trên thị trường bất động sản hiện nay.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng, đóng băng, nhiều dự án bị ngừng triển khai để lại nhiều hệ lụy xấu, nhờ có sự hỗ trợ từ Nghị quyết 02 của Chính phủ ngày 7/1/2013 và các chính sách mới như Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cũng như nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đã giúp cho thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay. Trong đó, hoạt động mua bán, chuyển nhượng các dự án đã giúp tái khởi động các dự án bị "trùm mền" trước đây, điển hình trong các chủ đầu tư tích cực với hoạt động này là các doanh nghiệp như các Công ty Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điền, Phúc Khang... đã mua lại hơn 50 dự án. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư dự án ngừng triển khai trước đây đều đã có kế hoạch tái khởi động lại dự án để đưa ra thị trường trong 6 tháng cuối năm 2016. Đồng thời, trong hơn 3 năm qua, nhiều dự án mới đã được các chủ đầu tư khởi động, xây dựng, chào bán ra thị trường.

Điều này thể hiện thị trường bất động sản đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng, nhưng đồng thời cũng còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro mà tất cả các chủ thể tham gia thị trường đều phải thật tỉnh táo để có các giải pháp phù hợp: Chủ đầu tư cần quan tâm hơn đến phân khúc thị trường căn hộ quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Người mua nhà cần lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, dự án có đầy đủ các yếu tố pháp lý và được triển khai thi công đúng tiến độ, và có điều kiện hỗ trợ tín dụng từ ngân hàng.

HoREA khá quan ngại khi thị trường đã xuất hiện những yếu tố bất ổn, tiềm ẩn. Trước hết là tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản loại khá và cao cấp, nguồn cung đang tăng rất lớn trong khi nguồn cầu kỳ vọng có hạn, dẫn đến sức mua yếu, tính thanh khoản thấp. Tiếp theo, đó là hiện tượng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua để cho thuê, mua để nhằm mục đích bán lại, hưởng chênh lệch giá) tăng mạnh trong thời gian gần đây, thậm chí có dự án tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã lên đến trên 35%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA)

Bất động sản TP. HCM vẫn hấp dẫn

6 tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản TP. HCM có dấu hiệu chững lại. Dự kiến, diễn biến thị trường 6 tháng cuối năm sẽ nhỉnh hơn nửa đầu năm, nhưng nhìn toàn cục cả năm 2016, hoạt động bất động sản không sôi động như năm 2015.

Nhìn toàn diện các yếu tố, bong bóng bất động sản chưa thể quay lại trên thị trường trong năm 2016 vì lực cầu đang giảm, chưa có hiện tượng tạo sóng, lướt sóng như giai đoạn 2006 - 2007. Do đó, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp cần hết sức thận trọng nếu vay để đầu tư.

Tuy nhiên, TP. HCM vẫn có sức hấp dẫn rất lớn đối với các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, nhất là các nhà đầu tư đến từ phía Bắc. Nhiều nhà đầu tư phía Bắc  "đổ bộ" vào Thành phố từ nhiều năm qua và đã góp phần tích cực vào sự phát triển của thị trường bất động sản Thành phố như: Bitexco, SSG, Thảo Điền, Đại Quang Minh, TNR, City Land, Hưng Ngân… Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cá nhân phía Bắc cũng đã đầu tư rất lớn vào các dự án bất động sản loại trung cao và cao cấp tại Thành phố và đã đạt được hiệu quả tốt trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2016, tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp đang tăng nhanh, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho chính các nhà đầu tư (đặc biệt là những nhà đầu tư không đầu tư bằng tiền của mình, mà phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng; nhất là nhằm mục đích mua đi bán lại hưởng chênh lệch giá), có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Đối với những điểm sửa đổi trong Thông tư 06 so với dự thảo trước đó, có thể nói đây là một hành động tích cực thể hiện sự “lắng nghe” phản biện từ thị trường của Ngân hàng Nhà nước. Trong đó, 2 điều chỉnh lớn là quy định hệ số quy đổi rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 200% từ thời điểm 1/1/2017, thay vì 250% như trong dự thảo. Thứ hai, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn được giảm theo lộ trình từ 60% xuống 50% từ 1/1/2017 và 40% từ 1/1/2018, thay vì giảm ngay như trong dự thảo. Tuy nhiên, dù có nhẹ nhàng hơn thì Thông tư 06 cũng là “lời cảnh báo” với các nhà phát triển dự án cần giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Vấn đề bảo vệ người mua nhà trước những chủ đầu tư làm ăn gian dối, đã được quy định rõ tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về các dự án đủ điều kiện bán hàng. Trường hợp tại chung cư Hamora hay Bảy Hiền là khe hở mà chủ đầu tư lợi dụng khi Luật mới chưa được ban hành và kéo theo hệ lụy cho người mua. Vừa qua, TP. HCM đã công khai 42 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Đây là cơ sở để người mua lựa chọn. Còn với cả trăm dự án đang được đầu tư xây dựng nhưng không nằm trong danh sách đủ điều kiện mở bán thì quy định mới này giúp các chủ đầu tư nỗ lực hơn để làm sao cho khách hàng tin tưởng mình, mua nhà của mình. Quy định này được xem như bộ bọc để người mua có thể yên tâm hơn với lựa chọn của mình.

TP. HCM hiện đang thiếu nguồn cung căn hộ giá thấp, căn hộ cho thuê vừa túi tiền. Đây cũng là vấn đề mà lãnh đạo Thành phố cũng như HoREA rất quan tâm. Để thị trường bất động sản TP. HCM có nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại có giá bán tương đương nhà ở xã hội, HoREA đề xuất cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng, tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, giảm thuế, quy hoạch khu dân cư, diện tích, xây dựng cơ sở hạ tầng...

Cụ thể, cần tạm hoãn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời dự án (do Luật Đất đai 2014 đã quy định không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại). Khi nào chủ đầu tư chuyển mục đích kinh doanh khác thì lúc đó phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Cho giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10% và hỗ trợ lãi suất tín dụng ưu đãi.

Đề nghị Thành phố cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp" có đầy đủ hạ tầng (khu dân cư chuẩn thấp tương tự như khu nhà ở xã hội) ở một số quận vùng ven, huyện ngoại thành bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp với quy chuẩn chung về quy hoạch và tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho nhà ở xã hội. Cho phép xây dựng nhà ở thương mại giá rẻ cũng có diện tích căn hộ tối thiểu 25 m 2 như nhà ở xã hội. Việc này sẽ góp phần hạn chế tình trạng phân lô hộ lẻ, hoặc các khu dân cư tự phát khó kiểm soát như hiện nay.

Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.