Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1.7.2015, dòng chảy tín dụng mới cho thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ đến từ đầu tư trực tiếp nước ngoài và kiều hối.

Các yếu tố kinh tế, du lịch và dân số kết hợp với tiềm năng lớn mạnh của khu vực Đông Nam Á, cùng những triển vọng đến từ các thị trường mới nổi đang giúp bất động sản (BĐS) Việt Nam trở thành điểm đến đầy sức hút.

Hai thập niên vừa qua, tương ứng với khoảng thời gian Savills – một công ty nghiên cứu, tư vấn BĐS của Anh, hoạt động tại thị trường VN, ghi nhận tăng trưởng GDP của Việt Nam tương đối ổn định từ những năm 1990, bắt đầu tăng đầu những năm 2000 và đạt mức cao nhất năm 2008. Việt Nam đã có những thay đổi lớn trong nền kinh tế và dân số, sự chuyển đổi từ nông nghiệp sang công nghiệp và chuyển dịch dân số từ nông thôn đến thành thị đã thúc đẩy sự tăng trưởng của các phân khúc nhà ở.

Hai mặt đầu tư trực tiếp nước ngoài

Việt Nam trở thành tâm điểm của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) những năm 2000, lượng vốn đăng ký đạt đỉnh điểm vào năm 2008, lên tới gần 70 tỉ đôla Mỹ. Đầu tư nước ngoài vào BĐS tăng nhanh những năm gần đây, chất lượng nguồn vốn được cải thiện đáng kể, tập trung cho đầu tư sơ cấp (những dự án mới). Số liệu của Tổng cục Thống kê ghi nhận quý I năm 2015, BĐS đứng thứ hai về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 202,93 triệu USD, chiếm 11% tổng vốn đầu tư.

Việc thị trường BĐS gần đây trở nên sôi động, phải kể đến nhân tố mua bán và sáp nhập, bao gồm những dự án cũ và mua lại những dự án mới, có giá trị lớn. Đáng chú ý, thương vụ Tập đoàn bán lẻ Berli Jucker Thái Lan mua lại Metro Cash & Carry với giá 877 triệu USD, hay Tập đoàn Daibiru của Nhật Bản mua lại khu vực văn phòng tòa nhà Corner Stone từ VIBank với giá 60,1 triệu USD.

Việt Nam là một nước đang phát triển, nguồn FDI đổ vào nền kinh tế nói chung, vào BĐS nói riêng là quan trọng và rất cần thiết, bởi các nhà đầu tư nước ngoài mang theo vốn và kiến thức kinh nghiệm. Mỗi một dự án là một khoản đầu tư và các khoản đầu tư không giống nhau. Vốn FDI có hai khía cạnh: tài chính và quan hệ ngoại giao giữa các nước. “Khó bình luận về mặt chính trị”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nói trong bối cảnh Chính phủ Việt Nam có những quy định chi tiết liên quan đến FDI. Nhưng về mặt quản lý nhà nước, phải nhìn toàn diện các dự án không chỉ về hiệu quả kinh tế mà còn cả tác động của nó đến môi trường xung quanh.

FDI vào BĐS chưa cho thấy hiệu ứng nào tiêu cực nhưng đã có điểm chưa tốt. Sau khi nhật báo kinh tế Hàn Quốc Hankyung, giữa tháng 4-2015, thông tin về việc Keangnam Landmark Tower (quận Nam Từ Liêm – Hà Nội) được rao bán với giá 770 triệu USD, ngày 8-5-2015, ban quản trị nhà chung cư Keangnam đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ về những vướng mắc tồn tại.

Keangnam Landmark Tower có nguy cơ phá sản và mất khả năng thanh toán quỹ bảo trì 2% lên tới hơn 160 tỉ đồng, của 922 căn hộ cao cấp. Chủ đầu tư Keangnam, sau khi chính thức đưa tòa nhà vào vận hành, tháng 3-2011, đã liên tục vấp phải sự phản ứng của cư dân về chất lượng dịch vụ, sự thiếu minh bạch trong quản lý tài chính, sự nhập nhèm trong tính diện tích. Đến nay, không ai chắc chắn về việc vận hành tòa nhà sẽ không bị ảnh hưởng bởi những khó khăn của Tập đoàn Keangnam Enterprises.

Quy mô thị trường BĐS Việt Nam khác các thị trường trong khu vực. Nếu so sánh với một trường học, Việt Nam đã bỏ qua một vài lớp để học những bài học của các nước phát triển cũng như học thêm một chút từ Hongkong, Indonesia, Malaysia trong khi các nước này cũng đang phải học từ những thị trường phát triển khác.

Việt Nam đã học được những bài học đó, rút ngắn quá trình va vấp, trở thành thị trường BĐS sôi động trong khu vực. Tuy nhiên, trường hợp Keangnam sẽ không phải là cá biệt khi FDI vào BĐS tăng lên. Vì vậy, với mỗi một dự án BĐS, ông Matthew Powell nói: “Các quy định pháp lý rất quan trọng bên cạnh những lợi ích về kinh tế”.

Thêm “tiền tươi, thóc thật”

Thị trường BĐS nước ta phát triển theo chu kỳ ngắn, khoảng năm năm lại xuất hiện một cơn sốt về giá và lượng giao dịch bất động sản, với ảnh hưởng quan trọng từ kiều hối. 25 năm qua, từ năm 1990-2014, dòng kiều hối chảy vào Việt Nam không ngừng gia tăng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương xác nhận mức tăng trung bình ngoạn mục.

Năm 2014 kiều hối đạt mức kỷ lục 12 tỉ USD, đưa Việt Nam vào danh sách 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất toàn cầu, theo xếp hạng của Ngân hàng Thế giới. Lượng kiều hối hằng năm về lớn đã giúp Việt Nam cải thiện cán cân thanh toán, có được lượng “tiền tươi thóc thật” lớn hơn cả vốn viện trợ phát triển chính thức ODA đã giải ngân, trở thành yếu tố đóng góp chủ yếu cho GDP. Theo nghiên cứu của Savill Việt Nam, đầu tư BĐS trực tiếp đang được lợi khi nhận được khoảng 17 đến 20% tổng lượng kiều hối, chủ yếu dồn vào đầu tư thứ cấp (căn hộ để bán).

Chủ trương tạo điều kiện cho Việt kiều làm việc lâu dài ở Việt Nam mua một căn nhà được đề cập từ năm 2005. Tuy nhiên, phải đến tháng 6-2008, thời điểm thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng, Quốc hội mới ban hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều đáng nói, sau 5 năm thực hiện chương trình thí điểm, chỉ 126 trường hợp được mua và sở hữu nhà ở, trong đó 80% là các cá nhân người nước ngoài, 20% là các doanh nghiệp nước ngoài.

Việc không có tính pháp lý ổn định và rõ ràng đã gây nên tâm lý lo ngại cho các đối tượng khách hàng nước ngoài khi quyết định mua nhà ở Việt Nam. Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc chỉ nhận được một vài khách hàng giao dịch là Việt kiều, khách nước ngoài. Cạnh đó, sàn giao dịch BĐS CEN Group, không nhận được giao dịch từ khách hàng Việt kiều, người nước ngoài.

Mua nhà tại Việt Nam để sinh sống, làm việc là nhu cầu tất yếu của người nước ngoài, Việt kiều, nhưng các quy định luật pháp đòi hỏi quá nhiều chỉ tiêu, thủ tục pháp lý, khiến người mua nhà gặp khó khăn. Ông Bùi Kiến Thành, Việt kiều Mỹ, về nước làm việc từ năm 1991, nhưng đến nay vẫn chưa mua được nhà ở dù từng tham gia vào tổ tư vấn cho chính phủ liên tục nhiều năm.

Nới lỏng các điều kiện để người nước ngoài, Việt kiều có thể mua được nhà tại Việt Nam là chủ trương đúng, điều này phần nào tạo thêm sức mua cho hàng loạt căn hộ phân khúc cấp cao đang dư thừa hiện nay. Nhưng thị trường có quy luật vận hành riêng, “Hãy để thị trường tự điều tiết, không nên can thiệp bằng các chính sách kiềm chế”, ông Thành nói và dẫn chứng, việc móc thêm tỷ lệ “không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư” như quy định trong Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 là không cần thiết, thậm chí còn làm nản lòng nhà đầu tư, kiều bào.

Đề cập đến vấn đề nhà ở của Việt kiều, ông Thành cho rằng, nếu chính sách mới vẫn chung chung, tình hình sẽ không thay đổi, cần rút kinh nghiệm từ chương trình thí điểm để giảm bớt những giấy tờ, thủ tục không cần thiết, tạo điều kiện cho bà con kiều bào mua được nhà.

Việc gỡ bỏ những hạn chế người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam là tin tốt, nhưng đây chưa phải là giải pháp tốt nhất để sử dụng tốt nguồn kiều hối về Việt Nam. Ông Bùi Kiến Thành cho rằng, nguồn kiều hối về lớn, đòi hỏi sử dụng phải hết sức thận trọng và phải tính toán cẩn thận. Chính phủ phải có chính sách phát triển kinh tế dân doanh trong nước từ nguồn kiều hối gửi về, tạo điều kiện đầu tư, kinh doanh cho người nhận kiều hối.

Điều đó có nghĩa là phải có quan niệm rõ ràng về vai trò và sự đóng góp của kiều hối với nền kinh tế, cũng như có chính sách đặc biệt thu hút, vận dụng nguồn lực của Việt kiều vào phát triển kinh tế. Chính phủ cần có chính sách ưu đãi đối với kiều hối không kém hơn đối với đầu tư nước ngoài FDI, cũng như có chính sách ứng xử thích hợp với Việt kiều để tạo được lòng tin.