Sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố dự thảo (lần 4) Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ, đã có nhiều ý kiến phản hồi từ doanh nghiệp, nhà đầu tư… mổ xẻ những điểm chưa rõ của dự thảo này. ĐTTC trích đăng góp ý của các chuyên gia, nhà kinh tế.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

Cụ thể hơn phương thức hỗ trợ

Ở thời điểm hiện tại, cho vay với mức lãi suất 6%/năm trong khoảng thời gian dài 10 năm theo tôi là rất hợp lý, số tiền 30.000 tỷ đồng cũng là con số rất lớn, có thể tác động đến thị trường. Tuy nhiên, tôi cho rằng phương cách hỗ trợ nêu trong dự thảo đối với 2 đối tượng chính là doanh nghiệp và người dân chưa thật sự rõ ràng.

Về doanh nghiệp, ngoài việc những ưu đãi sau thời gian 3 năm đầu (được vay với lãi suất 6%/năm) chưa rõ ràng, gây ra nhiều lo ngại, còn một số vướng mắc cần quy định rõ. Thí dụ, quy định đối với dự án chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội (NoXH) phải có vốn tối thiểu 30% nhu cầu mới được tham gia phương án vay.

Trên thực tế, những doanh nghiệp này đa phần đều khó có được 30% vốn theo yêu cầu do khó khăn kéo dài, ngân hàng không cho vay, sản phẩm không bán được.

Ngay cả khi được cho vay cũng chưa chắc đã có lợi, khi NoXH chỉ cho thuê và thuê mua, nghĩa là doanh nghiệp đi vay nợ, đưa tiền chẵn ra rồi thu về bạc lẻ. Như thế liệu có doanh nghiệp nào mặn mà và thực sự có tháo gỡ được khó khăn?

Bên cạnh đó, hỗ trợ cho người dân về tài chính để có nhà ở là tốt, nhưng tôi không hiểu tại sao lại phải cho vay để thuê/thuê mua NoXH?

Đối tượng của chương trình đều là cán bộ công nhân viên, nghĩa là đều có thu nhập đều đặn và ổn định, mà đi vay tiền ngân hàng để thuê nhà hàng tháng, tôi cho rằng hơi vô lý. Nếu cần chỉ là trợ cấp, hỗ trợ một phần tiền thuê mà thôi. Còn đối tượng cần cho vay nhất phải là người mua nhà. NHNN lý giải vì luật đã quy định NoXH không được bán nên không thể cho vay để mua.

Nếu vậy phải phân biệt rõ NoXH và nhà ở giá thấp mà trong thông tư đã có đề cập là giá bán dưới 15 triệu/m2 và diện tích nhỏ hơn 70m2. Chính phủ nên có chính sách khuyến khích việc chuyển đổi hoặc phát triển mới phân khúc nhà ở giá thấp này.

Ưu tiên cả doanh nghiệp lẫn người mua. Doanh nghiệp phát triển theo phân khúc nhà ở giá thấp sẽ được ưu tiên cho vay với mức lãi suất thấp, lãi suất ưu đãi đi kèm với đó là những quy định về giá bán.

Ngoài ra, trong việc hỗ trợ tiền cho vay cũng cần có những quy định về việc ưu tiên. Theo dự thảo, người vay tiền mua nhà sẽ được vay tối đa là 80% tổng giá trị căn hộ, ngân hàng nên xem xét ưu tiên cho những đối tượng vay ít được vay trước, thí dụ như 20%, 30% giá trị căn hộ chẳng hạn. Như vậy sẽ hiệu quả hơn, tính thanh khoản của thị trường cũng sẽ cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA):

Nâng thời gian cho vay lên 20 năm

NHNN đã cẩn trọng và chu đáo chuẩn bị bản dự thảo đến lần thứ 4 Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. HOREA và các doanh nghiệp, người tiêu dùng đều mong đợi thông tư của NHNN sớm ban hành để triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, cần làm rõ thêm một số điểm.

Về lãi suất và thời hạn cho vay: Theo dự thảo, người tiêu dùng vay trong 10 năm và được áp dụng lãi suất vay 6%/năm trong 3 năm, đến 15-4-2016.

Sau thời điểm này, NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay phù hợp để tiếp tục hỗ trợ khách hàng đã vay vốn. Thế nhưng, việc NHNN không nói rõ lãi suất mới sau 15-4-2016 như thế nào sẽ khiến người tiêu dùng không yên tâm và không dám vay.

Đề nghị NHNN nên quy định, sau 15-4-2016, nếu lãi suất mới thấp hơn 6%/năm, người tiêu dùng được hưởng theo mức lãi suất mới, nếu lãi suất mới cao hơn 6%/năm người tiêu dùng vẫn được hỗ trợ vay với mức 6%/năm. NHNN cần quy định rõ về vấn đề này chứ không nên thả nổi để người tiêu dùng yên tâm vay tạo lập nhà ở và tính toán được nguồn tiền để trả nợ.

Hiệp hội cũng đề nghị thời hạn cho người tiêu dùng vay cần nâng lên 20 năm. Như vậy mới phù hợp với khả năng tài chính của người tiêu dùng và số tiền trả hàng tháng cho ngân hàng ở mức hợp lý.

Về tỷ trọng vốn được vay: NHNN dự kiến cho người tiêu dùng vay đến 80% giá trị hợp đồng mua nhà và doanh nghiệp được vay đến 70%, giá trị dự án là phù hợp. Tuy nhiên, việc cho phép lãi suất tái cấp vốn của NHNN đối với các ngân hàng cho mục tiêu cho vay hỗ trợ nhà ở thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm là cao.

Bản thân các doanh nghiệp BĐS đã chấp nhận bán lỗ nên đề nghị NHTM cũng nên có sự chia sẻ với chi phí quản lý thấp nhất có thể.

Về gói tín dụng kích cầu: Nghị quyết 02 đã ước lượng gói kích cầu 20.000-40.000 tỷ đồng. NHNN dự kiến dành tối đa 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho người tiêu dùng và doanh nghiệp quá nhỏ.

Chúng tôi đề nghị dùng số tiền 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ người tiêu dùng có thu nhập thấp, góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Nên tách ra một gói tín dụng khoảng 10.000-15.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho doanh nghiệp.

Về tài sản đảm bảo: Theo dự thảo Thông tư NHNN xem xét và quyết định việc cho vay có bảo đảm hay không có bảo đảm bằng tài sản theo quy định của pháp luật. Hiệp hội đề nghị cụ thể hóa vấn đề này để các NHTM thống nhất thực hiện.

Đề nghị quy định rõ với cá nhân thuê mua, mua nhà, tài sản đảm bảo chính là căn hộ cá nhân mua hoặc thuê mua; với doanh nghiệp tài sản đảm bảo chính là dự án nhà ở đang đầu tư xây dựng.