Hà Nội vẫn còn thiếu 11.000 căn hộ tái định cư (TĐC), và trong khi rất nhiều doanh nghiệp xây dựng trên địa bàn “kêu” lỗ, ế không bán được nhà và TP gợi ý bán lại cho TP làm quỹ nhà TĐC và nhà ở xã hội thì đến thời điểm này, mới chỉ có 3 doanh nghiệp được xem xét chấp thuận nguyên tắc để chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Phương án “giải cứu” lợi cả đôi bên này vì sao không được hưởng ứng?

Quỹ nhà tái định cư và nhà ở xã hội luôn “hụt”

Theo thống kê của UBND TP Hà Nội, tổng số nhà thương mại được đề xuất chuyển sang quỹ nhà TĐC thành phố giai đoạn 2013-2015 là 3.400 căn hộ chung cư và 2.000 căn thấp tầng, diện tích 60m2 đến 90m2. Ngoài ra, có khoảng 2.000 căn hộ chung cư và 1.200 căn thấp tầng dành cho cán bộ, viên chức hưởng lương ngân sách mua. Thực tế hiện nay, nhu cầu nhà ở TĐC của Hà Nội là 25.000 căn hộ, tương ứng 2 triệu mét vuông sàn.

Trong khi khả năng giai đoạn 2012-2015, TP hoàn thành 53 dự án, quy mô 14.000 căn hộ (riêng năm 2013 cần 6.600 căn hộ, trong khi quỹ nhà TĐC có 3.500 căn kể cả 1.800 căn hoàn thành năm 2012). Như vậy, TP thiếu khoảng 11.000 căn hộ TĐC, mà nếu xem xét đầu tư thêm đòi hỏi phải bố trí nguồn vốn khá lớn. Để “lấp” khoảng thiếu hụt này, Hà Nội đã đề xuất ứng trước kinh phí giải phóng mặt bằng các dự án, để mua nhà ở thương mại làm nhà TĐC.

Ngoài nhà TĐC, Hà Nội cũng đề xuất dùng nhà thương mại làm nhà ở xã hội, trong đó khoảng 2.000 căn chung cư, 1.200 căn thấp tầng cho cán bộ, viên chức hưởng lương ngân sách mua; 300 căn chung cư cho thuê, thuê mua có hỗ trợ vốn, lãi suất, đất đai cho doanh nghiệp đầu tư; 250 căn thấp tầng làm nhà công vụ của TP và trung ương. Tuy nhiên, theo tổng hợp của cơ quan chức năng, nhu cầu nhà ở của cán bộ, viên chức (kể cả cơ quan trung ương trên địa bàn) rất lớn. Thống kê nhu cầu của 99 đơn vị, đã có hơn 188.000 người đăng ký; trong đó 114.000 người đề nghị mua nhà, còn lại là thuê, thuê mua. Vì thế, để “giải cứu” cho doanh nghiệp, phương án này không khả thi.

Doanh nghiệp sợ phí “bôi trơn”?

Trong tình hình thực tế, thị trường bất động sản “đóng băng”, khác với phán đoán của dư luận, các doanh nghiệp lại không mặn mà với phương án “giải cứu” này của TP. Trước những ý kiến trái chiều, phỏng đoán nguyên nhân như doanh nghiệp sợ phải “bôi trơn” mới bán được nhà cho TP làm nhà ở TĐC hay nhà ở xã hội, ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội  khẳng định: “Chính phủ, TP và các cơ quan, ban, ngành đều đang tập trung giải quyết vấn đề này, thị trường bất động sản thì đang tồn kho lớn, nên không có chuyện doanh nghiệp phải bôi trơn để được chuyển đổi dự án từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội”.

Ông Hùng cũng cho biết, Sở Xây dựng đã ra văn bản cách đây 3 tháng đề nghị các chủ đầu tư có nhu cầu bán dự án thì liên lạc với Sở Xây dựng Hà Nội, nhưng hầu như doanh nghiệp không có phản hồi. “Có thể, các chủ đầu tư đã bán được một phần lớn khối lượng các căn hộ nên họ tiếp tục theo hướng này”, ông Hùng nhận định.

Giá của TP mua lại các dự án được tính theo nguyên tắc chuyển đổi dự án căn cứ trên các thông tư của Bộ Xây dựng: Với các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội thì được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, nhưng phải đảm bảo thiết kế để bán, cho thuê đúng đối tượng. Nguyên tắc thứ hai là chuyển đổi căn hộ, nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ, phải đảm bảo điều kiện tối thiểu về quản lý khai thác. Nguyên tắc thứ ba là các dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả số tiền này hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Nguyễn Quốc Tuấn, khi điều chỉnh các dự án sang dạng nhà ở xã hội: Thứ nhất là phải đảm bảo an toàn tiện lợi; thứ hai là căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải đảm bảo đủ không gian diện tích sử dụng tối thiểu như: Bếp, công trình phụ, nhà vệ sinh… đây phải là căn hộ khép kín; thứ ba là căn hộ sau khi chuyển đổi có diện tích không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở thương mại, theo quy định của pháp luật. Theo luật thì căn hộ có diện tích tối thiểu là 45m2, có nghĩa là không được điều chỉnh diện tích thấp hơn mức này; thứ tư là nếu dự án chỉ điều chỉnh về diện tích căn hộ mà không điều chỉnh diện tích sàn thì không phải xem xét phê duyệt lại về chỉ tiêu dân số và cơ cấu diện tích căn hộ; thứ năm, trường hợp dự án khi điều chỉnh mà diện tích sàn thay đổi so với thiết kế đã được cấp có  thẩm quyền phê duyệt thì phải điều chỉnh theo quy tắc 1/500.

Mới có 3 dự án chuyển đổi sang nhà ở xã hội

Cũng theo Sở Xây dựng Hà Nội, hiện có 3 dự án đã được xem xét chấp thuận nguyên tắc để chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đó là: Dự án phát triển nhà ở thương mại sang nhà ở cho người thu nhập thấp ở Trung Văn mở rộng tại huyện Từ Liêm của Công ty CP Đầu tư xây dựng Hà Nội; dự án chuyển đổi mục tiêu sử dụng giai đoạn 1 khu nhà ở cao tầng đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú (quận Hà Đông) của Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà; tổ hợp chung cư AZ Thăng Long của Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long.

Đề cập đến việc mua bán nhà thương mại làm nhà TĐC của UBND TP Hà Nội, ông Nguyễn Hợp Dũng, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc mua bán sẽ được công khai trên website của Sở Xây dựng Hà Nội và các phương tiện thông tin đại chúng.

Ông Dũng nêu ví dụ, nếu khu vực quận Cầu Giấy đang cần mua 1.000 căn hộ TĐC, Ban Giải phóng mặt bằng quận Cầu Giấy sẽ đề xuất với Sở Xây dựng, sau đó Sở sẽ thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng về tổng số căn hộ, diện tích, vị trí để các chủ đầu tư nhà ở thương mại có tiêu chí phù hợp đăng ký. Lúc đó các ban, ngành chức năng sẽ xét duyệt mọi mặt, nếu chủ đầu tư đáp ứng được các tiêu chí đề ra thì sẽ được duyệt mua. Tuy nhiên việc mua bán cũng được công khai để người dân biết, bàn và tin vào các chính sách của Nhà nước.