Để cứu doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khỏi “chết tức thì”, Bộ Xây dựng từng ban hành Thông tư 02 chia nhỏ căn hộ đến hết năm 2014. Liền sau đó, văn bản này bất ngờ được gia hạn “sống” đến hết 31/12/2015.

Trong bối cảnh việc chia nhỏ căn hộ hiện có dấu hiệu chưa dừng, giới kiến trúc đã lên tiếng cảnh báo: Cách giải cứu này vô tình gây áp lực lên hạ tầng và phá vỡ quy hoạch thành phố lớn.

Loạn chia nhỏ căn hộ

Nằm ngay tại số 1 đường Ngụy Như Kom Tum (Thanh Xuân, Hà Nội) là dự án Hei Tower do Cty Cổ phần Đầu tư Điện lực Hà Nội làm chủ đầu tư. Thời điểm thị trường BĐS gặp khó, doanh nghiệp này xin chuyển đổi toàn bộ 3 sàn thương mại sang căn hộ nhỏ để bán. Ngày 6/5/2014, thành phố Hà Nội có văn bản chấp thuận. Toàn bộ 4.480m2 nhà ở, tầng 3, 4, 5 được chia thành 61 căn hộ, 4 thang máy riêng. Ngày 19/5/2014, Sở Quy hoạch và Kiến trúc chấp thuận phương án điều chỉnh. Một cư dân đang sinh sống tại Hei Tower cho biết: “Những người mua nhà tại đây khi vào ở rất khó chịu, vì lúc mua, họ quảng cáo có 3 tầng dịch vụ nay bị “biến” thành căn hộ. Mọi dịch vụ chung của toà nhà, chúng tôi phải dùng chung trong khi hạ tầng không đổi”.

Dự án Hei Tower ít ra còn là trường hợp được chấp thuận, nhiều doanh nghiệp khác còn tự ý “xé rào” chia nhỏ căn hộ khi chưa được cấp phép. Năm 2011, Sở Xây dựng cấp giấy phép số 142 cho Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo (gọi tắt Cty Gia Bảo) để xây “Tòa nhà D2 Giảng Võ”. Dự án được cơ quan chức năng phê duyệt xây với 242 căn hộ, nhưng mới đây, tháng 3/2015 khi Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra thực tế, chủ đầu tư lại xây dựng 251 căn, quá 9 căn hộ so với quyết định phê duyệt ban đầu.

Với mức phạt 80 triệu đồng, chủ đầu tư tòa nhà đã vui vẻ chấp thuận. Đại diện doanh nghiệp này cho hay: “Việc thêm 9 căn hộ là do chúng tôi xin thay đổi cơ cấu lại các căn hộ diện tích lớn. Việc này thực hiện theo Thông tư 02 của Bộ Xây dựng nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp”, vị này nói.

Tại toà nhà tái định cư C1 (Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân) do Vinaconex 1 làm chủ đầu tư, doanh nghiệp này thậm chí còn xin chia nhỏ từ 39 lên 74 căn. Ông Đinh Hoàng Diệp, Phó Tổng giám đốc Cty Vinaconex 1 cho biết: “Dự án đã được điều chỉnh lại thiết kế, cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhà tái định cư. Do Luật Nhà ở mới áp dụng nên dự án chậm triển khai, vì phải hoàn thiện thủ tục”.

Gây áp lực hạ tầng

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Đào Ngọc Nghiêm,  Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Hà Nội, phân tích, nguyên nhân dẫn đến thị trường BĐS trầm lắng như thời gian qua là bất hợp lý giữa cung và cầu. Cụ thể, đã một thời gian dài do chạy theo lợi nhuận và không lường được nhu cầu thực của xã hội, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã tập trung vào cung cho đối tượng giàu.

Theo ông Nghiêm, chia nhỏ căn hộ có cái lợi là giải quyết BĐS tồn đọng. Tuy nhiên, tác động kép là gây nên áp lực hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. “Cơ quan chức năng phải có cái nhìn tổng thể, đừng gây áp lực lên nội đô. Phải xem xét vị trí cụ thể của dự án. Nếu trong khu vực cho phép chia nhỏ phải đảm bảo việc gia tăng hạ tầng xã hội... Không thể vì cứu BĐS mà gây áp lực cho hạ tầng”, ông Nghiêm nói. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết, những vị trí quận trung tâm ở TPHCM không được chia nhỏ căn hộ. Doanh nghiệp địa ốc ở TPHCM không dám tự ý chia nhỏ căn hộ.

Trong khi đó, theo một lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, về bản chất, Thông tư 02 không cho phép những dự án được duyệt sau 2013 chia nhỏ. “Những quy hoạch phê duyệt 2013, muốn chia nhỏ phải theo Thông tư 02. Dự án “xé rào” hay không do Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội chịu trách nhiệm. Còn tới đây, Thông tư 02 có thể sẽ tiếp tục gia hạn với những dự án nhà ở thương mại xin chuyển sang nhà ở xã hội (những dự án nhà ở xã hội thay đổi lại cơ cấu diện tích căn hộ dưới 70m2-PV)”, vị này nói.   

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm, ai làm quy hoạch cũng biết phải coi trọng dân số khi phê duyệt dự án. Nếu dự án phê duyệt tính cho 1.000 hộ dân nhưng lại tăng lên thì trường học không thể đảm bảo, chỗ đỗ xe không có... Giải quyết tồn đọng nhưng đừng tiếp tục gây áp lực cho giai đoạn sau.