Số lượng dự án nhà thương mại được chuyển sang NƠXH cũng như dự án xin chuyển đổi công năng, “chẻ” sàn văn phòng thành căn hộ để bán tại Hà Nội rất khiêm tốn. Đầu thị trường phía Nam, khung pháp lý cho chuyện này tỏ ra “thoáng” hơn hẳn.

Theo thông tin mới nhất từ Bộ Xây dựng, trên cả nước có 74 dự án (DA) đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với ban đầu là 33,86 nghìn căn, xin điều chỉnh thành gần 44,9 nghìn căn. Bên cạnh đó, 60 DA đăng ký chuyển đổi từ NƠTM sang NƠXH, với quy mô xây dựng gần 38,9 nghìn căn. Nguồn cung căn hộ giá trung bình trở xuống tại Hà Nội dự báo được bổ sung gần 5.000 căn trong năm 2015.

Hà Nội: không “vội” được

Chủ trương cho phép chia nhỏ diện tích căn hộ sao cho phù hợp với quy hoạch, khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của nhiều đối tượng dân cư đã được Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan chức năng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS từ tháng 11/2012. Tới tháng 2/2013, lãnh đạo Bộ Xây dựng khẳng định: “Bộ sẽ xem xét lựa chọn dự án có quy mô, vị trí thích hợp để cho phép các chủ đầu tư được chia nhỏ diện tích. Phương án này sẽ không áp dụng tràn lan đối với tất cả các DA”. Đồng thời, đại diện Bộ cũng cho biết, chúng ta cũng phải chấp nhận tạm thời việc dân số có thể tăng lên nhưng ở mức độ có thể chấp nhận được. Trong quy mô toàn khu vực thành phố, việc chia căn hộ diện tích to hay nhỏ không làm tăng dân số, vì dân số thành phố vẫn ổn định như thế.

Có thể thấy, Bộ Xây dựng đã dự cảm ít nhiều về nguy cơ gia tăng áp lực dân số lên hạ tầng đô thị tại các tỉnh thành đông người như Hà Nội, Tp.HCM. Tuy nhiên, sau hai năm, thị trường Hà Nội vẫn thưa vắng các trường hợp DA NƠTM được duyệt chuyển đổi công năng thành NƠXH, đặc biệt là DA chung cư cao cấp, tổ hợp văn phòng được phép “băm nhỏ” để tự “cứu” mình. Tính đến cuối tháng 3/2014, UBND Tp.Hà Nội đã xem xét, thẩm định được 40 DA. Trong số 15 DA chuyển đổi từ nhà thương mại sang NƠXH (với tổng số căn hộ dự kiến tăng từ 5.478 lên 10.587 căn), chỉ có 6 DA được chấp thuận chủ trương, còn lại là chờ xem xét và không đủ điều kiện. Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cho phép 25 DA điều chỉnh cơ cấu căn hộ với số lượng căn hộ thương mại lên đến 12.026 căn hộ (tăng 3.673 căn).

Trong quý II/2014, thị trường nhà ở diện tích nhỏ bất ngờ đón chào 61 căn hộ từ 56 đến 95m2 của DA tòa nhà hỗn hợp văn phòng cho thuê và nhà ở tại số 1 Ngụy Như Kon Tum (Q.Thanh Xuân). Được biết, đây là trường hợp chủ đầu tư (Công ty CP Đầu tư Điện lực Hà Nội) xin được “giấy thông hành” rất thuận lợi. Theo đó, DN đã chủ động xin chuyển đổi gần 4.500m2 sàn văn phòng sang diện tích căn hộ để bán. Tới cuối tháng 5/2014, phương án cơ cấu dự án được phê duyệt chính thức.

“Con đường” chuyển đổi công năng, cơ cấu diện tích không trải toàn hoa hồng. Từ đầu năm, Hà Nội đang chứng kiến rất nhiều DA “đi tắt đón đầu”, DN “trảm trước, tâu sau”. Điển hình, một số DA: Eurowindow Multicomplex, gồm 27 tầng nổi và 3 tầng hầm (số 27 Trần Duy Hưng, Q.Cầu Giấy) bị nghi án tự ý chuyển đổi toàn bộ phần diện tích văn phòng cho thuê thành hơn 200 căn hộ để bán từ năm 2013, dù mới chỉ được UBND Tp.Hà Nội đồng ý về chủ trương (năm 2011). Hay mới đây là vụ Thăng Long Garden bị điều tra về chuyện có hay không DN tự ý chia nhỏ 316 căn hộ thành 436 căn để bán.

Chạy vượt rào, coi chừng vấp

Về chủ trương cho phép chuyển đổi, cơ cấu diện tích, đến đầu tuần tháng 5/2014, địa bàn Tp.HCM có 33 DA đăng ký điều chỉnh theo Thông tư 02/2013/TT-BXD: 5 DA NƠTM được phép “chẻ” nhỏ diện tích. Tuy vậy, suốt từ 2013 đến nay, người mua nhà ở Sài thành hoàn toàn có thể tiếp cận rất nhiều căn hộ thương mại được chủ đầu tư “hồn nhiên hóa phép” thành diện tích nhỏ (khi chưa được phép) như Khang Gia Tân Hương, Nhất Lan 3, hay gần đây nhất là Bảy Hiền Tower, với đủ “tội”: tranh chấp, tự ý sang nhượng, đá bóng trách nhiệm, tùy tiện chia tách…

Về góc độ thị trường, nhiều DN phía Nam rất nhanh nhạy nắm bắt xu hướng tiêu dùng và đặc biệt là đón đầu chính sách. Trong mảng văn phòng cho thuê, vô số trường hợp chủ đầu tư đã chủ động chia nhỏ diện tích sàn và chào bán thành công. Tiêu biểu là DA The Prince (đường Nguyễn Văn Trỗi, Q.Phú Nhuận), hay SSG Tower chào thị trường bằng các sàn văn phòng diện tích 15, 17, 76m2, 160m2…

Mới đây, nhiều động thái quyết liệt từ nhà quản lý đang dự báo môi trường “làm ăn” của DN địa ốc phía Nam sẽ không còn thoải mái như trước. Thông tư 02/2013/TT-BXD nêu rõ, DA muốn chia nhỏ diện tích căn hộ phải thông qua Sở Xây dựng thẩm định, sau đó Sở trình UBND thành phố xem xét. Lãnh đạo Tp.HCM khẳng định sẽ không cho chẻ nhỏ căn hộ tại khu trung tâm và chỉ xem xét các DA vùng ven, nhằm tránh gây áp lực lớn lên hạ tầng. “Để điều chỉnh bất kỳ một DA nào phải đặt vấn đề hạ tầng, xã hội lên trên nên phải xem xét cân nhắc hết sức cẩn thận để tính bước đi, làm sao để không phá vỡ quy hoạch chung của thành phố”, đại diện UBND Tp.HCM nói.