Nhà diện tích nhỏ có thể giúp chủ đầu tư bán được nhưng nếu không tính lại bài toán hạ tầng, địa phương và người mua sẽ gánh hậu quả

Sở Xây dựng TP HCM vừa báo cáo kết quả kiểm tra các dự án nhà ở được điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng.

Thêm 2.770 căn hộ

Vừa qua, UBND TP HCM đã chấp thuận chủ trương cho 19 dự án chuyển đổi cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng. Trong đó, 7 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, 12 dự án chia nhỏ diện tích căn hộ.

Nhìn chung, các dự án đều được điều chỉnh theo hướng giảm diện tích, tăng số lượng căn hộ. Thậm chí, nhiều dự án, số lượng căn hộ tăng gấp đôi như The Park Residence (huyện Nhà Bè) của Công ty CP Phú Hoàng Anh từ 648 căn lên 1.224 căn, chung cư phường Tam Phú (quận Thủ Đức) của Công ty TNHH Kinh doanh nhà Đạt Gia từ 583 căn lên 1.006 căn… Tổng số lượng căn hộ tăng thêm của các dự án là 2.770, dân số tăng 1.400 người.

Vào thời điểm kiểm tra, có 4 dự án đã bố trí dân vào ở nhưng chỉ một dự án được nghiệm thu hoàn thành, 3 dự án còn lại đang hoàn thiện một số hạng mục. Riêng dự án khu dân cư Thới An (quận 12) của Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - Gia Định vẫn chưa khởi công xây dựng.

Các chủ đầu tư cho rằng tình hình kinh doanh có khả quan hơn sau khi chia nhỏ căn hộ. Sở Xây dựng TP thống kê đã bán được 5.770 căn trong tổng số 11.359 căn sau điều chỉnh. Do đó, việc giảm diện tích, chuyển từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội với diện tích dưới 70 m 2/căn hộ, dưới 15 triệu đồng/m2 phù hợp tình hình thực tế của thị trường.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, nhiều dự án sau khi chia tách vẫn không mấy khả quan. Đơn cử, dự án chung cư Tam Phú (quận Thủ Đức) khởi công từ năm 2009 với tên gọi Babylon Residence 1, dự kiến hoàn thành và bàn giao vào năm 2011. Sau đó, dự án được đổi tên thành Central Light, Cheery 4 Complex và đến năm 2013, UBND TP cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ từ 583 lên 1.006. Hiện tại, dự án này tiếp tục đổi tên thành Viethome nhưng chỉ thi công xong móng và tầng hầm rồi tạm ngưng.

Áp lực hạ tầng

Thông tư 02/2013 cho phép chia nhỏ căn hộ có hiệu lực đến ngày 31-12-2014 nhưng sau đó, Bộ Xây dựng đã gia hạn thời hiệu thêm một năm. Việc gia hạn này đang khiến nhiều địa phương lo lắng bởi nếu tăng số lượng căn hộ sẽ gia tăng dân số, gây sức ép lớn đối với hạ tầng kỹ thuật - xã hội của địa phương.

Bên cạnh đó, Thông tư 02/2013 quy định các trường hợp điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhưng không tăng tổng diện tích sàn xây dựng thì không phải xem xét, phê duyệt lại quy hoạch chỉ tiêu dân số và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng. Trong tổng số 19 dự án được chuyển đổi, có 9 dự án, theo chủ đầu tư, là không tăng quy mô dân số, thậm chí những dự án tăng gấp đôi số căn hộ. Tuy vậy, theo nhận định của Sở Xây dựng TP, khi các dự án đưa vào sử dụng có thể làm tăng quy mô dân số tại địa phương. Do đó, nếu điều chỉnh tăng thêm số lượng căn hộ mà không phải phê duyệt lại quy hoạch thì các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật - xã hội sẽ không đáp ứng được.

Theo lãnh đạo một địa phương, cho bao nhiêu người ở là quyền của chủ hộ, địa phương và chủ đầu tư không thể can thiệp. Vì thế, khó mà đoán được số người sẽ tăng lên sau khi tăng số lượng căn hộ.

Ngoài ra, khoản 3 Thông tư 02 quy định việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích nhà thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán, trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Tuy nhiên, một công văn khác của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn: Việc xin ý kiến bằng văn bản chỉ thực hiện đối với khách hàng của các căn hộ có sự thay đổi, điều chỉnh. Chủ đầu tư không phải xin ý kiến khách hàng đã ký hợp đồng của những căn hộ giữ nguyên thiết kế, không có sự thay đổi, điều chỉnh. Theo Sở Xây dựng TP, điều này sẽ làm phát sinh khiếu nại của các khách hàng không được lấy ý kiến về quyền lợi đối với phần diện tích sở hữu chung cũng như các tiện tích khác như: thang máy, hành lang, sân thượng, công viên…

Do đó, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị UBND TP ra quy định bổ sung: Đối với các dự án chưa thi công xây dựng, muốn chuyển đổi cơ cấu căn hộ phải làm lại thủ tục đầu tư xây dựng: phê duyệt lại quy hoạch 1/500, duyệt lại tổng mặt bằng… Đặc biệt, phải có ý kiến chính thức bằng văn bản của UBND quận, huyện nơi xây dựng dự án về việc bảo đảm khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật - xã hội đối với việc gia tăng số lượng căn hộ.

Lilama 584 Tân Phú bị loại khỏi danh sách nhà ở xã hội

Công ty CP Đầu tư xây dựng công trình giao thông 584, khi làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, có cam kết đã thỏa thuận với toàn bộ khách hàng mua căn hộ và được khách hàng đồng ý. Tháng 10-2013, UBND TP HCM đã chấp thuận cho chuyển đổi. Tuy nhiên, trên thực tế, công ty này đã không thỏa thuận với từng khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ, dẫn đến phát sinh khiếu nại từ các hộ dân là vi phạm quy định tại Thông tư 02. Sau đó, chủ đầu tư đã có văn bản xin rút khỏi chương trình nhà ở xã hội của TP HCM.