“Các nhà đầu tư cần hiểu rằng giá thuê nhà cao không chỉ đơn thuần xuất phát từ vốn đầu tư lớn. Tương tự, xu hướng phát triển và hoạt động của các phân khúc trung (phổ thông) và cao cấp trong cùng một thành phố có thể rất khác nhau”. Bà Yolande Barnes, Giám đốc nghiên cứu của Savills toàn cầu chia sẻ.

Theo nghiên cứu mới nhất từ Savills, sự phát triển rực rỡ của công nghệ đã khiến San Francisco vượt qua New York và Los Angeles để trở thành thành phố có giá thuê nhà ở phổ thông đắt đỏ nhất thế giới ở mức giá 460 bảng Anh/ một tuần.

London giữ trị ví thứ 4 trong danh sách các thành phố có giá thành cho thuê cao nhất cho nhà phổ thông, bình quân 350 bảng Anh mỗi tuần, thấp hơn San Francisco khoảng 90 bảng. 

Hong Kong - cùng với London được biết đến là một trong hai thành phố có vốn đầu tư bất động sản lớn nhất, đứng thứ 9 trong danh sách những thành phố có giá thuê nhà phổ thông đắt đỏ nhất với mức trung bình mỗi tuần là 320 bảng anh. Thêm vào đó mức tăng trưởng 13.2% trong mảng cho thuê đã khiến cho Hong Kong được đánh giá là có tiềm năng để lọt top 5 vào năm tới.

Paris tiếp tục thể hiện là thành phố có giá thuê khá phải chăng so với thế giới, thấp hơn một phần ba so với San Fancrisco. So sánh tại Châu Âu, giá thuê tại Paris thấp hơn London và Dublin lần lượt là 14% và 12%. 

Trong khi đó, bảng xếp hạng các thành phố có giá cho thuê bất động sản cao cấp đắt đỏ nhất lại xướng danh những cái tên khác. New York đứng đầu với mức giá thuê 2,300 bảng anh/ một tuần, đắt hơn khoảng 5 lần so với giá bình quân của phân khúc phổ thông và hơn thành phố đứng thứ hai là Tokyo tới 400 bảng/ một tuần. Tương tự Tokyo, Trung Quốc không xuất hiện trong bảng xếp hạng phân khúc phía dưới, thế nhưng có tận hai thành phố của nước này là Bắc Kinh và Thâm Quyến đều xuất hiện trong bảng xếp hạng tại phân khúc cao cấp. Amsterdam cũng ở trong danh sách này với giá thành cho thuê tăng xấp xỉ 20% so với năm trước đó.

Top 10 thành phố có giá cho thuê nhà ở cao cấp và phổ thông đắt đỏ nhất thế giới

Yonlande Barnes, Giám đốc Nghiên cứu của Savills đánh giá  “Kết quả khảo sát cho thấy, trái với suy luận thông thường, các thành phố có giá mua nhà cao không có nghĩa là giá cho thuê đắt tương ứng. Giá nhà phổ thông ở Hong Kong hiện đang ở mức khoảng 11.517 bảng Anh/ m2, gần gấp đôi so với mức giá trung bình ở San Francisco, nhưng giá thuê nhà phổ thông ở Hong Kong hiện đang thấp hơn khoảng 30%.”

“Lý do cho giá cả thuê nhà ở phổ thông đắt đỏ tại San Francisco là do nhu cầu từ giới trẻ nhạy bén với công nghệ - những người vẫn đổ dồn về thành phố mặc nguồn cung nhà ở hạn chế do những chủ đầu tư mới bị giới hạn quyền quản lý nhà cho thuê. Trong thực tế, đây lại là lợi thế của người thuê nhà hiện tại, bởi nó có thể làm giá thuê tăng cao cho người mới.” 

Tương tự, tăng trưởng dân số tại Dublin, New York và Los Angeles đã khiến nhu cầu thuê các căn hộ tầm trung tăng trong khi nguồn cung lại hạn chế, gây ra sự đẩy cao của giá cho thuê phân khúc này. Ở Dublin, sự tăng trưởng kinh tế nội địa trong khi thị trường bán lẻ lại không mấy khởi sắc trong suốt năm 2017 đã khiến giá thuê bất động sản phổ thông tăng thêm 5.7%. Việc này đã đưa thành phố lên vị trí thứ 5 trong số các thành phố có giá cho thuê cao nhất thế giới. Hiện tại, với 340 bảng anh một tuần, cao hơn 40% so với năm 2011, giá thuê nhà ở Dublin đã gần sánh ngang với London một cách đáng ngạc nhiên.

Barners nhận định: “Nhà đầu tư và người thuê nhà nên chú ý tới những bất thường trong thị trường cho thuê. Một vài thành phố có thể được xem là ‘thị trường đầu tư’ đem lại lợi nhuận cao với tỉ lệ cho thuê cao nhưng khi vốn đầu tư lại khá thấp. Bởi lẽ đó nên lợi nhuận từ việc cho thuê cũng khá cao ở các thành phố này”.  

“Trong khi đó lợi nhuận cho các phân khúc khác lại khá thấp”. Đây là một thông tin tốt cho những người thuê tại các thành phố như Hong Kong, bởi họ sẽ phải chi trả ít hơn, thay bằng việc phải mua thế chấp, họ sẽ đi thuê nhà ở. Tuy nhiên tình hình này lại không được tốt cho nhà đầu tư, trừ phi tiềm năng gia tăng giá trị có thể khởi sắc”.

“Ở những nơi có chỉ số lợi nhuận cao như Paris hay Chicago, khả năng là tỷ số vốn hóa giảm dẫn tới tài sản sẽ được nâng giá trị. Lợi nhuận thuần (lợi nhuận sau khi đã trừ chi phí hoạt động) thấp ở Sydney, Hong Kong và London sẽ tạo điều kiện cho vốn đầu tư bất động sản cho thuê tăng”.

Bất động sản cho thuê cao cấp – một trật tự sắp xếp khác

New York chiếm vị trí đầu bảng trong danh sách thành phố có giá cho thuê bất động sản cao cấp đắt nhất thế giới với giá thuê trung bình mỗi tuần là 2,300 bảng anh (gấp 5 lần giá thuê của nhóm phổ thông). Nguồn cung lớn của bất động sản hạng sang đã thúc đẩy nhà đầu tư nâng cao chất lượng các toà nhà. Việc này đồng thời cũng khiến giá thành tăng lên; thế nhưng các nhà đầu tư cũng đang chào bán với giá rẻ hơn để có thể lấp đầy các toà nhà mới xây dựng.

Mặc dù đã không lọt vào top các thành phố có giá cho thuê hạng phổ thông đắt đỏ nhất thế giới nhưng Tokyo vẫn chiếm vị trí thứ hai trong phân khúc cao cấp với giá 1,940 bảng anh một tuần. Dẫn sau là London và Hong Kong với giá thuê lần lượt là 1,700 và 1,690 bảng anh một tuần, vị trí này cao hơn vị trí của cả hai thành phố trong bảng xếp hạng phân khúc phổ thông. Savills dự đoán năm 2018 Hong Kong sẽ soán ngôi London bởi giá thuê ở Hong Kong hiện có xu hướng tăng cao trong khi tại London lại ngược lại.

Amsterdam và Dubai cũng đứng trong danh sách 10 thành phố có giá thuê bất động sản cao cấp đắt nhất thế giới nhưng không xuất hiện trong bảng phổ thông. Điều này thể hiện nhu cầu thuê bất động sản hạng sang của các cư dân toàn cầu tại những thành phố này; và hiện thực thì các chuyển khoản lớn lại được chi trả cho một số lượng ít các bất động sản. Trong năm 2017, giá cho thuê cao cấp tại Amsterdam tăng 19.8% lên 1,370 bảng anh một tuần, đưa thành phố lên vị trí thứ 5 trong tổng danh sách. Là nơi hội tụ lớn và vẫn đang có chiều hướng phát triển về số lượng của hội sở chính của các công ty đa quốc gia đặt tại Châu Âu, số lượng lao động nước ngoài ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu thuê nhà ở tăng cao trong khi nguồn cung lại thiếu hụt. 

Bắc Kinh và Thâm Quyến của Trung Quốc nằm trong top 10 với giá thuê một tuần cho nhà ở hạng sang lần lượt là 1,200 và 1,020 bảng anh. Hai thành phố này cũng thu hút người cho thuê khá giả (đặc biệt là những người nước ngoài sống tại Trung Quốc không thể mua nhà) và nguồn cung cho những bất động sản cao cấp cũng khá hạn chế.  Tại Thâm Quyến – thung lũng Silicon của Trung Quốc, dân phố đã tăng từ 300,000 dân năm 1980 lên tới 12 triệu dân ngày nay. Lao động nước ngoài cùng sự tăng trưởng trong số lượng của tầng lớp giàu có ở nội địa đã thổi căng nhu cầu thuê bất động sản hạng sang tại khu vực này.