Trên cơ sở phân tích kinh nghiệm xây dựng chỉ số giá BĐS của một số quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới như: Hồng Kông, Philippines, Mỹ, Canada, Singapore… nhóm nghiên cứu Đề tài khoa học “Nghiên cứu xây dựng phương pháp xác định chỉ số giá BĐS quốc gia làm cơ sở phục vụ quản lý điều hành kinh tế vĩ mô” của Viện Kinh tế Xây dựng đã đề xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS Việt Nam là phương pháp xác định chỉ số bình quân thống kê kết hợp định giá BĐS.

Đây là thông tin đưa ra tại cuộc họp báo cáo kết quả thực hiện đề tài của Viện Kinh tế Xây dựng chiều 25/12/2014, tại Trụ sở Bộ Xây dựng.

Những phương pháp xác định chỉ số giá BĐS trên thế giới

Nghiên cứu về các loại chỉ số giá BĐS đang hiện hành tại Hồng Kông, nhóm nghiên cứu cho biết, giá vốn và giá thuê BĐS ở Hồng Kông thuộc hàng cao nhất thế giới. Có 4 tổ chức cung cấp chỉ số giá BĐS cho thị trường gồm Văn phòng xếp hạng và định giá, Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD Savills và Centa-tity với 4 chỉ số đưa ra không thống nhất nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp xây dựng khác nhau. Tuy nhiên, phương pháp bán lặp là phù hợp nhất với thị trường này vì thị trường thứ cấp rất phát triển.

Còn ở Mỹ, các chỉ số giá BĐS được tính toán dựa trên hệ thống thông tin BĐS khổng lồ đã mã hóa, hệ thống này có từ rất lâu do đó dữ liệu tính toán trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.

Trong khi đó, Canada sử dụng 4 phương pháp xác định chỉ số giá BĐS là bán lặp lại, đánh giá, phân tần và hedonic. Chỉ số giá nhà được tính toán dựa trên giá thị trường trên cơ sở các hợp đồng mua bán mà cơ quan đăng ký đất đai thu thập trong nhiều năm và được chuẩn hóa trong cả nước. Mỗi hợp đồng mua bán có chứa thông tin về tài sản, chủ sở hữu và giá bán cùng các chi tiết chính xác về điều khoản thanh toán, được đánh số và ghi trong sổ đăng ký của Cục Đăng ký Đất đai…

Qua phân tích kinh nghiệm xây dựng chỉ số giá BĐS của một số nước trên thế giới, nhóm nghiên cứu cho biết, việc lựa chọn phương pháp tính toán theo Hedonic tại Việt Nam sẽ gặp khó khăn do số liệu thu thập không phù hợp cho việc tính toán (quy mô số liệu lớn, độ chính xác cao).

Nếu tính theo phương pháp bán lặp thì cũng khó thực hiện do thị trường BĐS Việt Nam không giao dịch thường xuyên và số lượng giao dịch ít.

Tính theo phương pháp phân tầng sẽ gặp khó khăn trong xây dựng các dữ liệu ô ma trận vì thị trường BĐS Việt Nam trải rộng từ Bắc vào Nam và thường có đặc điểm vùng miền, tập quán tương đối khác biệt.

Phương pháp Spar áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam cũng khó khả thi khi tại Việt Nam rất khó thu thập các thông tin về giá giao dịch, thị trường chưa minh bạch, thời gian hay chu kỳ giao dịch của một BĐS dài nên việc đo lường ước lượng biến động từ giá thẩm định với giá giao dịch rất khó chính xác.

Phương pháp tính toán giá bình quân sẽ rất khó kiểm soát nếu áp dụng tại thị trường BĐS Việt Nam khi mà thực trạng giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Các dữ liệu về giá sẵn có tại các điểm công chứng thường không đúng với giá thực tế giao dịch.

Đề xuất phương pháp phù hợp với BĐS Việt Nam

Từ những phân tích này, nhóm nghiên cứu đề xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS Việt Nam là phương pháp xác định chỉ số giá bình quân thống kê có kết hợp định giá, với 3 nội dung cụ thể như: Chỉ số giá BĐS chung cả nước tính bằng phương pháp chỉ số giá thống kê bình quân gia quyền giữa chỉ số giá BĐS của các nhóm BĐS cả nước được tính toán từ các vùng trong cả nước. Quyền số của từng vùng trong cả nước là quyền số cố định tại thời điểm gốc. Chỉ số giá BĐS của các nhóm BĐS từng vùng được tính bằng phương pháp chỉ số giá thống kê bình quân gia quyền giữa chỉ số giá của các nhóm BĐS từng khu vực với quyền số tương ứng của từng khu vực trong vùng tại thời điểm tính toán. Chỉ số BĐS của từng nhóm BĐS thuộc từng khu vực sẽ được tổng hợp từ việc so sánh giá trực tiếp của BĐS đại diện và quyền số của từng loại BĐS đại diện thuộc nhóm đó.

Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu cũng đưa ra 5 nguyên tắc cần tuân thủ trong tính toán, xác định chỉ số giá BĐS quốc gia. Thứ nhất, xuyên suốt quá trình tính toán, chỉ số giá BĐS phải dễ hiểu để có thể sử dụng để phân tích thị trường một cách dễ dàng và phản ánh đầy đủ các biến động từ các yếu tố thị trường. Thứ hai, các chỉ số giá BĐS phải phản ánh sát và kịp thời về tình hình biến động thị trường BĐS của khu vực. Thứ ba, cần tập trung tính toán chỉ số BĐS theo các phân khúc thị trường chủ yếu có tác động lớn đến thị trường BĐS khu vực và toàn quốc. Thứ tư, số liệu để tính toán các chỉ tiêu là số liệu giao dịch thực tế trên thị trường, là các giao dịch thứ cấp đã thành công. Thứ năm, việc xác định chỉ số giá BĐS quốc gia được xác định trên quan điểm tổng hợp theo các phân khúc thị trường của cả quốc gia và của các khu vực được lựa chọn, phân chia.