Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, tính đến hết năm 2014, trên địa bàn thành phố có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó có hơn 50% số lượng dự án đang bị ngưng triển khai hoặc bị thu hồi chủ trương đầu tư. Điều đó chứng tỏ, hàng trăm doanh nghiệp, hàng nghìn người lao động vẫn rất khó khăn trên thị trường và một số lượng tiền của rất lớn của xã hội vẫn đang bị chôn vào các dự án này.

Tình trạng của các doanh nghiệp BĐS Hà Nội cũng như vậy. Dĩ nhiên, năm 2015 sẽ là một năm tốt đẹp hơn với thị trường bất động sản (BĐS).

Cho đến bây giờ có thể xác định năm 2015 thị trường (BĐS) sẽ sôi động hơn, thanh khoản sẽ cao hơn, nhưng phần lớn sẽ là năm “chờ để xem”, chờ để xem Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ mang lại tác động như thế nào đến thị trường, bởi phải đến tháng 7-2015 Luật này mới chính thức có hiệu lực và rất nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn đã công bố sẽ ảnh hưởng ra sao đến giá cả, hoạt động của các doanh nghiệp.

Luật này không những tác động đến người dân trong nước, các doanh nghiệp trong nước mà còn đến với cả các nhà đầu tư nước ngoài, bởi muốn đầu tư dĩ nhiên họ cần đất để xây nhà máy, thậm chí cần nhà ở.

Giới đầu tư kinh doanh địa ốc tỏ ra quan ngại trước việc thực hiện các quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản vừa được sửa đổi, bổ sung. Họ cho rằng, quy định mới không chỉ chưa tháo gỡ được nút thắt cũ, mà còn tăng sức ép lên hoạt động kinh doanh. Còn giá nhà đất, đương nhiên chỉ có tăng thêm, bởi các khoản thu tăng và chi phí tăng.

Tiền thu về đất sẽ tăng

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1-7-2014, đi kèm theo đó là một loạt nghị định và thông tư hướng dẫn thực hiện, vẫn chưa có thay đổi gì nhiều so với quy định cũ. Luật Đất đai 2013 quy định, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức.

Đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, số tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất tại bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số k. Vấn đề phức tạp chính là hệ số này. Nó sẽ là bao nhiêu?

Hiện nay các địa phương vẫn chưa công bố hệ số điều chỉnh giá đất. Thực tế cho thấy, giá đất luôn trong xu hướng tăng qua các năm khiến số tiền sử dụng đất lớn dần. Trung tuần tháng 11 năm ngoái, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng hai lần so với trước đây.

Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Việc chậm công bố hệ số k càng làm các doanh nghiệp lúng túng, mặc dù biết rõ nó sẽ làm tăng thêm khoản thu nộp ngân sách về quyền sử dụng đất. Với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất vẫn là một “ẩn số” mà doanh nghiệp không thể tiên lượng trước khi ra quyết định đầu tư, do vậy không thể tính toán trước được hiệu quả.

Tuy nhiên, Luật đã có hiệu lực, và vấn đề hiện nay là làm sao hệ số k cũng như các chính sách khác có định hướng giảm thu tiền đất, đặc biệt thu lần đầu đối với các doanh nghiệp BĐS.

Ký quỹ thực hiện dự án làm tăng chi phí

Luật Đầu tư 2014 ràng buộc chủ đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án, với tỷ lệ từ 1-3% vốn đầu tư của dự án. Khoản ký quỹ này được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án. Hiện các cơ quan chức năng đang xây dựng nghị định hướng dẫn chi tiết để thực thi luật.

Đồng thời, theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Các chế định này đã làm phát sinh thêm 2 yếu tố mới trong cơ cấu giá thành BĐS mà trước đây không có.

Một quan ngại nữa là Luật Đất đai có quy định, nếu hết thời hạn triển khai dự án mà chưa làm xong thì được gia hạn thêm 24 tháng nhưng phải nộp thêm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Điều này tiếp tục là gánh nặng cho doanh nghiệp và cho người tiêu dùng.

Trong Điều 64 của Luật Đất đai cũng nêu, nếu hết thời hạn triển khai và gia hạn mà doanh nghiệp cũng không triển khai được dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Các doanh nghiệp phải ký quỹ một tỷ lệ của “vốn đầu tư dự án”. Nếu được hiểu là “tổng mức đầu tư của dự án” thì số vốn này sẽ bao gồm toàn bộ chi phí tạo quỹ đất của dự án, chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí xây dựng công trình, chi phí lắp đặt trang thiết bị, máy móc.

Như vậy, việc xác định mức ký quỹ như trên chỉ đúng trong trường hợp nhà đầu tư thực hiện một công trình hoặc một cụm công trình như chung cư, khách sạn... Nhưng sẽ không phù hợp trong trường hợp nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản lớn với tư cách là nhà đầu tư cấp một, sau khi đầu tư hạ tầng dự án sẽ có nhiều nhà đầu tư cấp hai...

Do vậy, cần có sự phân biệt giữa dự án có quy mô lớn và quy mô nhỏ và vừa để quy định tỷ lệ ký quỹ, bởi mức ký quỹ từ 1-3% đối với các dự án quy mô lớn sẽ là con số rất lớn.

Các phiền hà mới phát sinh

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư dự án “không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”. Ràng buộc này sẽ gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới.

Bên cạnh việc hạn chế ủy quyền, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng khi “đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.

Trước đây, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng. Những quy định này có lợi đối với khách hàng mua nhà đất, nhưng đối với doanh nghiệp là rất phiền hà, kéo dài thời gian bán sản phẩm và dĩ nhiên làm tăng chi phí.

Với tất cả những ảnh hưởng của chính sách, chắc chắn chi phí của chủ đầu tư dự án sẽ tăng lên và dĩ nhiên, mọi chi phí sẽ đổ vào giá thành nhà đất, đẩy giá nhà đất tăng lên. Theo nhiều nhà nghiên cứu, với tất cả những khoản tăng của chi phí, giá nhà đất đến cuối năm 2015 sẽ tăng ít nhất 7%, chưa kể sự tác động thị trường.