Sau nhiều lần trì hoãn, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua chiều 25-11. 2 bộ luật quan trọng với nhiều quy định rất mới được đánh giá sẽ có tác động mạnh đến thị trường BĐS trong những năm tới.

3 điểm ảnh hưởng lớn đến thị trường

Theo các chuyên gia BĐS, phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi rất lớn, có nhiều điểm mới khắc phục gần như toàn diện những lỗ hổng pháp lý cũng như những khiếm khuyết trên thị trường BĐS.

Tuy nhiên, trong đó có 3 điểm quan trọng có thể tác động lớn đến thị trường. Thứ nhất, hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Luật Kinh doanh BĐS dành Chương III để quy định cụ thể về điều này.

2 bộ luật được thông qua sẽ giúp thị trường BĐS hoạt động ngăn nắp hơn, bởi cơ quan chức năng đã có đủ thời gian để hiểu rõ sự biến đổi, biết những khuyết thiếu, hạn chế, những mặt trái của thị trường. Việc mở rộng cửa cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam sẽ tạo nên những tín hiệu tích cực, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang có những dấu hiệu hồi phục. GS. Đặng Hùng Võ

Trong đó, đáng chú ý Điều 56 quy định chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Đồng thời, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc” của nhiều chủ đầu tư gây nên tình trạng số lượng dự án bỏ hoang rất lớn trên thị trường BĐS hiện nay.

Thứ hai, mở rộng đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đây là quy định gây nhiều tranh cãi nhưng cũng được mong đợi lớn nhất. Luật Nhà ở đã dành hẳn Chương IX để quy định về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo đó, luật quy định đối tượng được sở hữu nhà ở gổm tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh BĐS và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Thời gian sở hữu nhà cho cá nhân người nước ngoài không quá 50 năm. Theo ông Dương Long Thành, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Thắng Lợi, những quy định mở này sẽ có tác động tích cực đến sự chuyển biến cho thị trường năm 2015.

Thứ ba, Điều 10 của Luật Kinh doanh BĐS quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Vốn pháp định  của doanh nghiệp không thấp hơn 20 tỷ đồng (so với trước đây 6 tỷ đồng).

Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chờ gì ở BĐS 2015?

Có thể nói thị trường BĐS đã gần như ở vào trạng thái “nín thở” chờ 2 dự luật trên được Quốc hội thông qua. Mặc dù những bất cập về luật pháp có lẽ không phải là nguyên nhân duy nhất đẩy thị trường BĐS vào tình cảnh hiu hắt, trầm lắng như hiện nay, nhưng việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được kỳ vọng mang lại những luồng gió mới, tháo gỡ những nút thắt, siết chặt những quy định trước đây còn lỏng lẻo, giúp thị trường phát triển bền vững hơn, lành mạnh hơn.
 

Mục đích bảo lãnh nhằm giúp người dân có thể tham gia quản lý vốn, hạn chế những rủi ro nhà đầu tư phải chịu khi doanh nghiệp “chạy làng” như thời gian vừa qua. Tuy nhiên, bắt ngân hàng hay tổ chức tài chính bảo lãnh cần phải có sự họp bàn, thống nhất của tất cả cơ quan này, lắng nghe ý kiến của họ thí dụ phí bảo lãnh này là bao nhiêu %, mức chi trả thế nào… Nếu để tự bơi, quy định này có thể là bất khả thi. TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Bên cạnh đó, với những quy định mới, những rủi ro, tranh chấp trên thị trường BĐS dự báo sẽ được hạn chế bởi những doanh nghiệp muốn đầu tư kinh doanh BĐS phải có thực lực, quy định bằng vốn pháp định và vốn tự có.

Đồng thời, khi có một tổ chức tín dụng bảo lãnh, những rủi ro của người mua sẽ được giảm, hiện tượng chủ đầu tư bỏ hoang dự án nhiều năm hoặc huy động vốn rồi sử dụng tiền sai mục đích khiến người mua chịu thiệt hại nặng nề cũng sẽ không còn tràn lan như hiện nay, bởi sự ràng buộc chặt chẽ với một tổ chức tín dụng hay ngân hàng.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, nếu nói về việc  tạo nên sự đột biến hay giúp giải phóng hàng tồn kho sẽ là chủ quan. Bởi lẽ xét dưới góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư sẽ trở nên khó khăn hơn khi muốn đầu tư dự án mới. Một doanh nghiệp giấu tên cho rằng cho đến thời điểm này ông vẫn đang chờ những quy định cụ thể sẽ thực hiện khi phải có bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai, bởi Luật Nhà ở mới quy định chung.

Chắc chắn rằng điều này sẽ tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp bởi lẽ thuyết phục được ngân hàng cùng chung vai với doanh nghiệp trong điều kiện hiện nay hoàn toàn không dễ. “Nhiều doanh nghiệp yếu sẽ không chịu được nổi áp lực này” - vị này chia sẻ.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Mặc dù nhận được sự đồng thuận cao, 2 bộ luật tác động trực tiếp đến thị trường BĐS này vẫn chưa thể tạo ra sự yên tâm tuyệt đối và vẫn còn rất nhiều vấn đề mà nghị định, thông tư hướng dẫn cần phải làm rõ. Trên thực tế, ngay từ thời điểm vẫn còn là dự thảo, 2 trong 3 điểm quan trọng nêu trên đã liên tục nhận được những ý kiến trái chiều từ dư luận, dù cả 2 bộ luật này đều có thời gian thảo luận kéo dài, được chỉnh sửa tới 12 lần trước khi trình ra Quốc hội.

Về việc người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhiều chuyên gia đã khẳng định rằng cần phải có những quy định chặt chẽ hơn nữa trong việc thực thi. Bởi nếu lỏng lẻo, cá nhân người nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh là được mua nhà có thể tạo nên những hệ lụy không hay về sau, đặc biệt ở những khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng, hoặc người nước ngoài sẽ bằng cách này hay cách khác tạo lập nên một quần thể cư dân của riêng họ.

Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam một cách cởi mở hơn, nhưng ở phía ngược lại cần phải có chính sách thông thoáng hơn trong việc cho nhà đầu tư Việt Nam thế chấp BĐS tại ngân hàng nước ngoài để vay vốn. Luật này mới cho phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Đây là điều chưa nhất quán trong chính sách, tạo nên một cơ chế bên thông bên đóng, gây nhiều bất lợi cho thị trường BĐS.

“Hai điều này rõ ràng như nhau, đều là hội nhập BĐS với nước ngoài. Việc cho tổ chức cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và cho phép nhà đầu tư thế chấp BĐS trong nước ở ngân hàng nước ngoài không có gì là mâu thuẫn” - một chuyên gia BĐS nhận định.
 

Một điều cũng nhận được rất nhiều băn khoăn từ các doanh nghiệp, chuyên gia đó là quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở trong tương lai. Đây là quy định giúp người mua bớt rủi ro nhưng đồng thời sẽ đẩy ngân hàng và cả doanh nghiệp vào thế khó: thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc sâu vào ngân hàng, các ngân hàng lại chưa rõ ràng trong việc bảo lãnh bởi Luật Các tổ chức tín dụng chỉ cho ngân hàng thực hiện 3 nghiệp vụ nhận tiền gửi, cấp tín dụng, cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản và không được kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật Nhà ở và những hướng dẫn trong Thông tư liên tịch hướng dẫn việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vừa có hiệu lực thi hành vào tháng 6-2014 còn có điểm vênh nhau. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 cho phép thế chấp với cả 2 loại nhà ở là nhà ở trong dự án và nhà ở trên đất của cá nhân hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, Thông tư liên tịch lại không có quy định về thế chấp loại nhà ở trên đất của cá nhân hình thành trong tương lai, cũng không có quy định về thế chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến một sự cập kênh, mà trong nghị định hướng dẫn thi hành, các cơ quan soạn thảo phải hết sức lưu ý.