Bộ Xây dựng đã có văn bản đề xuất NHNN điều chỉnh cho vay linh hoạt đối với từng khoản mục bất động sản (BĐS), thay vì “ém” tất cả các khoản vay BĐS vào cùng một lĩnh vực phi sản xuất để siết vốn. Đây có thể xem là một cái “phao” cứu hộ cho thị trường BĐS lúc này ?

Không ít nhà đầu tư tỏ ra khấp khởi về khả năng thị trường BĐS sẽ được “giải cứu” khỏi tình trạng đóng băng và xuống giá hiện tại. Nhiều người đã rục rịch lên kế hoạch, đón vốn, gom hàng.

“Chết” bất động sản - hệ lụy ngân hàng

Ông Huỳnh Văn Minh - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM cho biết: Tính đến tháng 6, nhiều DN là các đại gia trong làng BĐS đã rất nguy ngập. Tình trạng “khô máu” do bị hệ thống tín dụng ngưng nguồn cung vốn khiến DN không chỉ đình lại các dự án đang triển khai dở dang, mà còn bị chặn luôn cả đầu ra tiêu thụ sản phẩm. Trong trường hợp không được “tiếp máu” kịp thời, ông Minh cho rằng có hai kịch bản xảy ra : Một là tài sản của nhiều DN BĐS sẽ về tay NH, do bị siết nợ. Hai là tài sản đó không chóng thì chầy sẽ thuộc quyền sở hữu của các nhà đầu tư nước ngoài. Lúc đó, với sự thao túng của những nhóm lợi ích lớn, chưa biết hệ quả sẽ ra sao ?

Ý kiến của ông Minh cũng phơi bày một thực tế là ở tất cả các nền kinh tế, thị trường BĐS và hệ thống tín dụng luôn có một mối liên thông rất bền chặt. Tại VN, từ năm 2006 đến năm 2010, tăng trưởng tín dụng của hệ thống NH cũng luôn gắn chặt với tín dụng BĐS. Lấy ví dụ về con số tăng trưởng trong 2 năm gần đây nhất, sẽ thấy khi NH có mức tăng trưởng tín dụng cao, thì tín dụng đổ vào thị trường BĐS cũng “leo thang” tương ứng. Khi tăng trưởng tín dụng NH có chiều giảm, tín dụng đổ vào thị trường BĐS cũng giảm tương ứng. Năm 2009 và 2010, tỉ lệ tăng trưởng tín dụng NH - BĐS lần lượt là 37,73% và 41,74%, 27,65% và 27,2%. Hai quý đầu năm 2011, tuy chưa có con số thống kê cụ thể, nhưng nếu căn cứ vào tỉ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất được ấn định ở mức 22% trước thời hạn 30/6, và 16% vào cuối năm 2011, cũng có thể thấy tín dụng BĐS là con số tương đương 1/5 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống NH.

Mới đây, Bộ Xây dựng đã khẳng định dư nợ BĐS hiện chiếm 10% dư nợ toàn hệ thống. Đối với một nền kinh tế mà các lĩnh vực phát triển chính đều trông đợi từ nguồn vốn chủ yếu là tín dụng NH, trong khi, NH đã chôn vốn 10% cho các khoản nợ vay dài hạn vào BĐS, thì ngay cả con số đã được giảm thiểu này, cũng không nhỏ.

“Phép mầu” kéo tín dụng phi sản xuất

Với mối liên thông hai chiều như vậy, các NH có dễ buông nguồn lợi nhuận của mình, hay sẽ nỗ lực tìm cách nào đó để làm thỏa mãn tỉ lệ 22%, như đã làm được với việc lách lãi suất huy động vốn mà vẫn “êm xuôi trót lọt” suốt thời gian qua? Và các NĐT, chủ dự án BĐS, liệu có dễ đánh mất niềm tin vào cái phao sẽ tung ra vào đúng lúc để không chỉ cứu TT BĐS, mà còn tránh được những hệ lụy dắt dây đến toàn bộ nền kinh tế ?

Trao đổi với DĐDN, TS Lê Thẩm Dương - Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Trường ĐH Ngân hàng cho rằng giả dụ các NH đạt được đúng yêu cầu của NHNN là đưa tỉ trọng tín dụng phi sản xuất về 22%, nhưng trên thực tế, theo ông, chỉ có “phép mầu” mới thực hiện được điều đó. Bởi tính đến trung tuần tháng 6, vẫn còn 23 NH có cơ cấu dư nợ cho vay trong lĩnh vực này trên 23-50%, trong đó có 18 NH có tỉ lệ từ 31-37%, một NH có tỉ lệ 50%. Dù tính đến ngày 10/6, dư nợ cho vay phi sản xuất của toàn hệ thống đã giảm 9,46%, chiếm tỉ trọng 16,92% tổng dư nợ thì chỉ trong vòng hai tuần, với tình trạng TTCK chưa bước ra khỏi vùng đáy, BĐS chưa có dấu hiệu rã băng, tuyệt nhiên không có cơ sở nào để các khoản vay phi sản xuất trước đây có thể thanh lý đúng hạn. Mặt khác, trong khi ai cũng biết là có thể thỏa thuận lãi suất huy động với các NHTM trên mức trần quy định, nhưng khi thanh tra, NHNN vẫn chưa bắt quả tang và xử phạt được NH nào. Điều đó cho thấy nếu “đến hẹn lại lên” 100% các NH đạt yêu cầu của Chỉ thị 01/ CT- NHNN, cũng chẳng có gì là ngạc nhiên !

Một tổng giám đốc NHTM trên địa bàn TP HCM đề nghị không nêu tên, bày tỏ: Theo ông biết, nhiều NH có quy mô vốn nhỏ mới thành lập hoặc chuyển đổi địa bàn từ nông thôn lên thành phố, có cổ đông lớn hoặc thành viên HĐQT là các đại gia BĐS. Dĩ nhiên là các NH này đã được lập ra với mục tiêu không phải thứ yếu là cung vốn cho các dự án BĐS của chính các cổ đông. Khi thị trường BĐS đóng băng triền miên, trò chơi “sân trước – sân sau” này khiến thanh khoản của những NH dạng đó luôn nguy ngập.

Đồng thuận với quan điểm này, TS Đinh Thế Hiển - thành viên Hội đồng cố vấn NH EximBank đề xuất NHNN nên đối chiếu, kiểm tra về... cơ cấu cổ đông lớn tại các NH nhỏ, để thấy phần lớn các vai trò chủ chốt như Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc hay thành viên HĐQT đều là những ông chủ của các dự án chung cư, cao ốc, khu công nghiệp, chủ những khu đất vàng hoặc góp vốn, có tên trong HĐQT của nhiều DN BĐS khác, và để hiểu tại sao các DN BĐS đều đưa ra kiến nghị phải phân biệt rõ giữa BĐS có vai trò sản xuất với BĐS đầu cơ. Tuy nhiên, thế nào là đầu tư và thế nào là đầu cơ, thì lại chính các NH, của các nhà đầu tư (hay đầu cơ) này, thẩm định.

Khó “ngoảnh mặt” ?

Kiểm soát mối liên thông giữa hai thị trường đặc biệt này lại là lĩnh vực đòi hỏi bản lĩnh và năng lực của cơ quan quản lý, cũng như mức độ hoàn thiện và hiệu lực của hành lang pháp lý.

Nhiều chuyên gia đều đồng thuận với quan điểm hiện nay, NH đã hoạt động theo cơ chế thị trường, mà đã là cơ chế thị trường thì tất yếu có cạnh tranh, có tăng trưởng, có phá sản. Không thể để các NH cứ sinh ra, cho vay vốn tràn lan, bừa bãi, không kiểm soát được tỉ lệ nợ xấu, luôn thiếu thanh khoản, không đảm bảo an toàn vốn, mà vẫn ung dung tồn tại ngay cả trong khủng hoảng. Đã đến lúc phải chấp nhận để các NH yếu kém, cũng như bất kỳ DN nào khác yếu kém, có thể phá sản. Điều đó buộc các NH phải tự siết lại kỷ luật tín dụng và kiểm soát chặt chẽ nợ xấu. Còn để tránh hệ lụy dắt dây toàn hệ thống, với cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, NHNN có thể chỉ định một NH quốc doanh sáp nhập, mua lại tổng tài sản, cổ phần của NH phá sản, đảm bảo đồng vốn cũng như niềm tin của người dân. Hoặc, chính NHNN đứng ra tái cấu trúc NH có nguy cơ phá sản, cử người tham gia HĐQT và có chính sách quản lý, giám sát những NH đó.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế Huỳnh Bửu Sơn, những giải pháp lâu dài kể trên sẽ chỉ hiệu quả với điều kiện sau khi đã “dập lửa” từ thị trường BĐS, đưa thị trường này trở về giá trị thực, đồng thời không để xảy ra phá sản hàng loạt DN BĐS. Qua đó, cũng “chống cháy” cho khối NH. Bởi các DN BĐS hay NH đều có thể phá sản theo Luật DN, nhưng nếu quá nhiều DN BĐS phá sản, nợ xấu NH tăng vọt không thể kiểm soát, thanh khoản khô cạn, khi có một NH phá sản thì sẽ gây liên lụy tới cả hệ thống tín dụng và toàn bộ nền kinh tế - ông Sơn nói.

Mới đây, nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân và tăng cường khả năng chịu đựng rủi ro của các tổ chức tín dụng (TCTD) trước những cú sốc của thị trường, đặt các TCTD trước yêu cầu cơ cấu lại danh mục đầu tư theo mức độ rủi ro đối với từng loại tài sản trên cơ sở sử dụng nguồn vốn, NHNN đã đưa ra lấy ý kiến thị trường dự thảo Thông tư quy định về các tỉ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD. Tạo lề luật trước những gì có thể xảy đến trong tương lai là trách nhiệm của nhà quản lý. Nhưng kiểm soát mối liên thông giữa hai thị trường đặc biệt này lại là lĩnh vực đòi hỏi bản lĩnh và năng lực của cơ quan quản lý, cũng như mức độ hoàn thiện và hiệu lực của hành lang pháp lý. Đại diện Hiệp hội DN TP HCM vừa cho hay đã có nhiều đối tác ngoại tìm đến và đề nghị hội giới thiệu tới các DN BĐS để hỗ trợ cho vay tài chính, giúp giải nguy phá sản với mức lãi suất rất thấp chỉ bằng khoảng 1/3 so với lãi suất hiện hành. Cho dù vấn đề này hiện thực ở mức độ nào, đó cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường BĐS tiếp tục ẩn chứa nhiều vấn đề mà nếu không kiểm soát chặt, hậu họa không chỉ là sự suy thoái của nhiều lĩnh vực kinh tế.

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN