Quyết định tạm dừng giao dịch đất tại các Đặc khu kinh tế sẽ chặn bớt dòng tiền đầu cơ làm thị trường địa ốc nơi đây nóng sốt. Nhà đầu tư sẽ tìm lối nào khi không còn đường vào “vùng trũng”?

Mặc dù quan điểm hãy để thị trường quyết định và điều tiết mọi xu hướng, giao dịch theo đúng cơ chế thị trường, song những quy định “khẩn” về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt vẫn được một bộ phận trong giới chuyên môn đồng tình.

Tương tự như quyết định của Khánh Hòa với Bắc Vân Phong, để kiểm soát "cơn sốt" và siết chặt công tác quản lý đất đai tại khu vực Vân Đồn, Bí thư Tỉnh ủy Quảng Ninh đã chỉ đạo tạm dừng các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạm dừng giao đất cho các tổ chức, trong thời gian chờ Quốc hội thông qua Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, từ đó điều chỉnh quy hoạch tổng thể.

Để thị trường điều tiết

Một chuyên gia không muốn nêu tên cho rằng ở góc độ lý thuyết, các chỉ đạo, công văn khẩn như thế này có vẻ đi ngược cơ chế thị trường. “Trong thực tế, đã và đang xảy ra những trường hợp vi phạm lấn chiếm, tạo giấy tờ giả đối với đất công để sở hữu đất nhằm chờ được đền bù giải tỏa hoặc sang nhượng nhiều lần... để ăn chênh lệch, xuất hiện các giao dịch ngầm mà rủi ro có thể gây hệ lụy tới cả nền kinh tế. Do đó, sẽ có người cho đó là can thiệp thị trường quá mức nhưng tôi cho rằng cần tạm dừng để rà soát, thanh kiểm tra, trước khi các vụ việc sai phạm diễn ra trên diện rộng, gây phức tạp hơn cho công tác triển khai việc thực thi quy hoạch, đầu tư đặc khu về sau”, chuyên gia nói.

Tuy nhiên, cũng có những chuyên gia cho rằng, “hãy để thị trường tự điều tiết” theo quy luật cung cầu. “Thị trường sẽ tăng đến một điểm nhất định và xuất hiện “cùng tất biến, biến tất thông”. Nhà đầu tư, người mua trên thị trường tuy tham lam nhưng cũng đã và rất thông hiểu điều này”, vị chuyên gia này nói.

Tiền sẽ về đâu?

Thời gian tới, đất đặc khu sẽ tạm dừng, đồng nghĩa với đóng băng trong thời gian nhất định, ở khu vực, địa bàn, đối tượng nhất định. Những ai đã và đang muốn tìm hiểu cơ hội đầu tư đất khu vực này, sẽ phải tìm phương hường khác. Theo đó, dòng tiền sẽ vào tìm kênh mới, hoặc khu vực đầu tư mới.

Bà Trần Thị Bạch Huệ, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS CTCP Địa ốc thành phố chia sẻ: “Gần như đất dọc biển, có tầm nhìn hướng biển, sát biển từ miền Trung đổ vào Nam, đều nóng suốt một dải dài. Ngay cả đất của các tỉnh không sát biển, cũng đã có giao dịch vô cùng sôi động trong thời gian những tháng gần đây, chỉ cần khu vực đó có “tin tích cực”. Và dòng tiền của nhà đầu tư thì luôn thông minh, nếu bị chặn chỗ này, họ sẽ chọn vùng trũng khác. Có thể sẽ chảy và giao dịch mạnh ở các vùng còn cơ hội đón lõng, chờ giá tăng”.

“Về mức độ rủi ro, dĩ nhiên, trong thị trường nào, thời điểm nào cũng có rủi ro nhất định. Đó có thể là rủi ro chính sách (ví dụ như trường hợp đất đặc khu), cũng có thể rủi ro cố tình từ các thành phần bán-mua trên thị trường, như trường hợp 1 sổ đỏ có thể bị giả từ gốc mà sau 4 lần công chứng mới bị phát hiện tại TP HCM vừa qua… Tôi cho rằng với những khu vực mà quy hoạch có tính rõ ràng, minh bạch, các dự án của chủ đầu tư có pháp lý đầy đủ, thì cơ hội đầu tư ít rủi ro vẫn sẽ còn rất rộng. Và một số dòng tiền thông minh sẽ quay trở lại với xuất phát điểm an toàn như vậy”, bà Huệ khẳng định.

TS Đinh Thế Hiển: Dòng tiền sẽ... loanh quanh

Ngắn gọn là tiền từ đất sẽ loanh quanh trong đất, tất nhiên, khi thực thi các giao dịch sẽ thanh toán bằng đường ngân hàng và ngân hàng sẽ được hưởng lợi nhất định. 4 năm qua, các kênh đầu tư như vàng và ngoại tệ đã được xác nhận là ít cơ hội đầu cơ và nhà đầu tư cá nhân cũng không còn “ham” kênh này.

Chứng khoán hiện tại đã được định giá quá cao và việc định giá cao của chứng khoán khác với định giá, đẩy giá cao của địa ốc - Nó làm các nhà đầu tư không chuyên càng e ngại kênh này hơn so với việc quyết định bỏ vốn vào đất. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng bỏ vốn tự có để đầu tư.

Với thực tế đang diễn ra về cung tiền trong nền kinh tế, trong Q1.2018, tổng cung tiền đã tăng hơn 2017, mặc dù tín dụng tăng chậm hơn; điều này cho thấy NHNN đã cứu ứng nguồn vốn cho hệ thống; và trong tháng 4, NHNN lại bơm tiếp 14.000 tỷ đồng để hạ nhiệt lãi suất cho vay liên NH, như vậy tình hình chung là cung tiền hiện nay vẫn ổn nhưng diễn tiến của 4 tháng đầu năm 2018 không những không khắc phục xu hướng thâm dụng vốn đang tăng từ 2015 - 2017 mà còn gia tăng thêm. Nó thể hiện rằng tín dụng hệ thống NHTM và cung tiền không khắc phục quan ngại của 2017 là tín dụng trung dài hạn và cung tiền; mà còn có xu hướng tăng.

Lưu ý rằng tín dụng trung dài hạn một phần không nhỏ đến từ nhà đầu tư cá nhân vay mua địa ốc. Do đó, dự kiến tình trạng khan tiền, lãi suất cho vay tăng và lạm phát sẽ là những điểm đáng quan ngại trong giai đoạn tới. Từ đó kết luận rút ra: Nhóm nào sẽ ảnh hưởng trước tiên ? Không phải chứng khoán, mà chính là nhóm đầu tư tư nguồn vay ngân hàng!.