Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ siết chặt hoạt động mua bán nhà trên giấy, giảm nguy cơ phải “cầm dao đằng lưỡi” đối với người mua nhà.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đang được đưa ra lấy ý kiến sửa đổi theo hướng sẽ siết chặt hơn hoạt động mua bán nhà đất, để có sự công khai minh bạch trên thị trường.

Siết “mua bán nhà trên giấy”

Một trong những điểm nhận được sự đồng tình nhiều nhất là quy định chặt chẽ hơn về việc bán “dự án trên giấy”.

Có thể thấy, thời gian vừa qua thị trường bất động sản lại luôn “nóng” với hàng loạt dự án bị kiện cáo do chậm tiến độ, thậm chí chủ đầu tư ôm tiền biến mất khiến người mua nhà khóc dở, mếu dở.

Điển hình nhất là chủ dự án Tricon Towers ôm tiền bỏ trốn, chủ đầu tư dự án B5 Cầu Diễn huy động hàng trăm tỷ đồng từ nhiều năm nhưng dự án vẫn là bãi đất trống và tương lai dự án chưa hề rõ ràng.

Thậm chí, dự án lớn như Usilk City giờ rơi vào vòng luẩn quẩn không lối thoát khi chủ đầu tư ôm tiền huy động trước tiêu vào mục đích khác, và dự án rất khó có thể hoàn thiện để sử dụng…

Theo luật hiện hành, để bán tài sản hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có “giấy phép xây dựng” hoặc “hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Còn theo Dự thảo Luật Sửa đổi, buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai phải có “hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt” và “giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Như vậy, Dự thảo Luật Sửa đổi đã yêu cầu chủ đầu tư cần có cả hai thay vì chỉ cần một điều kiện như luật hiện hành.

Một quy định thu hút sự chú ý đặc biệt trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lần này là Dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư các dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Về cơ bản, việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh này sẽ giúp cho đồng vốn của người dân được thực hiện đúng mục đích và giảm nguy cơ chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Dự thảo luật sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án… trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án.

Việc chuyển nhượng dự án phải đảm bảo nguyên tắc “không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án, phần dự án chuyển nhượng, đồng thời phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

Thực ra, lâu nay việc mua bán các dự án vẫn diễn ra dưới hình thức các doanh nghiệp mua lại cổ phần của nhau, thậm chí mua 80-90% cổ phần để thông qua đó sở hữu các dự án bất động sản.

Bỏ sàn giao dịch bất động sản

Một trong những điểm đang gây tranh cãi nhất hiện nay là quy định không bắt buộc phải mua bán căn hộ qua sàn giao dịch.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sả sửa đổi vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến, sẽ không bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước chỉ khuyến khích cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch nhà, đất thông qua sàn.

Trong khi đó, luật hiện hành quy định việc bán, cho thuê nhà đất phải thông qua sàn giao dịch để giúp thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch hơn.

Phân tích về quy định, ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt cho biết, trong lúc thị trường khó khăn như hiện nay, các sản phẩm được giao dịch chủ yếu là những sản phẩm đã hoàn thiện, chất lượng tốt và giá cả phải chăng. Vì vậy, vai trò của các sàn giao dịch rõ ràng là không lớn.

“Nhưng nếu sau này thị trường tốt hơn, việc mua bán sẽ lại trở về thời chủ đầu tư bán hàng trực tiếp, thì công cụ nào để quản lý sự công khai, minh bạch thông tin?”, ông Minh nhấn mạnh.

Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi có sàn giao dịch bất động sản thì tính minh bạch của thông tin cũng có nhiều vấn đề cần phải bàn luận. Ví dụ như nhiều chủ đầu tư đua nhau lập sàn giao dịch để bán chính dự án của mình đã khiến vai trò công khai, minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản không còn mang nhiều ý nghĩa.

Ngoài ra, trong thời điểm hiện nay, việc mua bán nhà đất phải thông qua các sàn làm phát sinh thêm một khoản chi phí không nhỏ và gây lãng phí thời gian, phiền hà cho các bên.

Và vì vậy, việc bỏ quy định bắt buộc phải giao dịch qua sàn có thể coi là hợp lý trong thời điểm hiện nay và thực tế sẽ không ảnh hưởng nhiều, thậm chí còn tạo điều kiện cho các sàn chuyên về dịch vụ có thể phát triển đúng nghĩa.