Giải cứu thị trường bất động sản cần một cú hích đồng bộ từ các doanh nghiệp, ngân hàng và Nhà nước để có giá thành hợp lý, lấy lại lòng tin của thị trường

Ngày 1-11, Báo Người Lao Động đã tổ chức buổi tọa đàm Giải vây cho thị trường nhà đất với sự tham gia của đại diện nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), ngân hàng (NH) và chuyên gia kinh tế.

Giảm giá vẫn vắng người mua

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, ông Lê Hoàng Châu, nhận xét thị trường BĐS đang vô cùng khó khăn. Trước đây, các NH chỉ công bố dư nợ tín dụng BĐS vào khoảng 235.000 tỉ đồng. Mới đây, tại diễn đàn Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nói rằng con số này lên tới 1 triệu tỉ đồng. Nợ xấu BĐS đang có xu hướng tăng nhanh. Trong khi đó, có 7 yếu tố tạo nên giá thành BĐS như tiền bồi thường, tiền sử dụng đất, chi phí vốn (lãi suất quá cao), chi phí xây dựng, nhân công… khiến cho giá thành sản phẩm BĐS khó giảm sâu hơn nữa.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng tồn kho BĐS là nguyên nhân chính. Nhưng vì sao tồn kho BĐS nhiều? Phải chăng do những năm qua, mọi người sống trong ảo tưởng? “Tất cả mọi chuyện giống như con bò tùng xẻo, trước đây tín dụng dồi dào, số tiền đầu tư dư dả quá nên ai cũng đổ vào chứng khoán, BĐS nhưng không phải xây căn hộ nhỏ cho người có nhu cầu ở mà chỉ là cung cấp cho nhà giàu, mua đi bán lại” - ông Đực thẳng thắn.

Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Thịnh Phát, cho rằng hàng tồn kho hiện tại chủ yếu ở căn hộ. Nguyên nhân chính do giá căn hộ cao so với người có nhu cầu, vị trí không thuận tiện, lãi suất quá cao, diện tích căn hộ quá lớn, chất lượng công trình không bảo đảm… khiến chủ đầu tư mất uy tín.
Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, cho biết thị trường căn hộ đang rất bi đát. Có dự án giá thành căn hộ của Lê Thành gần 13 triệu đồng/m2, công ty bán chỉ 11,9 triệu đồng mà khách hàng vẫn không chịu mua. Theo ông Nghĩa, thực tế căn hộ tồn kho hiện nay nhiều, một phần do lỗi của chính DN không tìm hiểu trước khi đầu tư.

Ngay cả cơ quan Nhà nước cũng không có dự báo chính thức nào về thị trường BĐS, số lượng căn hộ, nhu cầu thị trường… “Năm 2010, công ty đầu tư dự án vào quận Bình Tân, tôi đến phòng đô thị quận tìm hiểu mới tá hỏa khi thấy đang có đến 100.000 căn hộ trên giấy từ các dự án” - ông Nghĩa nói.

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty Nghiên cứu Savills, giá các sản phẩm BĐS hiện tại so với GDP của người Việt Nam là quá cao. Thế nên các sản phẩm BĐS đã giảm giá đáng kể mà thị trường vẫn đóng băng. “Lãi suất từ 13%/năm tăng lên 24%/năm chỉ trong vài tháng đã vượt quá tầm kiểm soát thu nhập của người dân để trả tiền căn hộ đã mua” - TS Khương lý giải.

Cần sự hỗ trợ từ nhiều phía

“Tất cả giải pháp đều phải xoay quanh việc giải thoát được lượng hàng tồn kho khổng lồ hiện nay. Giải quyết hàng tồn xong thì tất cả các thị trường khác sẽ khơi thông, NH sẽ giảm được nợ xấu” - bà Hương nói. Theo đó, DN phải giảm giá thành BĐS bằng mọi cách, trong đó cần sự hỗ trợ từ nhiều phía: Chính phủ, NH, nhà thầu, nhà môi giới, nhà cung cấp vật tư…
Ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty Cổ phần Sài Gòn Gia Định, cho rằng dù là giải pháp gì cũng bắt tay vào làm ngay, bởi chúng ta đã nói quá nhiều. Về chính sách giải cứu, ông Thiều đề xuất nên xoáy vào từng trường hợp cụ thể, bởi không phải DN nào cũng khó khăn và có nhu cầu giải cứu.

Chẳng hạn, hiện TPHCM có khoảng 40 dự án đang gặp khó, TP có thể kiểm tra, xem xét từng dự án cần hỗ trợ những gì: muốn vay vốn NH bao nhiêu, có tài sản thế chấp bao nhiêu? Hiện TPHCM còn nhiều dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn, có thể điều chỉnh thiết kế lại rồi chuyển sang nhà ở xã hội sẽ không tốn tiền thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng… Bước đầu, TP có thể làm thí điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều DN đề xuất Nhà nước nên giãn tiến độ nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất, giảm thuế GTGT cho khách hàng. NH giảm lãi suất, cho vay ưu đãi kết hợp với việc chuyển thành nhà cho thuê. Bản thân DN cần phải tính toán lại với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư để có giá tốt nhất. Căn hộ đã bán giá cao phải có chính sách giảm giá hợp lý. Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng: Trong giai đoạn này, DN nên chấp nhận giảm giá, chấp nhận không lợi nhuận. DN bán được hàng là những DN chủ động, quan trọng là chấp nhận giảm giá để tồn tại.

“Vấn đề đầu tư công, đầu tư cơ bản… làm nợ đọng 90.000 tỉ đồng tiền ngân sách. Nếu giải quyết được điều này, chấm dứt công nợ dây dưa trong nền kinh tế sẽ tạo một cú hích lớn. Khi có niềm tin, các NH sẵn sàng cho vay mua sắt thép, vật liệu xây dựng các công trình. Khi người dân có rủng rỉnh tiền thì vẫn chọn BĐS” - ông Trương Văn Phước, Tổng Giám đốc Eximbank, nhận xét.

Cùng nhau hiến kế

Ông Nguyễn Đình Châm: Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn thì nhà ở xã hội (nhà dành cho người thu nhập thấp) được đánh giá có mức giá phù hợp nhưng vẫn bị… ế chỏng chơ. Một số dự án của công ty ở Thanh Hóa, Hà Nội đã giảm giá, căn hộ nhỏ, NH hỗ trợ vay vốn… nhưng vẫn không tìm được khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu: Quan trọng nhất là lấy lại lòng tin của thị trường. Vấn đề lớn nhất là giải quyết hàng tồn kho BĐS nhưng thị trường lại đang vắng bóng người mua: người mua đi bán lại và người mua để dành. Thị trường chỉ còn người có nhu cầu mua ở thực sự nhưng họ vẫn chờ giảm giá thêm và không tin DN đã giảm tới cả giá vốn!

Ông Trương Văn Phước: Từ nay tới ngày 30-6-2013, Eximbank sẽ dành 5.000 tỉ đồng cho vay với lãi suất 12%/năm, cố định lãi suất trong 3 năm. Từ năm thứ 4 trở đi, lãi suất cho vay sẽ bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng cộng 2% để kích cầu thị trường.

Ông Lê Hữu Nghĩa: NH Nhà nước có thể rót một gói tín dụng khoảng 20.000 tỉ đồng, thông qua các NH thương mại cho người mua nhà vay trực tiếp với lãi suất chỉ khoảng 8%/năm, cố định trong vài năm đầu. Cùng lúc, Nhà nước phải miễn thuế GTGT cho người mua nhà trong 6 tháng, giúp kích thích thị trường.

Khổ vì thủ tục!

Ông Nguyễn Đình Châm, Giám đốc Ban Quản lý dự án số 9, Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (Bộ Xây dựng), nhận xét thủ tục hành chính về nhà ở thương mại: “Do thủ tục quá nhiêu khê, mất nhiều thời gian nên chúng tôi không lường trước được khi làm dự án phải đầu tư vào đó bao nhiêu tiền”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong những yếu tố tạo nên giá thành sản phẩm BĐS, chi phí thủ tục hành chính khiến chủ đầu tư dự án nhức đầu nhất. Không tính thuế và phí của Việt Nam quá cao so với các nước trong khu vực, các chi phí không chính thức như điện, chiếu sáng công cộng, thoát nước… cũng chiếm con số không nhỏ. Chỉ riêng điện lực chiếm từ 5%-7% chi phí của dự án mà DN không biết hạch toán vào đâu? “Nhiều DN đầu tư hệ thống lưới điện, lắp đặt đồng hồ đến từng căn hộ xong phải… năn nỉ “ông” điện lực xuống làm thủ tục, tốn cả tỉ đồng. Trung bình, với mỗi căn hộ, chủ đầu tư phải tốn thêm từ 200.000 - 300.000 đồng tiền điện lực” - ông Châu dẫn chứng.

DiaOcOnline.vn - Theo Người Lao Động