Để thị trường phát triển bền vững, cơ quan quản lý cần lắng nghe những vướng mắc của doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) nói riêng để tìm cách tháo gỡ, tìm những ý tưởng mới để ủng hộ, cổ vũ.

Cần giải gấp bài toán thuế - phí của doanh nghiệp BĐS

Cho đến nay, Bộ Tài chính vẫn đang xác định kinh doanh BĐS là lĩnh vực đặc thù, nên phải nộp thuế trước khi ghi nhận doanh thu, đây là “nút thắt” cần phải gỡ. Quá trình đầu tư dự án kéo dài, các nhà phát triển BĐS quy mô vừa thường đối mặt với rất nhiều khó khăn khi vừa phát sinh doanh thu (có thể chưa xác định được điểm hòa vốn dự án) đã phải kê khai để đóng thuế. Có thể cân đối bằng cách phân loại dự án BĐS và quy mô doanh nghiệp để có thể áp cơ chế trong việc xác định thời điểm tính thuế cho phù hợp.

Vướng mắc thứ hai về thuế là quy định về bù trừ thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS với thu nhập từ các hoạt động kinh doanh khác theo Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp hiện hành. Khoản thu nhập từ chuyển nhượng là nguồn thu chính của nhiều doanh nghiệp BĐS, nhưng phải kê khai riêng để nộp thuế. Vậy ngân sách đâu để doanh nghiệp bù lỗ cho các khoản đầu tư và chi phí cho các hoạt động kinh doanh bổ trợ rất cần thiết để tạo ra khoản thu đó?

Kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực là một xu hướng tất yếu để xây dựng những doanh nghiệp BĐS lớn trong ngành. Khi cơ quan quản lý quá lo ngại về chuyện doanh nghiệp bù lỗ để trốn thuế như vậy, vô hình trung sẽ tạo sự phản ứng của các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp quy mô vừa đang phát triển đa ngành. Chính sách cần tạo cơ chế để tất cả cùng phát triển, còn chính sách ra sao, có thể để doanh nghiệp đưa ra cam kết và cơ quan thuế chấp nhận ngay từ đầu.

Cần tiếp tục tạo cơ chế đưa tín dụng vào BĐS, nhưng có kiểm soát chặt chẽ

Ngân hàng Nhà nước vẫn đang tạo cơ chế kiểm soát trên diện rộng về lãi suất, về giới hạn - tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động tín dụng, đặc biệt là tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đối với doanh nghiệp BĐS. Việc xem xét vạch ra một quy định riêng biệt về cơ chế lãi suất cho vay đối với khối doanh nghiệp BĐS cũng là điều cần cân nhắc


Thực tế, các doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục trông chờ Chính phủ chỉ đạo giảm lãi suất tín dụng để không chỉ cho bản thân họ mở rộng phát triển kinh doanh, mà người mua nhà là đối tượng hưởng lợi - nhà ở dù sao vẫn là sản phẩm thiết yếu với đại bộ phận cư dân tại các đô thị nhỏ trở lên.

Chính phủ và các đơn vị liên quan chỉ cần kiểm soát việc quan trọng nhất trong bài toán dòng chảy tài chính này, đó là cân đối làm sao giám sát chặt dòng vốn vào các dự án BĐS ở mức an toàn cao để bảo toàn dòng vốn. Cơ chế giám sát này phải có sự đồng lòng từ các ngân hàng thương mại và năng lực giám sát của cơ quan quản lý tại địa phương.

Tiếp thêm cơ chế cho quỹ đầu tư BĐS

Loại hình quỹ đầu tư BĐS được định nghĩa tại Luật Chứng khoán sửa đổi, bổ sung năm 2010, và các quy định chính thức về việc thành lập quỹ này đã được ban hành từ năm 2012. Nhưng cho đến nay, đây vẫn chưa là một kênh huy động vốn (và có thể là nơi trữ vốn) cho thị trường, vì sao vậy?


Hiện nay, Việt Nam chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư BĐS được niêm yết (Techcom). Trong khi đó, điều kiện pháp lý không quá khắt khe, khi quỹ này chỉ phải đảm bảo tỷ lệ 65% tổng vốn đầu tư dành cho các hạng mục kinh doanh BĐS và mức phân phối lại tối thiểu 90% lợi nhuận năm. Như vậy, nhà đầu tư cỡ vừa hay các nhà phát triển BĐS cũng có thể tạo lập loại hình quỹ này để hưởng các cơ hội mới từ thị trường BĐS.

Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 27/12/2012 đã quy định về quỹ đầu tư BĐS. Theo đó, cơ cấu danh mục của quỹ đầu tư BĐS được quy định khá chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro. Tuy nhiên, việc quy định giá trị BĐS chiếm tỷ trọng khá lớn trong danh mục đầu tư của quỹ có thể làm suy giảm giá trị của quỹ khi thị trường đóng băng. Nút thắt cần tháo gỡ là linh hoạt các quy định trong việc huy động và đầu tư vốn của loại quỹ này hướng đến khả năng sinh lời của nhà đầu tư. Nếu làm được như vậy, không có lý do để loại hình quỹ này “chậm phát triển” như vậy.

Hơn lúc nào hết, sự liên kết giữa tài chính - BĐS cần được khuyến khích bằng chính sách mở. Một khi thị trường tài chính và thị trường BĐS có sự minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận, thì các sản phẩm liên kết giữa hai thị trường này chắc chắn sẽ phát triển.

Mở cơ chế đón xu hướng mới trong lĩnh vực BĐS

Các dự án BĐS theo xu hướng công trình xanh, nhà thông minh hay mô hình nhà ở kết hợp sẽ thu hút người mua. Dân số trẻ và tầng lớp bình dân đến trung lưu ở Việt Nam là thị trường rất lớn cho phân khúc nhà kết hợp - giữa nhà ở và văn phòng làm việc hay chuỗi văn phòng làm việc và không gian nghỉ ngơi. Mô hình nhà tinh gọn kết hợp nhà công nghệ sẽ phát triển mạnh ở khu vực Đông Nam Á trong thời gian tới. Dẫu vậy, hiện vẫn chưa có động thái nào từ các nhà làm luật để vạch ra hành lang pháp lý hoặc những ưu đãi cho nhà đầu tư dự án theo mô hình này.

Nhiều doanh nghiệp đã chọn hướng phát triển mô hình dự án - công trình xanh, vậy chính sách nào đang dành cho họ? Năm 2016, Chính phủ đã ban hành quy định về chính sách phát triển vật liệu xây dựng tiết kiệm tài nguyên khoáng sản, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường. Bộ Xây dựng cần có chính sách ưu đãi đầu tư với các loại vật liệu này cũng như ban hành bộ tiêu chuẩn, quy chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thế nào là vật liệu xây dựng thân thiện môi trường.

Phân khúc BĐS cho thuê, cho thuê mua hay văn phòng cũng đang có những biến chuyển tích cực trong nền kinh tế chia sẻ. Mô hình căn hộ khách sạn (condotel), nhà ở khách sạn (hometel), văn phòng nhà ở (officetel) hay văn phòng chia sẻ (co-working space) đang nổi lên như những hiện tượng trong vài năm qua thể hiện được tính linh hoạt trong kinh doanh BĐS. Đó là nhu cầu thực tế của thị trường. Vậy mà các hoạt động kinh doanh này vẫn đang được điều chỉnh bởi các quy định đã quá cũ trước đây, nên cần sớm thay đổi.

Chính sách cần hướng đến một hệ sinh thái cho ngành BĐS

Khi BĐS du lịch - nghỉ dưỡng phát triển, các doanh nghiệp du lịch cần những hỗ trợ mới. Khi các công trình xanh hiện diện rõ nét, chính sách đối với các loại nguyên vật liệu hay thuế xuất nhập khẩu cần thay đổi theo chiều hướng có lợi cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn, câu chuyện về chính sách cho gạch không nung cần có sự ủng hộ mạnh mẽ hơn  khi mà chủ trương về “vật liệu xanh” được khuyến khích thì chính sách có lợi hơn không chỉ cho doanh nghiệp kinh doanh loại gạch này, mà còn khuyến khích nhà đầu tư sử dụng. Hay chuyện người nước ngoài sở hữu nhà ở, cơ chế sẽ theo hướng mở để quản trị hiệu quả khi chính họ cho rằng, chỗ cư trú cần đặt trong bức tranh mới của nền kinh tế chia sẻ. Và khi các nhu cầu của người tiêu dùng các sản phẩm BĐS được đáp ứng trọn vẹn, tất cả các bên sẽ cùng có lợi.

Bên cạnh đó, các nhà làm luật không nên bỏ qua việc các quy định có thể “đón sóng” cách mạng công nghiệp 4.0. Đó có thể là việc thiết lập cơ chế quản lý đầu tư công bằng cho các doanh nghiệp, hay việc điều chỉnh chính sách quản lý thuế phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh mới. Điểm nhấn của các điều chỉnh này nên hướng vào các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ trực tuyến về lưu trú hay ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực BĐS (PropTech), bởi đó là xu hướng tất yếu của thị trường.

Tóm lại, vai trò điều tiết của chính sách đảm bảo sự phát triển đồng đều của thị trường BĐS và sự cân bằng trong tốc độ đô thị hóa hiện nay. Hiện tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang giữ mức ổn định và chưa có dấu hiệu bão hòa, thể hiện bằng sự phát triển của các thành phố chủ yếu bằng sức hút dân số từ vùng nông thôn. Một chính sách hài hòa về tín dụng, vì môi trường, theo xu thế và đảm bảo quyền lợi chung là cần thiết và có tính thực thi cao.

Hơn lúc nào hết, sự liên kết giữa tài chính - Bất động sản cần được khuyến khích bằng chính sách mở. Một khi thị trường tài chính và thị trường địa ốc có sự minh bạch, rõ ràng và dễ tiếp cận, thì các sản phẩm liên kết giữa hai thị trường này chắc chắn sẽ phát triển