Kể từ đầu quý II-2015, thị trường BĐS đã cho thấy sự phân cấp rõ rệt. Bên cạnh nguồn cung căn hộ cao cấp, biệt thự dồi dào để đón đầu lượng khách ngoại dự kiến tăng đột biến từ sau thời điểm 1-7, nhà giá rẻ tiếp tục hút khách nhờ lượng cầu đông đảo, thì phân khúc căn hộ tầm trung cũng đang có sự lột xác ngoạn mục.

Ăn nên làm ra

Báo cáo về thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I-2015 thanh khoản của phân khúc tầm trung tại Hà Nội ở mức cao nhất trên thị trường, với tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất (trong tổng số trên 3.000 giao dịch).

Đặc biệt, ngoài việc có mức thanh khoản cao, căn hộ tầm trung còn có sự tăng giá trở lại. Tương tự, theo báo cáo của Jones Lang LaSalle, trong quý I, giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng, trong đó phân khúc trung cấp có mức tăng mạnh nhất 2,2% so với quý IV-2014.

Những tín hiệu tích cực của BĐS phân khúc trung cấp đã được giữ vững trong quý II-2015. Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS trong tháng 5 khá sôi động, đặc biệt ở phân khúc hạng trung. Cụ thể, trong tháng 5, tại Hà Nội có khoảng 1.650 giao dịch thành công, tăng khoảng 5% so với tháng trước và ước tính trong tháng 6 sẽ có khoảng 1.750 giao dịch thành công.

Như vậy trong 6 tháng đầu năm tại Hà Nội có khoảng 7.500 giao dịch thành công, tăng gấp 2,5 lần lượng giao dịch cùng kỳ năm 2014. Khảo sát thực tế thị trường cũng cho thấy nhiều dự án căn hộ trung bình có tính thanh khoản khá cao, được sự quan tâm của người mua ở thực, đặc biệt những dự án có vị trí tốt, thuận tiện về hạ tầng và dịch vụ.

Theo thống kê của Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc, trong quý II-2015, phân khúc căn hộ tầm trung đã nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng. Có những dự án thực sự sôi động và đắt khách như ECO Green City chỉ 1 ngày mở bán đã bán được hơn 200 căn; dự án GoldMark City đến nay cũng đã thanh khoản hơn 1.000 căn hộ; dự án Park Hill Times City đã bán hết 1.500 căn hộ sau gần 3 tháng mở bán…

Theo ông Phạm Đức Toản, Giám đốc CTCP Đầu tư EZ Việt Nam, căn hộ tầm trung có mức giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, hiện đang chiếm khoảng 50% nguồn cung thị trường. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ tầm trung được dự báo còn tăng mạnh mẽ trong thời gian tới, bởi nhiều doanh nghiệp có quỹ đất đều đang tiến hành triển khai dự án thuộc phân khúc này. Theo dự báo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong những quý cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 13.000 căn hộ và 50% thuộc về phân khúc hạng trung.

Cầu cao, tiền chênh cao

Sức hút của phân khúc này đang đẩy mức giá của một vài dự án tăng đột biến, thậm chí mức tăng trung bình 5-10%. Đơn cử, The Capital Garden giá tăng từ 23 triệu đồng/m2 lên 27-30 triệu đồng/m2; FLC Complex từ 27,5-28,5 triệu đồng/m2 lên 30-30,5 triệu đồng/m2;  Helios Tower trước đây có giá công bố từ 1,4 tỷ đồng/căn nhưng ở đợt mở bán cuối chủ đầu tư  đã bán với giá 1,5 tỷ đồng/căn; CT2B Nghĩa Đô trước đó có giá khoảng 25 triệu đồng/m2 nay cũng được đẩy lên 27-28 triệu đồng/m2…

Nhiều người mua nhà cho biết họ đang phải chấp nhận trả tiền chênh cao nếu muốn mua nhà tại một số dự án trung cấp có vị trí đẹp, hạ tầng xã hội tốt, tiến độ dự án tốt.

Thí dụ, dự án nằm trên đường Hồ Tùng Mậu, theo khảo sát của ĐTTC, tại một số căn góc, người mua phải trả mức tiền chênh lên tới 300 triệu đồng/căn, thậm chí đơn vị môi giới còn cho rằng nếu không xuống tiền gấp, khi nguồn cầu tăng sau thời điểm Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, có thể phải trả thêm cả trăm triệu đồng nữa mới sở hữu được căn hộ dạng này. Tại một số dự án khác, mức tiền chênh cũng có thể lên tới con số từ vài chục đến vài trăm triệu đồng/căn hộ.

Theo các chuyên gia BĐS, sự đắt hàng của một số dự án phân khúc trung cấp là có thật, tuy nhiên việc đắt hàng đến mức xuất hiện tiền chênh cao chót vót có thể là chiêu trò làm giá của các đơn vị môi giới. Trong báo cáo công bố đầu quý II, Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhận định, hiện tượng tăng giá đột biến tại một số dự án do môi giới làm giá, điều này phần nào thể hiện sự chưa chuyên nghiệp của thị trường địa ốc hiện nay.

Ở một góc độ khác, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Sàn Đất Xanh Miền Bắc, cũng cho rằng người mua không nên vì thế mà mất niềm tin, bởi số lượng đơn vị môi giới chụp giật kiểu này không nhiều.

“Đối với các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực, việc dự án bị nâng giá, thổi giá hầu như không nằm trong chiến lược của họ, bởi sắp tới nguồn cung căn hộ rất lớn, họ không chỉ thực hiện một dự án, uy tín là điều rất quan trọng. Chính vì vậy, người mua nên mua hàng trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua các đơn vị môi giới có uy tín để tránh tình cảnh bị làm giá này” - ông Quyết nhận định.