Nhà nhỏ có thành “ổ chuột” hay không phụ thuộc hoàn toàn vào hạ tầng xung quanh - theo TS Phạm Thái Sơn - giảng viên chính, điều phối viên chương trình thạc sĩ về phát triển đô thị bền vững của Đại học Việt Đức.

Theo ông Sơn, trong bối cảnh Việt Nam hiện tại, việc giảm diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại là một trong những xu hướng cần thiết.

Luật nhà ở năm 2005 quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại là 45m2, nhưng không lý giải vì sao chọn chuẩn này. Chỉ có cảm giác 45m2 sẽ đỡ bị “ổ chuột”, phù hợp với tiêu chuẩn 4 người/căn hộ.

Tiệm cận khả năng 
chi trả của số đông

* Như vậy cho phép xây căn hộ 25m2 phải kèm theo điều kiện?

- Đúng, đằng sau việc Nhà nước cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 25m2 là một câu hỏi khó hơn là làm sao để không có tình trạng ở đến 6-7 người trong căn hộ này. Vì vậy, Nhà nước phải ban hành những quy định khác về quản lý để tránh tình trạng căn hộ quá nhỏ nhưng nhiều người ở.

Căn hộ 25m2 không chỉ đơn thuần là một tiêu chuẩn kỹ thuật. Nhiều chủ đầu tư muốn giảm giá bán đã giảm những tiện ích của dự án, nên phải có quy định về những tiện ích tối thiểu, trang thiết bị phù hợp có thể đáp ứng được nhu cầu cơ bản của người dân, chứ không phải chỉ đáp ứng nhu cầu ở và nằm.

Không phải chỉ chăm chăm vào việc chia 25m2/căn hộ, còn hành lang thì bé xíu hoặc trong 25m2 để cho người ở tự tung tự tác, muốn làm gì thì làm.

* Những căn hộ chung cư diện tích nhỏ có tạo thành những “ổ chuột” trên cao không? Có biện pháp gì để tránh các căn hộ diện tích nhỏ thành nhà “ổ chuột”?

- Lo lắng những căn hộ diện tích nhỏ sẽ thành khu ổ chuột là có cơ sở và là câu chuyện của 20-30 năm sau, chứ không phát sinh ngay bây giờ.

Theo tôi, Nhà nước hiện còn thời gian xây dựng những quy định để quản lý số người ở trong những căn hộ diện tích nhỏ nhằm tránh tình trạng trên.

Quy định phải rõ ràng và có chế tài. Tiêu chuẩn ở phải được khống chế trong những dự án xây dựng bài bản.

* Mục tiêu của TP.HCM là tăng diện tích bình quân nhà ở trên đầu người. Mục tiêu này có mâu thuẫn với việc giảm diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại?

- Mục tiêu tăng chung là con số trung bình cho toàn TP. Nếu chỉ nhìn con số trung bình này sẽ không thể đánh giá toàn diện vấn đề. Nếu nhìn ở góc độ ngược lại, có nhà 25m2 thì những người lâu nay sống trong điều kiện 4-5m2/người sẽ lựa chọn để nâng diện tích thành 12m2/người cũng là một đóng góp chung cho việc tăng diện tích ở bình quân của TP. Và loại nhà ở 25m2 dành cho người có nhu cầu thấp hơn so với mức trung bình diện tích nhà ở trên toàn TP.

Nhà nước quản lý 
quy hoạch, thị trường 
sẽ tự điều chỉnh

* Lâu nay, ở những quận trung tâm TP không cho chia nhỏ diện tích nhà nhằm tránh làm tăng dân số, gây sức ép lên hạ tầng. Sắp tới, nếu quy định của Bộ Xây dựng thành đại trà thì TP có nên hạn chế khu vực được xây nhà 25m2 không, hay để thị trường hoàn toàn điều chỉnh?

- Theo tôi, không nên hạn chế không gian xây dựng loại nhà 25m2. Ngay cả khu trung tâm TP cũng có người có nhu cầu như những chuyên gia nước ngoài đến VN làm việc, không mang theo gia đình thì họ không có nhu cầu thuê nhà lớn.

Theo tôi, xây dựng nhà 25m2 ở khu vực nào là câu chuyện của thị trường, chủ đầu tư sẽ tự điều tra và điều tiết tỉ lệ loại nhà ở này theo nhu cầu của thị trường.

* Diện tích căn hộ ngày một “teo nhỏ” thì thị trường bất động sản được gì và mất gì? Người dân được gì, mất gì?

- Giảm diện tích căn hộ thì thị trường không mất gì, mà thêm một phân khúc căn hộ mới. Người dân có thêm một sự lựa chọn về nơi ở, tất nhiên những nhóm người dân không cần thì sẽ phản ứng, nhất là những người dân ở gần các dự án có căn hộ nhỏ.

Bộ mặt quản lý đô thị có bị ảnh hưởng không? Theo tôi, có bị ảnh hưởng nhưng Nhà nước phải khắc phục bằng những quy định chặt chẽ và nghiêm túc đi kèm.

Như vậy việc hạ chuẩn diện tích căn hộ đem lại nhiều sự lựa chọn hơn cho người dân, nhưng phải chuẩn bị cho nó kèm theo một bộ tiêu chuẩn hoàn chỉnh và chế độ hậu kiểm thực thi nghiêm túc. Nếu không có những tiêu chí, tiêu chuẩn về thiết kế, hạ tầng đi kèm thì các căn hộ này sẽ không khác những khu nhà tập thể cũ của Hà Nội và TP.HCM là mấy, chuyện “ổ chuột” là đương nhiên…

“Ổ chuột” phụ thuộc hạ tầng xung quanh

Ra vùng ven thì yếu tố hạ tầng đi kèm theo dự án là vấn đề quan trọng. Nếu ở vùng ven có nhà diện tích nhỏ mà không đáp ứng được hạ tầng xung quanh thì ngay lập tức sẽ trở thành “ổ chuột” trên cao sau khi xây, chứ không phải chờ thời gian. Người dân không có được những dịch vụ tối thiểu như trường học, dịch vụ gần nhà, cấp thoát nước...

Nhà nhỏ có thành “ổ chuột” hay không phụ thuộc hoàn toàn vào hạ tầng xung quanh, tiện nghi, tiện ích của dự án, vấn đề quản lý bảo trì... Tất cả phụ thuộc vào công cụ kiểm soát của nhà quản lý.