Quá trình phát triển và mở rộng của những đại đô thị như TPHCM đi đôi với dòng người nhập cư, cùng với đó là nhu cầu rất lớn về nhà ở. Tuy nhiên, với mặt bằng thu nhập hiện tại ở mức khá thấp, khả năng mua nhà (housing affordability) của đại bộ phận người dân còn hạn chế, nhà ở đô thị là một bài toán không dễ đối với các nhà hoạch định chính sách.

Tranh cãi thường xảy ra ở các tiêu chuẩn phát triển được cơ quan hoạch định chính sách đặt ra nhằm đảm bảo mặt bằng chất lượng nhà ở, vì điều này đồng thời cũng làm tăng giá thành và giảm khả năng mua nhà của dân cư. Trong đó, diện tích căn hộ tối thiểu có lẽ là vấn đề gây chia rẽ quan điểm nhiều nhất, cả ở các nước đang phát triển cũng như các nước phát triển.

TPHCM mới đây đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng về việc không đồng ý cho phép phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ, bảo lưu các tiêu chuẩn phát triển căn hộ với diện tích tối thiểu 45 mét vuông theo tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012. Điều này phản ánh lo ngại của TPHCM khi các căn hộ diện tích nhỏ có thể làm giảm chất lượng phát triển, phá vỡ quy hoạch về dân số và hạ tầng.

Nhu cầu thị trường


Nhu cầu về những căn hộ có kích thước nhỏ phần lớn đến từ những hộ gia đình có thu nhập trung bình thấp, những hộ gia đình trẻ đang thuê nhà do chưa đủ tích lũy để mua những căn hộ tiêu chuẩn hiện tại. Do mức thu nhập bình quân đầu người thấp, Hà Nội và TPHCM có tỷ lệ giá nhà so với thu nhập cao nhất trong số các đô thị lớn trong khu vực. Theo khảo sát trực tuyến của trang web Numbeo.com, giá nhà trung bình ở Hà Nội và TPHCM lần lượt tương đương với 37 và 22 năm thu nhập trung bình ở hai thành phố. Mặc dù số liệu Numbeo có thể bị nghi ngờ do không được thu thập theo các nguyên tắc thống kê chọn mẫu, nhưng kết quả này phản ánh đúng một thực tế là giá nhà tại các thành phố lớn của Việt Nam hiện nằm ngoài khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Theo ước tính của Savills, mỗi năm TPHCM sẽ có khoảng 58.000 hộ gia đình mới được tạo lập. Họ là những gia đình có quy mô hộ nhỏ từ 2-3 người, chưa có nhiều thời gian tích lũy tài sản. Việc phát triển nhà ở diện tích nhỏ một mặt phù hợp với nhu cầu của những hộ gia đình trẻ, mặt khác có thể là một giải pháp an sinh xã hội hiệu quả khi các chương trình nhà ở xã hội hiện tại còn nhiều hạn chế.

Trên thực tế, việc phân biệt tiêu chuẩn phát triển của nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cũng tạo ra nhiều câu hỏi. Tại sao nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp có thể được phát triển với kích thước nhỏ để giảm giá bán và khá thành công tại Bình Dương, Đồng Nai, các dự án nhà ở thương mại không thể phát triển các căn hộ tương tự để đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có thu nhập thấp nhưng không đáp ứng được các tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội theo quy định.

Chiến lược phát triển dài hạn trong việc thu hút các ngành thâm dụng công nghệ, hạn chế các ngành thâm dụng lao động rõ ràng có hiệu quả trong việc định hình quy mô dân số của TPHCM hơn là các biện pháp vi mô về nhà ở.

Sự thay đổi về cấu trúc nhân khẩu học mang tính cơ cấu cũng tạo ra nhu cầu nhà ở đặc thù. Tỷ lệ hộ gia đình độc thân đang có xu hướng tăng nhanh tại các thành phố lớn. Kết quả khảo sát dân số và nhà ở giữa kỳ 2014 của Tổng cục Thống kê cho thấy tỷ lệ hộ độc thân khu vực thành thị chiếm đến 9,1%, cao gấp rưỡi so với số liệu của 10 năm trước đó và đang tiếp tục tăng theo xu hướng biến đổi của các đô thị hiện đại. Rõ ràng với những người sống độc thân, căn hộ với diện tích 45 mét vuông có thể là một khoản đầu tư lãng phí. Trên bình diện xã hội, điều này đồng nghĩa với sự phân bổ không tối ưu về tài nguyên đất đai và diện tích xây dựng.

Nguồn cầu thứ ba đến từ những người nước ngoài làm việc tại Việt Nam, phần lớn chỉ có nhu cầu lưu trú trong những căn hộ loại nhỏ. Ngoài ra, nhu cầu còn đến từ những hộ gia đình lớn tuổi. Việc sử dụng các căn hộ kích thước nhỏ (thay vì lớn) có thể là một giải pháp tài chính cá nhân hiệu quả, đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho tuổi già.

Nhu cầu lớn về các căn hộ kích thước nhỏ được phản ánh thông qua các tín hiệu thị trường. Các căn hộ officetel có diện tích nhỏ hơn đáng kể so với căn hộ thông thường được phát triển khá thành công trong những năm gần đây. Ở một số dự án, nhờ lợi thế về diện tích nhỏ, căn hộ officetel thậm chí được giao dịch với giá trên mét vuông cao hơn căn hộ thông thường mặc dù không được cấp sở hữu vĩnh viễn.

Áp lực hạ tầng đô thị

Với quy mô dân số hiện tại, theo nhiều ước tính, có thể lên đến trên 10 triệu người, lo ngại của chính quyền TPHCM về vấn đề gia tăng dân số, đô thị hóa quá mức không phải không có cơ sở. Singapore cũng đã phải quy định mức diện tích căn hộ trung bình của một dự án phải trên 70 mét vuông vào năm 2012 do lo ngại những sức ép lên hạ tầng từ việc chạy đua phát triển căn hộ diện tích nhỏ (shoebox unit). Hồng Kông gần đây cũng xem xét khả năng ban hành quy định về diện tích tối thiểu đối với căn hộ nếu xu hướng phát triển những căn hộ siêu nhỏ (nano-flat) tiếp tục tăng lên.

Tuy nhiên, liệu tác động từ các căn hộ diện tích nhỏ có lớn như lo ngại?

Thực tế phần lớn nhu cầu căn hộ tại TPHCM là các căn hai phòng ngủ, có thể chiếm tới 70-80% tổng số căn của các dự án. Diện tích các căn hộ hai phòng ngủ dao động phổ biến từ 60-80 mét vuông, lớn hơn đáng kể so với mức quy định tối thiểu. Mức quy định diện tích tối thiểu 45 mét vuông thậm chí cũng hiếm gặp đối với các căn hộ một phòng ngủ hiện nay trên thị trường. Điều đó cho thấy, các căn hộ diện tích nhỏ là một thị trường ngách, tương đối riêng biệt với những phân khúc khách hàng riêng. Nhu cầu thị trường với loại hình căn hộ này có thể không quá lớn để có thể tạo ra những lo ngại về sức ép dân số.

Chiếm phần lớn trong số những người có nhu cầu sử dụng căn hộ diện tích nhỏ là người đang lưu trú trong nhà trọ có chất lượng thấp trên địa bàn thành phố, tạo ra những nguy cơ về an sinh xã hội. Việc phát triển các căn hộ diện tích nhỏ có thể tác động không lớn tới tỷ suất nhập cư và tổng quy mô dân số của thành phố. Chiến lược phát triển dài hạn trong việc thu hút các ngành thâm dụng công nghệ, hạn chế các ngành thâm dụng lao động rõ ràng có hiệu quả trong việc định hình quy mô dân số của TPHCM hơn là các biện pháp vi mô về nhà ở.

Đối với nguy cơ về sức ép dân số cục bộ tại các dự án, khu vực tập trung nhiều các căn hộ diện tích nhỏ, theo ý kiến phản hồi của Bộ Xây dựng, cơ quan quản lý có đủ các công cụ hiệu quả để không phải nói không với sản phẩm nhà ở này. Trong khi các lực lượng thị trường sẽ xác định cơ cấu sản phẩm, diện tích căn hộ mang lại hiệu quả tài chính cao nhất, yếu tố ngoại ứng tiêu cực của việc tập trung dân số quá cao cũng cần được ngăn chặn. Có thể có nhiều giải pháp để kiểm soát nguồn cung căn hộ diện tích nhỏ, như thông qua tỷ lệ số căn diện tích nhỏ như đề xuất của Bộ Xây dựng, hay diện tích căn hộ trung bình như trường hợp của Singapore.