Chỉ cần một dự án căn hộ chung cư cao cấp đăng báo bán thì y như rằng người ta đổ xô nhau đi mua. Thậm chí, dự án đó chưa xây móng (theo quy định xây nền xong mới được bán), nhưng người ta vẫn dám bỏ cả chục ngàn USD để đặt cọc!

90% đón đầu cơ hội!

Để tìm hiểu ai thật sự ở trong những căn hộ chung cư cao cấp, chúng tôi đã làm một cuộc điều tra ngẫu nhiên và hỏi thăm qua bạn bè (tất cả 10 người) ở một số căn hộ chung cư cao cấp như: Avolon, Pasteur Court (Q.1), The Manor, Botanic (Q.Bình Thạnh), Grand View, Mỹ Phước (Phú Mỹ Hưng), Cantavil (Q.2)… thì được kết quả như sau: 4 người là chủ sở hữu - đứng tên căn hộ, 2 người thuê lại, 2 người đứng tên giùm cho người thân là Việt kiều, 1 người được cho ở nhờ, 1 người vừa ở vừa trông giùm nhà.

Đó là những chung cư cao cấp đã đưa vào hoạt động. Còn hàng chục dự án chung cư cao cấp khác chưa giao nhà thì có đến khoảng 80% người mua để bán lại kiếm lời hoặc cho thuê. Hầu hết những người này đều đã có nhà hoặc căn hộ chung cư cao cấp khác. 20% còn lại mua để ở hoặc để dành cho con cái sau này, khoảng 3% trong số này mua để “dưỡng già”.

Anh bảo vệ ở chung cư cao cấp T (Q.Bình Thạnh) nói vui: “Anh muốn biết một chung cư cao cấp có bao nhiêu người ở thì buổi tối, anh thấy cửa sổ nào sáng đèn là có người ở, còn tối thui là không có người. Những căn hộ tối, người ta mua để chờ bán lại.”. Anh bảo vệ này cho biết thêm, ở đây không cần người trông coi, vì có bảo vệ trực 24/24 và lâu lâu chủ ghé thăm.

Nhiều công ty môi giới bất động sản cũng đã có kết luận rằng: 80% người tranh nhau mua căn hộ cao cấp là để đầu cơ, 20% còn lại thật sự có nhu cầu mua để ở. Mặt khác, vì nhiều người kháo nhau rằng sắp tới đây, nhà nước sẽ cho Việt kiều mua nhà nên giá căn hộ chung cư cao cấp sẽ tăng vọt, bán lại sẽ “vô đậm”.

Giám đốc một công ty địa ốc khá nổi tiếng tại TPHCM cho biết, công ty của ông đã làm một cuộc thống kê, khi công ty làm đại lý độc quyền tiếp thị cho một dự án thì có đến 20% khách hàng “quen mặt” tìm mua căn hộ chung cư cao cấp. Những người này rất nhạy, khi nghe có một dự án chung cư cao cấp nào đó là họ đến tìm hiểu ngay.

Một bằng chứng nữa để thấy rằng việc người ta đổ xô nhau đi mua căn hộ cao cấp để đầu cơ là vì trên một số tờ báo chuyên về bất động sản có rao bán 4 -5 căn hộ cao cấp nhưng chỉ một người đứng tên.

Chúng tôi đã thử kiểm tra lại vài mẩu tin “một người bán nhiều căn hộ” qua số điện thoại liên lạc thì được biết hoàn toàn những căn hộ ấy do 1 hoặc 2 người đứng tên thật sự. Mới đây nhất, dự án căn hộ cao cấp Hoàng Anh River View rao bán, nhằm giảm thiểu đầu cơ, người mua phải chứng minh tài khoản 30% giá trị căn hộ sẽ mua, ít nhất 1,5 tỷ đồng (chỉ có 580 căn hộ được bán ra).

Phiêu lưu và rủi ro cao!

Theo kỹ sư xây dựng Đặng Văn Tiến Tổng Giám đốc Công ty Xây dựng T.T thì hiện nay giá căn hộ cao cấp đã vượt xa giá trị thật của nó, có thể vượt hơn 100%. Kỹ sư Tiến ví von: “Căn hộ cao cấp bây giờ giống như cục lửa chuyền từ tay người này qua tay người khác. Mỗi lần chuyền như vậy thì người mua càng về sau càng bị nóng và người mua cuối cùng sẽ bị “bỏng”, chắc chắn điều này sẽ xảy ra”.

Nhận định của kỹ sư Tiến không phải không có cơ sở. Tâm lý “vác mai theo đào” vẫn là kiểu làm ăn của rất nhiều người kinh doanh ở Việt Nam hiện nay. Không ít người chẳng am hiểu gì về thị trường bất động sản nhưng cũng lao vào mua, bán mà đâu biết rằng bất động sản sinh lợi lớn nhưng rủi ro cũng nhiều.

Hiện nay, rất nhiều căn hộ chung cư cao cấp giá đã lên quá cao. Thử lấy một số căn hộ như: Lancaster năm 2006 giá 3.000 USD/m2, đến tháng 1-2008 giá 5.000USD/m2 (tăng khoảng 70%), Indochina Park giá 1.800USD/m2, nay 2.500USD/m2 (tăng gần 40%); Avalone 2.500USD/m2, nay 6.000USD/m2 (tăng hơn 100%)...

Qua đó cho thấy giá của các căn hộ cao cấp đã ở ngưỡng gần như kịch trần và chắc chắn mua đi bán lại sẽ không có cơ hội lời nhiều. Thế nhưng nhiều người vẫn như “con thiêu thân” lao vào mua. Có người không đủ tiền vay ngân hàng, vay nóng để mua cho được mà đâu biết rằng mình mua căn hộ trong “cơn làm giá”.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Văn Giàu đã khuyến cáo các ngân hàng thương mại không nên cho vay quá nhiều vào bất động sản. Nếu ngân hàng “siết” cho vay mua nhà đất thì sức mua căn hộ chung cư cao cấp cũng sẽ giảm, kéo theo thị giá căn hộ giảm.

Theo chúng tôi được biết, nhiều người mua căn hộ chung cư cao cấp với kỳ vọng bán lại khi nhà nước cho người nước ngoài được phép mua nhà. Nhưng trên thực tế, hiện nay, cả nước có khoảng 80.000 người nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam, trong đó TPHCM chiếm khoảng 1/2, thì liệu rằng trong số 40.000 người nước ngoài này có bao nhiêu người mua nhà?

Ngoại trừ trường hợp những người nước ngoài có vợ, chồng là người Việt Nam và muốn định cư lâu dài ở Việt Nam thì họ mới mua nhà (con số này cũng không cao), còn những người ở vài năm, nếu giá căn hộ chung cư cao cấp quá cao giải pháp vẫn là sự lựa chọn tốt nhất.

Bên cạnh đó, quỹ đất còn lớn, sắp tới nhiều dự án căn hộ chung cư cao cấp sẽ ra đời, tăng nguồn cung và giá thành ngày sẽ càng hợp lý hơn. Như vậy những người mua căn hộ chung cư cao cấp trước đó sẽ cảm thấy “đứt ruột” vì mình đã mua quá đắt.

Chưa nói đến trường hợp sắp tới đây (ngày 1.1.2009), thuế thu nhập từ kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực (mức thuế 20%) cũng sẽ tác động đến việc mua bán căn hộ chung cư cao cấp.

Có thể lúc đó, người có tiền sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác như chứng khoán, gửi tiết kiệm, kinh doanh vàng, ngoại tệ… Mặt khác, hàng loạt căn hộ chung cư cao cấp từ năm 2009, 2010 trở đi mới giao nhà, đến lúc đó mọi thứ đã khác và ai cũng tung ra bán, chắc chắn giá căn hộ cao cấp sẽ “down” xuống.

Việc mua căn hộ chung cư cao cấp để kinh doanh với thực trạng như hiện nay có rất nhiều phiêu lưu và đầy rủi ro ở phía trước.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên - Môi trường nghiên cứu ban hành hạn mức sở hữu nhà, đất để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất. Biện pháp đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều đất, nhà vượt quá hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng, nhằm hạn chế đầu cơ. Bên cạnh đó, sẽ có biện pháp xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu cơ nhà đất, mua bán chuyển nhượng bất động sản trái quy định của pháp luật, trốn thuế…

Theo SGGP 12 Giờ