Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc phát triển căn hộ nhà ở thương mại diện tích 25-45m2 cần thực hiện với tỷ lệ không quá 25% tổng số căn hộ của dự án tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Còn doanh nghiệp cho rằng căn hộ 25m2 nên cho thuê, nếu bán thì phải xây 35 m2 mới phù hợp.

Đề xuất xây căn hộ 25m2 ở ngoại thành

Sau khi Bộ Xây dựng đề nghị TPHCM nghiên cứu cho phép xây căn hộ thương mại diện tích nhỏ 25-45m2 theo một tỷ lệ nhất định tại các dự án chung cư, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ cần thực hiện với tỷ lệ không quá 25% tổng số căn hộ của dự án tại một số quận vùng ven và huyện ngoại thành.

Trao đổi với TBKTSG Online, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ tại TPHCM chỉ hiệu quả khi các dự án nhà được bố trí gần nơi tập trung nhiều đối tượng lao động có thu nhập thấp như khu vực ngoại thành, các khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp. Hoặc các dự án nhà diện tích nhỏ cần được xây dựng tại những khu vực có sự kết nối giao thông thuận lợi với các khu công nghiệp để người lao động dễ dàng di chuyển từ nhà đến chỗ làm.

Về quy chuẩn để phát triển những dự án nhà diện tích nhỏ, HoREA cũng cho rằng Luật Nhà ở năm 2005 quy định diện tích căn hộ chung cư nhà ở thương mại không thấp hơn 45m2; diện tích căn hộ nhà ở xã hội từ 30m2 đến 60m2 sàn.

Ngoài ra, Điều 24 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại: "(1) Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”.

Theo HoREA, Quốc hội đã giao thẩm quyền cho Chính phủ (Bộ Xây dựng) ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở đối với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của xã hội, và đặc điểm của từng địa phương, nhưng đến nay Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành Bộ Quy chuẩn xây dựng mới.

Do vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành tiêu chuẩn quốc gia về nhà ở và quy chuẩn xây dựng, của căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 sàn. Và tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45m2 sàn không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư.

Đối với TPHCM, HoREA kiến nghị có thể cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45m2 sàn tại một số quận ven và các huyện ngoại thành thì phù hợp hơn.

Căn hộ 25m2 cho thuê phù hợp hơn bán

Là doanh nghiệp đã từng xây căn hộ diện tích nhỏ, trao đổi với TBKTSG Online, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng nếu xây căn hộ 25m2 thì ở mỗi dự án tỷ lệ căn hộ này 20% là phù hợp.

Tuy nhiên ông cho biết, khi xây căn hộ nhỏ và qua khảo sát nghiên cứu của Lê Thành thì thấy rằng, nhu cầu của người dân để ở là từ 35m2 trở lên thì phù hợp, còn 25m2 chỉ phù hợp với cho thuê.

“Tôi cho rằng căn hộ 25m2 không đáp ứng được nhu cầu ở lâu dài mà chỉ nên cho thuê, sau một thời gian khi người dân có thu nhập tốt hơn thì chủ đầu tư có thể thu hồi rồi rồi làm thành căn hộ 50m2 . Còn xây để bán thì nên xây căn hộ 35-45m2 sẽ phù hợp hơn”, ông Nghĩa đề xuất.

Còn theo một số chuyên gia xây dựng, việc phát triển nhà diện tích nhỏ cần theo một quy chuẩn xây dựng thống nhất để tránh sự phát triển tràn lan gây nhếch nhác bộ mặt đô thị, đặc biệt là tại những khu vực có mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng không thuận lợi.

Theo ông Nghĩa, mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, không thể áp dụng ở Bình Dương cho TPHCM. Khi xây căn hộ 25m2 để bán nếu ý thức người dân chưa tốt sẽ gây nhếch nhác và sẽ biến thành khu ổ chuột dù có quản lý tốt như thế nào. Còn nếu cho thuê căn hộ 25m2 người dân không có ý thức chủ đầu tư sẽ không cho thuê, khi đó sẽ quản lý được và không bị biến thành các khu ổ chuột.

Cũng nói về việc xây căn hộ 25m2, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho biết, cách đây vài năm, Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ thương mại diện tích 30-40m2. Số căn hộ này được tiêu thụ nhanh chóng và đã đưa vào sử dụng trên ba năm, được quản lý chặt chẽ, quy củ.

Theo ông nhu cầu căn hộ diện tích nhỏ khoảng 25-45m2 là rất lớn. Trong trường hợp doanh nghiệp tự đầu tư toàn bộ hạ tầng và dự án căn hộ này nằm ở ngoại thành, xây thấp tầng, không có thang máy giá 8-10 triệu đồng/m2. Còn nếu chung cư cao từ 10 tầng trở lên, có thang máy thì sẽ có giá 12-14 triệu đồng/m2. Với mức giá đó nhân với diện tích 25-30m2 thì mỗi căn hộ chỉ có giá 200-400 triệu đồng.

Ông Đực cho rằng nếu TPHCM quá cứng nhắc trong việc quy định căn hộ thương mại có diện tích tối thiểu 45m2 nghĩa là đã không tính toán tới nhu cầu ở thực của người dân.