Liệu căn hộ chung cư thương mại diện tích chỉ 25m2 có thể thành hiện thực với người nghèo và cũng đồng thời thành nguyên nhân khiến hạ tầng đô thị bị “tổn thương”?

Bộ Xây dựng tiếp tục “bật đèn xanh” cho nhà thương mại diện tích nhỏ khi vừa có văn bản gửi UBND Tp.HCM về việc quy định diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư. Trong đó, Bộ đồng ý lên phương án cho phép xây dựng căn hộ chung cư thương mại diện tích tối thiểu 25m2.

Lý lẽ của Bộ Xây dựng

Thực tế, việc Bộ Xây dựng “gật đầu” với nhà thương mại 25m2 đã có từ đầu năm 2017. Nhưng lựa chọn này gặp phải sự phản đối quyết liệt từ UBND Tp.HCM và nhiều nhà quản lý hạ tầng đô thị.

Theo lý giải của UBND Tp.HCM, phát triển chung cư thương mại có diện tích dưới 45m2 có thể khiến dân số gia tăng, phá vỡ hạ tầng đô thị.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cũng có những lý lẽ riêng. Thứ nhất, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 đề ra mục tiêu đến năm 2015 đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/người; đến năm 2020 đạt 8m2 sàn/người. Như vậy, căn hộ 25m2 (cho 1 – 3 người) là phù hợp nhu cầu thị trường, đặc biệt với người thu nhập thấp tại đô thị.

Thứ hai, các căn hộ 25m2 là phù hợp với thông lệ quốc tế. Chất lượng nhà ở phải được quyết định bởi tổng thể. Việc quy định cho phép xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém.

Bộ Xây dựng cũng gợi ý UBND Tp.HCM nên ban hành quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại. Chẳng hạn, đối với khu vực trung tâm Tp chọn tỷ lệ 20-25% số căn hộ có diện tích nhỏ 25 m2 - 45 m2. Riêng vùng ven có thể tỷ lệ tăng hơn.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – nguyên Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho rằng: “Nguyên nhân hình thành khu ổ chuột không do diện tích căn hộ quyết định mà nằm ở chất lượng sống của người dân. Quan trọng là phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25m2 thật hợp lý, đảm bảo nhu cầu hiện tại”.

Số phận nhà thương mại 25m2 “lênh đênh” khiến doanh nghiệp và người dân, đặc biệt là người dân có thu nhập thấp khá lo ngại. Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc công ty TNHH Địa ốc Đất Lành (tác giả căn hộ 25m2), nhấn mạnh: “Nếu nhà thương mại 25m2 bị cấm, 1 triệu năm nữa người nghèo vẫn không có nhà”.

Khảo sát của HoREA cho thấy nhu cầu căn hộ chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện dích nhỏ, với mức giá 200 – 400 triệu đồng/căn tại Tp.HCM rất lớn.

Vì vậy, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng và UBND Tp.HCM cho phép nhà thương mại diện tích tối thiểu 25m2 sàn, với các điều kiện, quy định rõ ràng.

Giấc mơ của người thu nhập thấp

Quan điểm của HoREA phản ánh khá đầy đủ nguyện vọng của người dân, đặc biệt của người thu nhập thấp tại Tp.HCM. Anh Nguyễn Ngọc Kha – công nhân kỹ thuật (Bình Chánh, Tp.HCM) – chia sẻ, gia đình anh sống tại Tp.HCM đã gần 10 năm nhưng hiện vẫn phải ở nhà thuê và đang rất khát khao có nhà.

“Nhà tôi chỉ có 3 người (hai vợ chồng và con trai), vì vậy không có nhu cầu và cũng không có khả năng mua các căn hộ lớn hơn 45m2. Vì vậy, khi có chủ trương xây nhà thương mại 25m2, tôi và rất nhiều người bạn cùng công ty đặt rất nhiều kỳ vọng”, anh Kha nói.

Trường hợp của anh Kha cũng giống với rất nhiều người có thu nhập thấp khác tại Tp.HCM. Theo tính toán, với những căn hộ diện tích nhỏ 25-30m2, giá bán sẽ giao động ở mức 200 – 400 triệu đồng/căn.

Đây là mức giá rất phù hợp với người dân có thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp tại thành phố.

Mọi quyết định đều phải dựa trên quyền lợi của người dân, việc không quản được thì cấm là kiểu quản lý đẩy phần khó về phía người dân. Vì vậy, cần xét lại các yếu tố để xem xây dựng nhà thương mại 25m2 có thể trở thành nguyên nhân chính hình thành các khu “ổ chuột” trên cao và phá vỡ hạ tầng đô thị hay không.

Thứ nhất, về chất lượng sống, diện tích căn hộ nhỏ không có nghĩa là ở chật. Ví dụ, nhà 25m2 có 2-3 người ở là đạt tiêu chuẩn, nhưng nhà 45m2 nhưng ở 7 – 8 người lại là chật. Vì vậy, điều quan trọng cần làm là quy định rõ diện tích ở trung bình để đẩy mạnh nguồn cung, tăng tổng quỹ nhà.

Bộ Xây dựng cũng khẳng định, căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (tối thiểu 25m2) không phải là nguyên nhân hình thành các khu nhà ở chất lượng kém, chất lượng nhà ở được quyết định bởi các yếu tố cơ bản như chất lượng xây dựng, hệ thống trang thiết bị, điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành…

Thứ hai, về nguy cơ tăng dân số, phá vỡ hạ tầng đô thị, điều này phụ thuộc vào cơ quan quản lý, cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường để xác định tỷ trọng nhất định trên cơ sở pháp lý rõ ràng.

Đơn cử, với các dự án tại khu vực nội thành sẽ phải được xét duyệt cẩn trọng để tránh xây mới ồ ạt, hoặc “chẻ” nhỏ diện tích, khiến dân số tăng nhanh, giảm chất lượng sống.

Về điều này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng đồng tình: “Việc quan trọng làm căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m2 sàn không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư…”.

Rõ ràng, các căn hộ 25m2 “vô tội” và đang trở thành niềm hy vọng rất lớn cho nhưỡng người dân thu nhập thấp mong muốn có nhà. Còn việc nó được sử dụng hợp lý hay không, tạo ra những tác động tiêu cực hay tích cực, phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch của các cơ quan quản lý.