Cuối tuần qua, một lần nữa ông chủ dự án KĐT Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội) có hành động được đánh giá là gây sốc trên thị trường BĐS, khi tuyên bố mở bán đợt 3 dự án này với mức giá thay vì 13 triệu đồng/m2 căn hộ cách đây 3 tháng, xuống mức 10 triệu đồng/m2 – một mức giá còn thấp hơn nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, trong thời điểm thị trường hiện nay, mức giá này không có gì là quá sốc và việc xây dựng những căn hộ với giá 10 triệu đồng/m2 không phải là quá khó với các DN ngành xây dựng. Điều quan trọng là cần có cơ chế để thực hiện mục tiêu này.

Từ cơn sốt 10 triệu đồng/m2…

Quả thực, với mức giá nhà ở thương mại mà chỉ có 10 triệu đồng/m2, đợt mở bán lần này của dự án Đại Thanh đã thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư, đặc biệt là những người thu nhập thấp, có nhu cầu về nhà ở. Chính vì vậy, bất chấp đây là thời điểm các sàn BĐS vắng hoe khách thì tại sàn BĐS Mường Thanh vẫn luôn đông nghịt khách đến hỏi mua. Thậm chí, lâu lắm rồi người ta mới lại thấy cảnh tượng chen lấn, xô đẩy, giành giật nhau để có được căn hộ trong dự án.

Tuy nhiên, dù phải xếp hàng dài từ sớm, nhưng để có được căn hộ trong dự án này không hề dễ, càng khó hơn nếu muốn mua được trực tiếp từ chủ đầu tư. Lý giải nguyên nhân, ông Lê Thanh Thản - GĐ Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu- cho hay, lần ''bung'' hàng này, mức giá 10 triệu đồng là dành cho các cán bộ công nhân viên của Cty có kèm theo một số điều kiện, chứ không phải ai cũng mua được với mức giá như vậy. Bên cạnh đó, lượng hàng cũng có hạn, chỉ có 100 căn hộ, có diện tích khá nhỏ, căn nhỏ nhất là 36m2 thuộc 2 tòa CT10B và CT10C.

Và thế là, để có được một suất mua căn hộ ở đây, nhiều khách hàng ít tiền đã phải chấp nhận mua chênh qua hệ thống cò đất và môi giới dày đặc với mức chênh từ 25 – 30 triệu đồng/căn và thêm 10 triệu đồng tiền phí môi giới.

Như vậy, dù mức giá gốc rất hấp dẫn, nhưng để có được một suất tại dự án, hầu hết khách hàng vẫn chấp nhận phải mua chênh và vì thế, mức giá thực sự không phải 10 triệu đồng/m2 nữa, mà rơi vào khoảng trên dưới 11 triệu đồng/m2. Cũng theo ''bật mí'' riêng của chủ đầu tư, tất nhiên đây là mức giá ưu đãi, có hỗ trợ cho cán bộ công nhân viên Cty mua nhà nhưng chủ đầu tư vẫn có lãi, tất nhiên là lãi ít...

Doanh nghiệp xây dựng nói gì?

Theo ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty địa ốc Đất Lành (TPHCM)- giá bán căn hộ kể trên không có gì là sốc và để người mua phải tranh nhau mua như vậy, cơ quan quản lý cần suy nghĩ về điều này.

“Không phải ai cũng có nhu cầu mua nhà lớn, bởi diện tích lớn là giá thành cao. Do đó, nhu cầu về căn hộ nhỏ trên thị trường là có thực, nhưng đến nay chính sách chưa có quy định cụ thể cho loại căn hộ này. Với tình hình thị trường BĐS hiện nay, để ấm lại thị trường chỉ có căn hộ diện tích nhỏ”- ông Đực khẳng định.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, DN tự thực hiện từ GPMB, lo thủ tục đầu tư, đến thi công rồi kinh doanh thì nhà giá trung bình như hiện nay có thể xem như là nhà giá thấp theo phương thức thương mại.

“Để phát triển rộng lớn nhà giá trung bình, Nhà nước nên cho phép thương mại hóa nhà giá thấp, bằng cách Nhà nước cho DN thực hiện dự án nhà giá trung bình, có các chỉ tiêu giống dự án nhà giá thấp như sau: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, diện tích căn hộ, diện tích để xe của căn hộ, số người dân, ngoài ra DN còn được ưu tiên về thủ tục xây dựng và được ưu đãi về vay vốn, người mua nhà dễ dàng mua vay trả góp. Cụ thể, là những giải pháp như cho phép làm căn hộ nhỏ, đặc biệt thí điểm với loại căn hộ 20-30m2 (trong đó sẽ không có diện tích cho chỗ để xe ôtô, điều này để giảm chi phí). Bên cạnh đó, không ấn định tỉ lệ các loại căn hộ A, B, C trong một dự án”- ông Đực phân tích.

Chính vì vậy, theo ông Đực, nên xem căn hộ nhỏ giá dưới 15 triệu đồng/m2 là nhà ở xã hội theo phương thức thương mại do DN đầu tư và có quy chế ưu đãi cho loại nhà này. Còn nhà ở xã hội thì do Nhà nước đầu tư, DN thực hiện.

“Ở thời điểm này, tôi cho rằng nếu Nhà nước cho phép các căn hộ trên 70m2 được chia đôi hay chia ba thành căn hộ trên 35m2, có giá bán từ 400 - 600 triệu đồng/căn; và đồng thời, cho ưu tiên cho vay đối với những dự án căn hộ nhỏ dưới 1 tỉ đồng thì chắc chắn thị trường BĐS sẽ được khơi thông, nhiều người thu nhập thấp sẽ có nhà ở”- ông Đực kiến nghị.

“Thực tế trên thị trường hiện nay, các căn hộ với giá bán từ 12-16 triệu/m2 dành cho người có thu nhập trung bình đã xuất hiện nhiều và bắt đầu cuộc cạnh tranh gay gắt. Nếu được Nhà nước hỗ trợ như trên, cộng với sự cạnh tranh quyết liệt giữa các DN, giá bán những căn hộ sẽ còn giảm nữa”- ông Đực khẳng định.

Qua tìm hiểu, đây cũng là tâm tư của nhiều DN xây dựng hiện nay, đặc biệt là các DN đang có lượng hàng tồn kho lớn trên thị trường. Nếu có một cơ chế thực sự để giải quyết vấn đề này, căn hộ giá 10 triệu đồng/m2 chắc chắn sẽ không còn gây sốt!

“Để có thể có căn hộ có giá bán 10 triệu đồng/m2 thì chi phí xây dựng công trình phải ở mức 4,5 triệu đồng/m2, hệ số kinh doanh sẽ là 0,75, từ đó giá xây dựng căn hộ sẽ là 4,5 triệu đồng/m2 x 0,75 = 6 triệu đồng/m2. Với mức chi phí bồi thường đất, hạ tầng kỹ thuật và xã hội là 3 triệu đồng/m2 thì chi phí xây dựng căn hộ sẽ là 9 triệu đồng/m2. Và nếu DN lấy mức lãi từ 10 đến 20% thì đơn giá bán ra sẽ là 10 triệu đồng-11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, để có được điều này thì đòi hỏi DN phải tiết kiệm tối đa chi phí xây dựng và cắt bớt những khoản mục như diện tích để xe vừa đủ (không để xe ôtô, không có sân thượng). Tuy nhiên, những điều này sẽ không đạt tiêu chuẩn nhà ở thương mại mà Bộ Xây dựng đã đưa ra”.
(Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty địa ốc Đất Lành) .

DiaOcOnline.vn - Theo Lao Động