Thị trường bất động sản TP.HCM dù đã có sự phát triển khá mạnh thời gian qua, nhưng từ đầu năm 2018 đến nay đã lộ dần những yếu tố ảnh hướng tiêu cực đến khả năng phát triển bền vững.

Những dấu hiệu thiếu tính bền vững

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đan xen các giai đoạn thăng, trầm. Cụ thể, giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 đến gần hết năm 2009; phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015.

Riêng tại TP.HCM, trong nửa đầu năm nay, bất động sản có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%, trong đó phân khúc cao cấp giảm 25,9%, phân khúc trung cấp giảm 32,6%, phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7%.

Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thiếu bền vững của thị trường. Bởi lẽ, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Không chỉ sụt giảm về lượng cung mở bán, mà hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản cũng sụt giảm, chỉ có 6 trong tổng số 15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận. Tuy nhiên, điểm tích cực là nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD vốn ngoại.

Một nguy cơ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường nữa là những cơn sốt ảo cục bộ liên tiếp diễn ra. Cụ thể, từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành của TP.HCM và các địa phương khác như Đồng Nai, Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang).

Không chỉ sốt đất nền, sản phẩm mới như condotel cũng xuất hiện những cơn sốt, dù Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp với loại hình này. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp, làm thất thu ngân sách nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao.


Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát, nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp. Ngoài ra, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, đã làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP).

Những “điểm nghẽn” cần được tháo gỡ

Để thị trường bất động sản thực sự phát triển bền vững, trước hết cần phải gỡ được những “điểm nghẽn” lớn hiện nay.

Điểm nghẽn thứ nhất là giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất, nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang "da beo" không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các dự án bất động sản cao cấp ít bị ảnh hưởng, là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực tài chính từ các năm trước.

Điểm nghẽn thứ hai là tiền sử dụng đất. Theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay, thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

TP.HCM đã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố kể từ cuối tháng 12/2017 và đã phân công một Phó chủ tịch UBND Thành phố làm Chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp đều đặn hàng tuần, nhưng vẫn còn vướng mắc trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi "đủ điều kiện" trình ra Hội đồng.

Điểm nghẽn thứ ba là chuyển nhượng dự án bất động sản. Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp, nhưng theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án, nên trên thực tế, việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn thứ tư là tín dụng. Hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên (trước hết, có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền).

Nếu có chính sách này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp, mới lập gia đình có cơ hội có nhà, như mô hình của Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM trong 12 năm qua đã tạo điều kiện cho 4.010 cán bộ, công nhân viên (80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế) vay với tổng số tiền 1.565 tỷ đồng (500 triệu đồng/suất), được thành phố hỗ trợ lãi suất và thực tế chỉ phải trả lãi vay 4,7%/năm để mua nhà. 

Hoạt động kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn và ở nhiều nước phát triển, các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ở Việt Nam, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng.

Trong khi đó, do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản. Vì vậy, cần có cơ chế tạo lập nguồn vốn dài hạn cho thị trường, như việc tạo cơ chế cho các quỹ đầu tư bất động sản…