Nhiều chuyên gia cho rằng, giải pháp căn bản để phát triển lại thị trường nhà đất chính là giải pháp về vốn. PV đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá Thế Kỷ (Cenvalue) - một chuyên gia về thẩm định giá trên thị trường nhà đất.

* Thưa ông, là một chuyên gia thẩm định giá, ông có nhận định gì về thị trường nhà đất hiện nay?

Qua những giao dịch mà chúng tôi tìm hiểu trong suốt thời gian vừa qua, tôi khẳng định rằng thị trường nhà đất đang đóng băng tại thị trường thứ cấp. Trước đây, qua sàn chúng tôi có từ 500-700 giao dịch mỗi tháng, hiện nay đã giảm xuống chỉ còn một nửa. Trong đó 70% là giao dịch chuyển nhượng và cho thuê, trong khi trước đây hầu hết là giao dịch mua bán. Giá nhà đất tại Hà Nội hiện nay giảm 20%, tại TPHCM giảm khoảng 40%.

Chỉ trong năm 2007, thị trường nhà đất TPHCM đã 3 lần lên cơn sốt giá đẩy mặt bằng giá nhà đất cuối năm tăng bình quân gấp 2-3 lần so với đầu năm. Nhưng sang đến năm 2008, thị trường rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản đứng giá và số lượng giao dịch thành công giảm hẳn. Đến cuối tháng 6-2008, nhà đất đã rất khó bán, giá nhà đất ở những nơi xa trung tâm giảm mạnh. Đến thời điểm tháng 10 và 11-2008, hầu hết những người đầu cơ đã rất cẩn trọng.

* Thưa ông, mức giá hiện nay đã chạm đến đáy chưa?

Giá cả phải do thị trường quyết định. Có thể thấy mức giá hiện nay tuy có giảm mạnh nhưng vẫn vượt xa túi tiền của người dân. Thị trường đang tập trung quá nhiều vào nhóm người có thu nhập cao, tạo ra một sự mất cân đối cung-cầu, đặc biệt nguồn cầu có khả năng chi trả thực sự lại đang thiếu hụt trầm trọng.

Giá bất động sản hiện nay vẫn gấp 4-5 lần khả năng chi trả thực sự của người lao động có thu nhập trung bình. Người dân hiện nay đang mua nhà không bằng thu nhập thường xuyên mà bằng các hình thức viện trợ hoặc bằng các nguồn thu nhập khác. Biệt thự hay căn hộ cao cấp chỉ đáp ứng được nhu cầu của 5% dân số, số đông còn lại không có khả năng mua nhà từ thu nhập thường xuyên.

* Có ý kiến cho rằng, nếu không tính tới giải pháp căn cơ phát triển vốn dài hạn, khả năng giá nhà đất tiếp tục giảm trong năm tới hoàn toàn có thể xảy ra khi nguồn cung tăng lên do ngân hàng phát mại các tài sản thế chấp vì nhà đầu tư không có tiền trả nợ?

Đúng là giải pháp căn bản để phát triển lại thị trường phải là giải pháp về vốn. Ngay đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Các nhà đầu tư thường tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên doanh liên kết. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, khi kinh tế thế giới suy giảm, việc huy động này cũng không còn dễ dàng.

Cũng có nhiều nhà đầu tư vẫn có khả năng trụ vững dựa vào nguồn vốn tự có do đã thu được nhiều lợi nhuận trong thời điểm bong bóng giá trước đây. Nhưng đây không phải là câu chuyện của toàn thị trường. Đa phần các chủ đầu tư hiện không thể tự tìm được giải pháp vốn cho mình.

Việc kích thích lại thị trường không chỉ dừng lại ở việc bơm vốn cho doanh nghiệp bằng cơ chế vốn dài hạn, nhà nước nên cho người dân vay vốn mua nhà với lãi suất ưu đãi, tạo nguồn vốn dài hạn ưu đãi để người dân mua nhà theo giá thị trường. Việc bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản thời điểm này có thể không tốt bằng việc bơm vốn cho người có nhu cầu mua nhà. Vì thời điểm này, thị trường sụt giảm về nguồn cầu chứ không phải ở đầu cung.

* Ông có cho rằng sự sụt giảm của thị trường nhà đất hiện nay là dấu hiệu cần có để sàng lọc lại thị trường, vốn đã phát triển lệch hướng từ lâu?

Theo tôi, qua đợt trầm lắng này, các doanh nghiệp nào đầu tư quá mức vào bất động sản sẽ tập trung hơn vào ngành nghề kinh doanh chính của mình. Giá nhà đất sụt giảm ngoài việc tạo điều kiện để người lao động bình dân có thể mua được nhà, thì nhà nước còn có thời gian để rà soát lại các công cụ pháp lý để điều tiết tốt hơn sự phát triển của thị trường.

* Nhiều ý kiến cho rằng một trong những biện pháp để quản lý thị trường nhà đất là minh bạch hơn nữa hoạt động mua bán qua sàn. Nhưng việc xác định giá trị giao dịch thật liệu có được kiểm soát?

Theo tôi thì thực hiện giao dịch qua sàn cũng rất khó để có được sự minh bạch tuyệt đối ngay lập tức. Tôi nghĩ, phải kết hợp với Luật Thuế thu nhập cá nhân tới đây thì hoạt động qua sàn giao dịch sẽ thực sự giúp điều tiết thị trường. Những yếu tố mua đi bán lại để hưởng tiền chênh lệch sẽ được điều tiết bằng thuế.

Lâu nay các giao dịch vẫn được thông qua sàn, nhưng sắp tới muốn có một sự thay đổi triệt để thì cơ quan thuế phải làm việc với các sàn để xác minh giá trị giao dịch thật. Sự minh bạch sẽ được điều tiết nếu có sự liên thông giữa cơ quan thuế và các sàn giao dịch.

* Ông nhận định như thế nào về khả năng phục hồi lại thị trường nhà đất vào năm 2009?

Tôi cho rằng khả năng phục hồi sẽ rất khó. Thị trường nhà đất vốn dĩ đã mất cân đối nghiêm trọng. Từ trước tới nay, các nhà đầu tư thường đầu tư theo kiểu bỏ một cục tiền, sau đó chờ giá lên mua bán ăn xổi. Hiện Chính phủ đã xem xét phân bổ nguồn vốn kích cầu vào lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở đang rất cao của đại bộ phận người dân. Nên có thể năm tới, thị trường sẽ sôi động ở phân khúc nhà ở giá rẻ.

* Xin cảm ơn ông!

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG