Khu vực nội đô tại các đô thị lớn được giới chuyên gia quy hoạch cho rằng, tập trung xây thêm nhiều nhà cao tầng ngay vị trí trung tâm vô hình trung vượt ngưỡng chịu tải, lấn át quy hoạch, thậm chí gây ùn tắc giao thông. Để tránh đô thị xuống cấp, ảnh hưởng đến chất lượng sống, Thủ tướng Chính phủ vừa chỉ đạo không phát triển thêm chung cư cao tầng trong vùng lõi Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Dừng trục lợi “điểm nhấn đô thị”

Đánh giá một cách công bằng, quỹ đất đô thị của khu vực nội đô thuộc Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có giới hạn. Trong khi đó, thực tế cho thấy, tại khu vực trung tâm hai khu đô thị lớn trên đang mất cân đối về cơ cấu sử dụng đất. Rõ ràng, khi xu hướng diện tích đất ở “bùng nổ mạnh mẽ” với hàng loạt khu ở cao tầng nội đô tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh sẽ kéo tụt diện tích đất dành cho công trình hạ tầng. Việc suy giảm quỹ đất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dẫn đến các hiện tượng trông thấy như ách tắc giao thông, thiếu sân chơi, công viên.

TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội chỉ rõ, khu vực trung tâm của các đô thị lớn đã có dấu hiệu quá tải. Nếu dân số ở khu vực trung tâm tăng lên khoảng vài trăm ngàn người, lúc đó công tác quản lý đô thị sẽ gặp lúng túng và chắc chắn xảy ra tình trạng kẹt cứng.

Bàn riêng tại địa bàn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, ông Nghiêm cho rằng, định hướng hạn chế xây dựng công trình cao tầng nội đô đã được cụ thể hóa từ lâu, tuy nhiên, quá trình nghiên cứu còn nhiều tồn tại. Đơn cử, dù chỉ rõ tuyến đường nào, khu vực nào không xây chung cư cao tầng, nhưng với quy định định tính “khu vực nhạy cảm hay tạo điểm nhấn” đã khiến không ít DN “lách” chạy được tầng cao. Rõ ràng chữ “hạn chế” cao tầng nội đô rất khó định lượng và chỉ rõ địa danh.

“Chỉ đạo “không” xây chung cư chọc trời ở trung tâm từ Thủ tướng là giải pháp mang tính đột phá. Tuy nhiên, để giải quyết được định hướng này, Hà Nội, TP Hồ Chí Minh cần rà soát lại các dự án cao tầng vừa qua trong nội đô để phân loại mức độ.

Cụ thể, công trình nào mới có nhiệm vụ thiết kế, công trình nào đã được duyệt mặt bằng quy hoạch chi tiết, công trình nào duyệt dự án nhưng chưa đầu tư hay công trình nào có dự án nhưng chưa GPMB?... Từ đó, có giải pháp tương ứng và công khai rộng rãi cho Nhân dân biết” - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội nhấn mạnh.


Muốn giãn dân, đừng tiếc tiền

Giới chuyên gia thẳng thắn, việc quy hoạch và đầu tư các chung cư cao tầng trong nội đô vẫn theo kiểu “mạnh ai nấy chạy”. Nhà đầu tư chung cư chỉ quan tâm lợi nhuận “khủng”, trong khi giao thông hiện hữu vẫn khiêm tốn. Thực tế cho thấy, khi một tòa cao ốc được xây dựng, Nhà nước có thể thu thuế 1 đồng, nhưng nếu chung cư đó không phù hợp với quy hoạch giao thông kéo theo cả vạn dân cư về, Nhà nước phải bỏ thêm 3 đồng cũng chưa chắc đã xử lý được nạn ùn tắc, kẹt xe.

Theo Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, để giảm tải hạ tầng, bên cạnh khống chế không xây dựng công trình cao tầng nội đô, cần đồng bộ giãn dân ra các khu đô thị mới ngoại vi như định hướng quy hoạch chung đã duyệt.

"Chúng ta mong muốn giãn dân ra bên ngoài, thì đừng tiếc tiền. Phải đầu tư đường sá, trường học, trụ sở làm việc, bệnh viện trước. Người dân khi thấy ở đó lộ diện rõ hình hài cuộc sống với đầy đủ dịch vụ thiết yếu, họ sẽ về ở ngay" - ông Hùng nói.

Đồng quan điểm, KTS Đỗ Viết Chiến - Nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng phân tích, theo quy hoạch mới nhất, Hà Nội cho phép xây dựng hàng loạt khu nhà ở cao tầng và thấp tầng từ Vành đai 3 đến Vành đai 4 kéo dài, toàn bộ phía Bắc Sông Hồng từ Mê Linh, Đông Anh đến tận Long Biên.

“Đây là các khu vực phát triển nhà ở dân cư không hạn chế. Có thể xây quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng xã hội và kỹ thuật để tạo ra một cuộc sống tốt hơn so với khu vực nội đô. Đẩy mạnh không chỉ loại hình nhà ở thương mại mà cả phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để người trong nội đô mua nhà giãn dân ra bên ngoài. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi giãn được mật độ dân số đến ngưỡng bền vững, chính quyền sẽ tái cấu trúc cải tạo trở lại khu vực nội đô” – ông Chiến cho hay.

Theo quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000, khu trung tâm hiện hữu TP Hồ Chí Minh rộng 930ha, bao gồm 1 phần các quận 1, 3, 4 và Bình Thạnh. Trong khi đó, quy hoạch tổng thể Hà Nội năm 1998 và năm 2011, 4 quận trung tâm gồm: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh luôn bị sức ép bất động sản trong nội đô, khai thác triệt để quỹ đất xây dựng chung cư. Sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ sẽ là bài toán chủ động về quy hoạch. Đây cũng là dịp nhắc lại nhiệm vụ của TP, nghiêm túc thực hiện quy hoạch chung trước đó. Nhiệm vụ này không phải là mới mẻ, do đó, cơ quan chức năng hoàn toàn có thể chủ động.

KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên BCH Hội Kiến trúc sư TP Hà Nội