Mới đây, trong buối đối thoại với doanh nghiệp về việc cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung đưa ra ý kiến người dân có thể bán lại nhà hoặc phải chấp nhận tỉ lệ đền bù 1:1 mà không được gia tăng diện tích như chính sách cải tạo nhà chung cư cũ như hiện nay. Với việc này, các doanh nghiệp BĐS đánh giá, đây là cơ chế đột phá để tháo nút thắt cải tạo chung cư cũ vẫn ì ạch hàng chục năm qua. Trong khi người dân thì thấp thỏm lo lắng về việc đền bù như vậy sẽ thiệt thòi, và tạo ra sự bất công với các cư dân chung cư cũ đã được xây mới từ trước.

Cơ chế hoàn toàn mới

Việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn thành phố vẫn gặp khá nhiều khó khăn, vướng mắc bởi cơ chế lẫn tranh chấp nảy sinh trong thực tiễn. Cụ thể, theo đại diện doanh nghiệp này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn không đạt được thỏa thuận với người dân trong việc phân chia lại diện tích, căn hộ, số tầng… khi thực hiện cải tạo, xây mới. Từ đó dẫn tới tiến độ thực hiện các dự án đã được phê duyệt bị chậm lại, có khi kéo dài nhiều năm. Trong khi đó, về chính sách, quy định vẫn có không ít vướng mắc, mâu thuẫn nhau. Phản hồi ý kiến của DN này, theo Chủ tịch TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung, đúng là thành phố vẫn đang “bế tắc” trong việc cải tạo chung cư cũ, khi mà 14 năm qua chỉ làm được đúng 14 dự án trên tổng số hàng trăm tòa chung cư cũ trên địa bàn.

Để giải quyết những vướng mắc trên, ông Chung cho biết, tới đây Hà Nội sẽ có những chính sách “hoàn toàn mới” để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ. Trước mắt, sẽ cho mời các nhà đầu tư lên trao đổi, lắng nghe các khó khăn vướng mắc, miễn sao khi thực hiện bất kỳ một dự án nào cũng phải hài hòa được lợi ích của các bên. Đến giữa năm 2017, thành phố sẽ đề xuất Chính phủ một số chính sách đặc thù để chọn nhà đầu tư cải tạo toàn bộ các toàn nhà chung cư cũ trên địa bàn. “Khi đó, người dân có thể bán đứt cho nhà nước, cho DN căn nhà cũ của mình, hoặc xây mới nhưng chỉ trả lại theo tỷ lệ 1:1, chứ không phải tăng thêm diện tích như hiện nay, miễn sao đảm bảo nhà nước - doanh nghiệp - người dân đều có lợi”, ông Chung nói.

Trao đổi với PV Lao Động về ý kiến của Chủ tịch TP Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Hiệp- Chủ tịch Cty GP Invest- cho rằng, đây thực sự là cơ chế đột phá. “Phải nhìn vào thực tế là hiện nay việc khó khăn nhất trong cải tạo chung cư cũ là thỏa thuận với cư dân. Nếu để cho doanh nghiệp làm thì sẽ mãi bế tắc, không thể làm được. Bởi vậy, phải có quy định khung như đền bù theo tỉ lệ 1:1 để cả doanh nghiệp và người dân tuân thủ”.

Tuy được doanh nghiệp đồng tình nhưng người dân các chung cư cũ lại không nghĩ vậy. Ông Trần Văn Trọng, cư dân chung cư cũ ở khu Giảng Võ (Đống Đa) cho biết, nếu đền bù như vậy thì người dân khó đồng ý giao nhà cho doanh nghiệp xây dựng lại vì thiệt thòi nhiều so với những tòa đã được cải tạo. “Có một số tòa nhà ở mặt đường, vị trí đẹp, mức đền bù gấp 2,5 lần. Cũng có những tòa ở vị trí không đẹp bằng, mức đền bù cũng gấp 1,5 hay 2 lần tùy thỏa thuận. Nếu bỗng dưng thay đổi chính sách chặt chẽ như vậy, tôi tin rằng rất ít người chấp thuận”, ông Trọng nói.

Nên để người dân và doanh nghiệp tự quyết

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, TP.Hà Nội đang có nhiều nhà chung cư cũ nhất trong cả nước với 1.155/1.688 nhà chung cư cũ, chủ yếu xây dựng trước thập niên 90 thế kỷ trước. Những nỗ lực của TP.Hà Nội trong nhiều năm qua mới chỉ cải tạo được 14/1.155 nhà chung cư cũ, chủ yếu ở những vị trí đắc địa, mang lại nhiều quyền lợi cho cả người dân và doanh nghiệp. Còn lại đại đa số các tòa chung cư cũ đều đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cao.

Vấn đề cải tạo chung cư cũ đã được đặt ra từ năm 2002, tuy nhiên trải qua hơn 10 năm vẫn bế tắc. Trước thực trạng này, Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, phương án tối ưu nhất là tái thiết theo từng khu. Rà soát lại diện tích từng khu chung cư cũ, thống kê dân số rồi lập quy hoạch chi tiết lại toàn bộ từ đường lớn-nhỏ kiểu ô bàn cờ để nhà có nhiều mặt tiền hơn, vườn hoa, hầm, nhà chung cư, liền kề...tạo thành khu đô thị đa chức năng. Nguồn tài chính được huy động từ đất khu được cải tạo lại do đa phần các khu chung cư cũ đều là đất vàng, rất có giá trị. Bên dưới nhà thấp tầng để nhường lại cho doanh nghiệp kinh doanh, xây cao lên khoảng hơn 20 tầng để tăng diện tích ở cho người dân. Có thể bố trí các khu liền kề, biệt thự cao cấp bán theo giá thị trường để tạo thêm kinh phí làm hạ tầng... Tái thiết theo mô hình xây dựng lại từng khu chung cư cũ cũng tạo ra cơ chế phân bổ chi phí đồng đều hơn trong toàn khu vực được cải tạo, cũng dễ thực hiện hơn.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chuyên gia BĐS Đặng Hùng Võ cũng đồng tình với cách đặt vấn đề của Tổng hội Xây dựng. Theo ông Võ, việc cải tạo từng khu sẽ tạo ra cơ hội lớn cho TP.Hà Nội chỉnh trang đô thị như bố trí lại diện tích xây nhà cao tầng, xây đường nội khu, trung tâm thương mại, vườn hoa. “Cách làm này hoàn toàn khác, sẽ quy hoạch lại từng khu tạo ra khu đô thị hiện đại trong lòng thành phố chứ không phải đặt ra tỉ lệ đền bù 1:1 mà đặt quá nhiều lợi cho doanh nghiệp”, GS Đặng Hùng Võ nói.

Không đồng tình với cách thức đền bù 1:1 mà Chủ tịch TP.Hà Nội đặt ra, vị chuyên gia này cho rằng, cơ chế hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và người dân trong việc cải tạo chung cư cũ đã quy định trong Nghị định 71 năm 2010 của Bộ Xây dựng. “Nghị định 71 đưa ra nếu 70% dân cư đồng tình với việc cải tạo, 70% dân cư đồng tình với giá đền bù nhà đầu tư thì việc cải tạo được chấp nhận. Tuy nhiên, đến năm 2014 thì sửa Luật Nhà ở nên thực tế Nghị định 71 vẫn chưa đủ thời gian để đánh giá. Theo tôi, cách thức thỏa thuận giữa người dân với doanh nghiệp mà mốc 70% cư dân đồng tình thì mới đảm bảo được quyền tự quyết về tài sản của cư dân. Chính quyền nên để doanh nghiệp và người dân thỏa thuận”, ông Võ nói.