TPHCM đang xây dựng các cơ chế nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Một trong những vấn đề đang gặp khó khăn là việc tái định cư tại chỗ cho người dân cũng như các chỉ tiêu về quy hoạch khi thực hiện các dự án này.

Tiếp tục... đề xuất

Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc tái định cư cho người dân. Quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu và chủ sử dụng hợp pháp nhà chung cư được bảo toàn trước, trong và sau khi di dời, tạm cư và tái định cư.

Ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc (QHKT) TPHCM, cho rằng hầu hết những chung cư hư hỏng, xuống cấp đều nằm trong các khu vực đô thị hiện hữu với hệ thống hạ tầng kỹ thuật-xã hội được đầu tư qua nhiều giai đoạn khác nhau. Có những chung cư có diện tích và quy mô rất thuận lợi để đầu tư chỉnh trang, nhưng cũng có những công trình không đủ điều kiện xây dựng mới theo tiêu chuẩn hiện nay. Theo ông Nhã, nguyên tắc chung khi tiến hành việc đầu tư xây mới các chung cư hư hỏng, xuống cấp là phải đảm bảo việc tái định cư người dân trong khu vực dự án hoặc khu vực lân cận. Về tổng thể, quy hoạch không phá vỡ quy hoạch chung và quy hoạch phân khu khu vực đó, trong đó quan trọng phải đảm bảo về tổng thể chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ cho quy mô dân số hiện hữu và dân số dự kiến tăng thêm khi tiến hành chỉnh trang, xây mới dự án.

Chính vì vậy, Sở QHKT đề xuất tùy theo hiện trạng quy mô dân số khu vực và các đồ án  quy hoạch phân khu, có xét đến khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đề xuất phân ra các khu vực để áp dụng các mức độ điều chỉnh về chỉ tiêu quy hoạch. Theo đó ưu tiên 1 (nhóm 1) gồm các quận 6, 7, 8, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp là những khu vực nằm trong nội thành phát triển, có quỹ đất lớn chỉnh trang đô thị, khả năng mở rộng diện tích đường giao thông thuận lợi hơn những khu vực trong TP. Ưu tiên 2 (nhóm 2) là quận 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh là vùng đất liền khu trung tâm, có thể ghép 1 hoặc nhiều lô chung cư  tạo quỹ đất lớn để cải tạo, có nhiều tuyến đường xuyên tâm, nhiều đường phụ có thể chia sẻ áp lực giao thông với TP. Ưu tiên 3 (nhóm 3) là quận 1, 3, 4 là khu vực trung tâm TP, tương tự điều kiện nhóm 2, cần khuyến khích phát triển nhưng ở mức độ hợp lý để thu hút đầu tư ra khu vực bên ngoài.

Theo tính toán của Sở QHKT, dự kiến dân số sẽ tăng thêm hơn 51.000 người khi thực hiện chỉnh trang các chung cư này so với dân số hiện hữu. Song đây là bài toán khó khi vừa phải đảm bảo các chỉ tiêu quy hoạch, vừa đảm bảo công tác tái định cư tại chỗ cho người dân và lợi ích của nhà đầu tư tham gia chỉnh trang.
 

Phân cấp mạnh hơn

TPHCM sẽ ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện việc phê duyệt dự toán kinh phí sửa chữa và kinh phí kiểm định; ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm định cho chủ sở hữu nhà chung cư; phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới thay thế chung cư cũ; công nhận chủ đầu tư; chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp; ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, đối với các công việc thuộc thẩm quyền của các sở, ngành sẽ phân công cho các quận, huyện thực hiện như: Ban hành văn bản kết luận kiểm định; tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập; điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu 1/2.000; thẩm định và phê duyệt phương án phòng cháy, chữa cháy; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông; thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công; cấp phép xây dựng...

Về chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, UBND các quận, huyện sẽ chủ động thực hiện quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch cho các vị trí chung cư cũ, để đảm bảo dự án triển khai hiệu quả khả thi và đẩy nhanh tiến độ thực hiện. Sở QH-KT có trách nhiệm xây dựng tiêu chí về việc điều chỉnh chỉ tiêu tại các vị trí chung cư cũ cũng như việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 để UBND các quận-huyện thực hiện. Tránh kéo dài việc thỏa thuận bồi thường, TP kiến nghị không áp dụng thực hiện phương thức bồi thường mà thực hiện phương thức tái định cư (tại chỗ hoặc nơi khác) theo nguyên tắc: Nhà đầu tư được Nhà nước lựa chọn làm chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để quận, huyện chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân; thực hiện đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà tái định cư cho UBND quận, huyện để tổ chức bố trí tái định cư tại chung cư xây dựng mới.

Ngoài ra, trong kiến nghị cũng đề cập đến tiêu chuẩn căn hộ tái định cư phải có diện tích tối thiểu bằng 1,1 lần so với diện tích căn hộ cũ và người dân không phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. “Trường hợp căn hộ được bố trí tái định cư có diện tích nhỏ hơn 25m2 được bố trí căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2” - kiến nghị nêu rõ. Theo lý giải, vì đây là phần hỗ trợ riêng cho các đối tượng có nhà ở nhỏ hơn mức tối thiểu của nhà ở xã hội, các hộ có diện tích căn hộ nhà ở tái định cư lớn hơn mức tiêu chuẩn tối thiểu của nhà ở xã hội không được hỗ trợ. Đặc biệt, trong phần kiến nghị có nêu lên trường hợp có nhu cầu chính đáng, đó là hộ gia đình có nhiều nhân khẩu thì được xem xét, giải quyết cho thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội.

Nếu trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân không có nhu cầu ở tại chung cư xây dựng mới vẫn được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai. Hay trong trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời sẽ được thanh toán khoản tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư...