Góp ý cho Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhiều chuyên gia cho rằng, cải tạo chung cư cũ phải được coi là an sinh xã hội, Nhà nước phải đứng ra làm chủ đầu tư chứ không thể thoái thác cho người dân và doanh nghiệp, tránh phát sinh mâu thuẫn lợi ích trong mỗi dự án...

Không thể phó mặc cho người dân và doanh nghiệp “tự xử”

Theo phân tích của kiến trúc sư Nguyễn Xuân Hải, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cải tạo chung cư cũ là một công việc rất khó khăn và phức tạp vì nó động chạm đến quyền lợi của nhân dân mà tuyệt đại đa số là người thu nhập thấp, là những cán bộ công nhân viên thế hệ trước đã có những cống hiến nhất định cho đất nước.

“Lâu nay, theo chủ trương của Đảng và Nhà nước, những gì mà doanh nghiệp tư nhân không làm được thì Nhà nước phải đứng ra làm cho dân. Ở đây không phải là vấn đề Nhà nước muốn ôm lấy để làm theo kiểu “ôm rơm rặm bụng” mà chính là vấn đề xã hội, vấn đề sinh mạng của nhân dân, vấn đề môi trường cảnh quan…Vì thế Nhà nước phải đứng ra làm, không thể thoái thác giao cho người dân và doanh nghiệp tự bàn bạc với nhau để rồi phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi khó giải quyết”- ông Hải nhấn mạnh.

Nhìn nhận về bố cục và nội dung các quy định trong Dự thảo Nghị định, ông Nguyễn Xuân Hải cũng cho rằng, thực chất đây là bản Dự thảo lấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư. Nhược điểm của bản Dự thảo này là luôn tạo ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu các căn hộ về quyền lợi, phá vỡ quy hoạch chung một cách thái quá, tạo ra môi trường sống không bền vững, tạo ra tiêu cực tham nhũng cho bộ phận quản lý nhà nước, biến một công việc tốt đẹp của Nhà nước thành ra môi trường kinh doanh lợi nhuận không lành mạnh...

Chung cư cũ là nhà ở xã hội

Với quan điểm, nhà chung cư vốn là nhà ở xã hội cho những người đã từng có đóng góp trong các thời kỳ trước, kiến trúc sư Nguyễn Xuân Hải đề xuất, khi xây lại nhà chung cư mới, một phần sẽ trả lại cho người chủ cũ, hai phần còn lại làm nhà ở xã hội.

“Có thể đập phá đi 2-3-4 nhà rồi tập trung xây lại một nhà dựa trên nguyên tắc cứ phá đi 1m2 sàn thì được phép xây dựng 3m2 sàn. Như vậy diện tích ở tăng lên 3 lần, một phần trả lại cho người chủ sở hữu căn hộ cũ, 2 phần Nhà nước giữ lại để làm nhà ở xã hội cùng với các tầng hầm và tầng dịch vụ là của Nhà nước. Để thu hồi vốn, sau này Nhà nước sẽ bán lại hoặc cổ phần hóa tài sản này trên cơ sở phải đảm bảo quyền lợi cho những người chủ sở hữu căn hộ được sử dụng phần chung… theo quy định của Luật Nhà ở” – ông Hải đề xuất.

Ông Hải cũng nhấn mạnh, phải khẳng định toàn khu chung cư đã được cải tạo xong là khu nhà ở xã hội, không có căn hộ cao cấp, căn hộ quá rộng ở khu này. Chỉ cần mỗi căn hộ khoảng từ 45 đến 75m2 là tối đa, tuyệt đối không cho phép xuất hiện căn hộ quá rộng (trên 100m2) hoặc căn hộ cao cấp trong khu nhà này.

Cùng quan điểm nhà chung cư cũ là nhà ở xã hội, kiến trúc sư Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đề xuất, các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư phải được hưởng mọi ưu đãi như nhà ở xã hội, các căn hộ dôi dư được bán cho đối tượng là nhà ở xã hội. Riêng phần diện tích dành cho dịch vụ, thương mại được bán đấu giá theo thị trường.

Ông Hùng cũng đánh giá, sẽ hiệu quả hơn nếu có sự tham gia của cộng đồng dân cư dành cho cải tạo xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như vườn hoa, chỗ vui chơi của trẻ em, trường học, bệnh viện…

Bất cứ ai cũng có thể nhận thấy, một tòa nhà chung cư thường không nằm riêng lẻ mà luôn nằm trong một khu vực rộng hơn, bao gồm nhiều tòa nhà chung cư, nhà ở thông thường…

Ngoài ra, đi kèm theo nó còn là không gian và các yếu tố xã hội khác như: Mật độ dân số, đường giao thông, trường học, vườn hoa, tỷ lệ cây xanh/đầu người… Như vậy, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ ảnh hưởng rất lớn đến người dân trong các tòa nhà chung cư cần xây lại, mà có thể ảnh hưởng tới rất nhiều người dân khác sống trong toàn bộ khu vực như khu tập thể, phường…

Tuy nhiên, Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại chung cư mà Bộ Xây dựng đang đưa ra lấy ý kiến không có bất cứ một điều khoản nào đề cập đến quyền lợi của những đối tượng liên quan đó, nhất là khi Dự thảo này quy định theo hướng mở không hạn chế về chiều cao, tức là khả năng tăng mật độ dân số sẽ là rất cao.