Câu chuyện cải tạo chung cư cũ được đặt ra cách đây gần chục năm nhưng đến nay vẫn còn nguyên tính “thời sự”. Và câu chuyện thiếu niềm tin lẫn nhau giữa cư dân - DN - cơ quan Nhà nước là nguyên nhân được các chủ đầu tư nêu ra khiến tình trạng này đã khó khăn lại chồng chất khó khăn.

Hiện nay trên địa bàn TP Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ quy mô từ 2 - 5 tầng, được xây dựng từ những năm 1960 - 1990, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô lịch sử. Đa số các nhà chung cư cũ này đã hết niên hạn sử dụng, các hộ dân lại tự cơi nới dẫn đến nhiều nhà xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hỏng nặng, nguy hiểm. Đến nay, mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ và đang triển khai xây dựng, 4 chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời chưa có phương án xây dựng lại.

DN đồng loạt kêu than

Tại hội thảo “Đề xuất một số cơ chế chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” do Sở Xây dựng Hà Nội tổ chức gần đây, đại diện Cty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị cho rằng, vướng mắc lớn nhất trong công tác cải tạo chung cư cũ là công tác bồi thường, GPMB.

DN này cho biết, tình trạng phổ biến là một bộ phận người dân không đồng ý với phương án bồi thường, dù số đông đã đồng thuận dẫn đến dự án bị chững lại. Một số khu chung cư cũ trong thời gian sử dụng hầu hết các chung cư cũ đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, “đeo ba lô, chuồng cọp”, cơi nới trái phép phần diện tích công cộng của các hộ dân tại tầng 1 và có nhiều căn hộ thấp tầng nằm xen kẽ trong các khu chung cư, khiến mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Do vậy, công tác GPMB rất phức tạp và chi phí bồi thường cao.

Quy định đền bù cho các hộ dân cũng đang làm khó DN. Theo quy định, khi xây dựng lại, các hộ gia đình sẽ được đền bù tối đa gấp 2,2 lần diện tích căn chung cư cũ. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều căn hộ chung cư cũ có diện tích chỉ 18 - 20m2, nếu đền bù gấp hai lần cũng chỉ 40m2, trong khi quy định của Bộ Xây dựng là căn hộ chung cư mới phải có diện tích tối thiểu 45m2. Số diện tích trội thêm này không phải nhà nào cũng có tiền nộp, từ đó nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong thỏa thuận, giải quyết với người dân.

Bên cạnh đó, các cư dân tại tầng 1 thường có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung, khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn cho chủ đầu tư, làm ảnh hưởng đến đa số người dân đã nghiêm túc chấp hành di dời.

Đồng quan điểm trên, đại diện Cty Sông Hồng cho rằng, về phía nhà đầu tư luôn muốn phục vụ, đóng góp vào cơ sở vật chất, hạ tầng của TP, người dân trên địa bàn nhưng để duy trì hoạt động, nhà đầu tư cần có kinh phí để làm được điều đó, trong khi các ưu đãi về vay vốn, thuế gần như không có. “Việc thỏa thuận về đền bù trực tiếp với người dân gây khó cho DN khi các mức bị đẩy lên quá cao, trong khi các chỉ tiêu quy hoạch bị bó buộc làm cho DN không cân đối được tài chính”.

DN này đề xuất, cơ quan quản lý cần có chính sách khuyến khích người dân di dời sang các khu chung cư khác đã xây dựng theo tiêu chuẩn đô thị mới để giảm tải trong nội đô, giảm chi phí tạm cư. Đồng thời xây dựng bộ nguyên tắc và tiêu chuẩn các hộ dân được tái định cư và hộ dân phải di dời. Giới hạn hệ số K về đền bù tái định cư.

Một khó khăn nữa cũng được các DN chỉ ra là do thiếu niềm tin lẫn nhau giữa cư dân - DN - cơ quan Nhà nước. Người dân sợ mất nhà không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ. DN thì thiếu niềm tin chính quyền sẽ hỗ trợ trong trường hợp không thể đáp ứng những đòi hỏi thiếu hợp lý của một số ít cư dân.

Cần cơ chế đặc thù

Tại hội thảo, các nhà đầu tư cho rằng, TP cần có cơ chế GPMB mang tính chế tài chứ không phải thuyết phục như hiện nay.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.

Để tìm được tiếng nói chung giữa người dân - DN - cơ quan quản lý thì Nhà nước hay TP với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại và phải làm trọng tài để có tiếng nói chung. TP không nên để DN tự thỏa thuận với các hộ dân mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1.

KS Đào Văn Bầu - Hội Xây dựng Hà Nội đề xuất, TP cần cho lập một DN công ích trực thuộc Sở Xây dựng để cải tạo hoàn chỉnh một khu chung cư qua đó giúp TP hoàn thiện cơ chế chính sách trong cải tạo các khu chung cư cũ. Cty này hoàn toàn tự chủ về kinh phí (đảm bảo đủ thu bù chi, có phần đóng góp cho TP trong quá trình cải tạo chung cư). Thông qua Cty này sẽ tổ chức áp dụng kỹ thuật xây dựng tiên tiến để đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở cho xã hội.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu chung cư cũ, ngoài những ưu đãi đối với các chủ đầu tư được nêu tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP (Điều 16, Điều 17) và các văn bản có liên quan, UBND TP Hà Nội căn cứ vào đặc thù của địa phương, có thể khuyến khích hỗ trợ tối đa cho người dân cũng như chủ đầu tư thực hiện dự án.

“Cải tạo chung cư cũ đang nhận được sự quan tâm của nhiều DN, tuy nhiên TP cần phải tạo nguồn lực, cơ chế riêng cũng như rà soát lại các thủ tục hành chính trong quy trình triển khai thực hiện nhằm khuyến khích các DN tích cực tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ. Để thực hiện hiệu quả chương trình này cần có quyết tâm của cả hệ thống chính trị cũng như người dân TP” - ông Ninh khẳng định.