Cải tạo chung cư cũ hiện nay đang là bài toán khó và để giải bài toán này, dựa vào chính sách không là chưa đủ, mà cần chủ đầu tư và cư dân cùng nhìn về lợi ích chung.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn Thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5 và 10. Đa số các chung cư này được kiểm định đã xuống cấp và hư hỏng. Trong đó, có 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư và đơn vị này đã có kế hoạch phá dỡ, xây mới các chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng trên địa bàn.

Cụ thể, trong năm 2018, Sở Xây dựng TP.HCM sẽ tháo dỡ 7 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm được kiểm định cấp độ D như Chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), Chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3), Chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4), Chung cư 440 Trần Hưng Đạo B (quận 5)… Tổng diện tích sàn tháo dỡ khoảng hơn 22.000 m2. Ngoài ra, Sở cũng sẽ hoàn thành tháo dỡ 3 chung cư khác với diện tích 19.400 m2 sàn xây dựng…

Tuy nhiên, năm 2018 đã đi được một nửa chặng đường, nhưng mọi việc vẫn dậm chân tại chỗ. Một trong những nguyên nhân khiến kế hoạch này chưa được khởi động là do phần lớn các chung cư cũ có diện tích đất nhỏ, nhưng dân số lại đông, nên không thu hút được các nhà đầu tư.

Đơn cử, Chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170 m2, nhưng có 32 hộ cư ngụ, một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ…

Bên cạnh đó, với những dự án đã “có chủ”, thì trong quá trình triển khai, nhà đầu tư cũng gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống.

Tại buổi họp với các sở ngành, góp ý dự thảo về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư của các dự án cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới thay thế nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, để tháo gỡ khó khăn này, các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp tham gia vào chương trình này.

“Chẳng hạn, tại quận 3 có 10 chung cư cũ cần xây mới, có chung cư có diện tích quá nhỏ, nhưng cũng có chung cư có diện tích lớn, vì vậy cần tập trung xây dựng nhà tái định cư tại những chung cư có quỹ đất lớn, còn các chung cư nhỏ dành đất cho doanh nghiệp; giữa các quận, huyện cũng có thể làm theo cách này”, ông Tuyến nói.

Còn đối với vướng mắc trong việc lấy ý kiến người dân để tiến hành phá dỡ và cải tạo, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, nếu có được 70 - 80% người dân đồng thuận là có thể triển khai dự án cải tạo chung cư cũ. Còn cứ chờ 100% đồng ý mới thực hiện thì rất khó.

Đồng quan điểm, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định hiện nay yêu cầu phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại là một trở ngại cho chỉnh trang đô thị. Do đó, nội dung này cần sửa đổi theo hướng chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu bốn phần năm (khoảng 80%) các chủ sở hữu tại đây thống nhất tại hội nghị nhà chung cư.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia pháp lý, luật đã quy định “phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại” cũng có cái lý. Chế định sở hữu chung cư là sở hữu chung và quyền sử dụng đất là quyền của tất cả chủ các căn hộ nhỏ ở đây, thế nên, việc quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà là có cơ sở, dựa trên chế định sở hữu tài sản đã được quy định trong Bộ luật Dân sự.

Do vậy, công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới phải làm thế nào đảm bảo hài hòa lợi ích: người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước bớt đi nỗi lo cháy nổ thường trực. Việc chủ đầu tư và cư dân cần nhìn về lợi ích chung là vô cùng cần thiết.