Câu chuyện cải tạo chung cư cũ gần đây bắt đầu nóng lên khi TP. HCM đẩy mạnh chủ trương kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Tuy nhiên, dường như các doanh nghiệp chủ yếu chỉ nhắm đến chung cư “đất vàng” mà không mặn mà với các dự án xa trung tâm.

Đua nhau đặt chỗ “đất vàng”

Sau khi công bố danh sách các chung cư trong diện cải tạo, theo công bố của Sở Xây dựng TP. HCM, hiện đã có 24 nhà đầu tư đăng ký thực hiện đầu tư cải tạo, xây dựng mới thay thế các chung cư cũ. Tuy nhiên, phần lớn các doanh nghiệp này chỉ đua nhau đăng ký các chung cư nằm ở các khu đất vàng quận trung tâm. Cụ thể, tại quận 1 có 98 lô chung cư cũ thì Tập đoàn C.T Group đã đăng ký tham gia tới gần 90 lô. Cạnh tranh với tập đoàn này tại địa bàn quận 1 còn có các công ty bất động sản khác như Công ty TNHH một thành viên Phát triển Công nghiệp Tân Thuận, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Tuấn Lộc, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển nhà Gia Bảo và liên danh Vinaconex-Hoàng Sơn-Quân Anh.

Tại quận 3, có 35 trên tổng số 45 lô chung cư được các nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, Tập đoàn Novaland đăng ký tất cả 11 lô của chung cư Nguyễn Thiện Thuật. Tại khu vực Bình Thạnh, Cư xá Thanh Đa cũng là khu vực nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhiều nhà đầu tư. Trong đó, có nhiều nhà đầu tư đua nhau đặt chỗ những chung cư có vị trí vàng, như Liên doanh NHO-VPG-TAG-NIBC-Bình Thạnh RESCO và Tổng công ty cổ phần Thương mại Xây dựng Vietracimex cùng nhắm đến cụm 8 lô số (đánh dấu bằng số 1,2,3,4…) của cư xá Thanh Đa. Riêng tại lô 4, ngoài hai doanh nghiệp trên, Công ty cổ phần Năng lượng Thiên Ân cũng muốn tham gia vào đầu tư. Còn cụm 15 lô chữ (lô được đánh dấu bằng chữ ABCD...) của cư xá này nhận được sự quan tâm của công ty TNHH Thương mại và Sản xuất Quản Trung.

Theo nguồn tin của Đầu tư Bất động sản, ngoài danh sách các doanh nghiệp tham gia đăng ký cải tạo chung cư cũ, hiện còn có rất nhiều nhà đầu tư lớn khác đang tính toán vào cuộc. Trong đó, nhiều dự án tại khu vực trung tâm cũng có sự quan tâm của các đại gia địa ốc như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Phúc Khang... Tuy nhiên, trong khi các chung cư cũ có vị trí vàng được các doanh nghiệp đua nhau đăng ký, thì các chung cư cũ có quy mô nhỏ hoặc xa trung tâm như tại quận 5 (203 lô), quận 6 (32 lô), quận Tân Bình (30 lô), quận 11 (30 lô)… nhận được rất ít sự quan tâm. Thậm chí, có quận không doanh nghiệp nào muốn nhảy vào đầu tư.

Trong khi đó, theo thống kê, hiện TP. HCM có đến 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, với tổng số 565 lô chung cư chiếm hơn 59 ha diện tích đất với 26.362 căn hộ. Thời gian qua, Thành phố rốt ráo kêu gọi doanh nghiệp đầu tư, cải tạo nhưng hiện tại cũng mới chỉ có... 38 chung cư cũ được xây dựng lại. Việc các doanh nghiệp gần đây chỉ đua nhau đăng ký các chung cư cũ khu vực trung tâm và các chung cư có khả năng sinh lợi từ việc cải tạo mà chưa mặn mà với các chung cư nhỏ, xa trung tâm chưa nói lên được sự thành công của chương trình cải tạo chung cư cũ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Thành phố phải có giải pháp sàng lọc rõ ràng, tìm kiếm những doanh nghiệp có năng lực thực sự để đẩy nhanh tiến độ. "Không khéo các nhà đầu tư chỉ xem đây là ‘miếng bánh’ ngon vì đều là đất vàng, nhảy vào xin tham gia nhưng rồi không làm gì, xí phần dự án đem trao cho nhà đầu tư khác, rất dễ tạo thêm nhiều hệ luỵ cho bộ mặt đô thị", ông Châu nói.

Vẫn còn nhiều nút thắt

Là doanh nghiệp từng làm chủ đầu tư di dời nhiều chung cư cũ và có hẳn một tổng công ty đền bù giải tỏa, ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đức Khải và Tổng công ty đền bù giải tỏa, cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây mới chung cư cũ gặp khó khăn, trong đó khó khăn nhất là giữa doanh nghiệp, người dân và chính quyền chưa có niềm tin vào nhau.

“Người dân luôn trong trạng thái phòng thủ, đề phòng vì sợ doanh nghiệp lấy mất quyền lợi của mình nên khi thương thảo giá cả bồi thường, họ luôn đưa ra những yêu cầu và mức giá rất cao so với thực tế. Đối với doanh nghiệp, khi họ bắt tay vào làm dự án cũng lo lắng, dù tuân thủ theo đúng các tiêu chí, yêu cầu của chính quyền nhưng trong trường hợp còn một số hộ không đồng thuận, nếu chính quyền không can thiệp giúp đỡ thì sẽ rất khó khăn vì đã đổ vốn lớn vào đây để giải phóng mặt bằng, dự án kéo dài doanh nghiệp bị chôn vốn luôn”, ông Lâm nói và cho rằng, để việc cải tạo chung cư cũ thanh công, trước hết cần phải có giải pháp xóa bỏ được khoảng cách này.

Còn theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nếu so với việc làm một dự án mới và cải tạo thì việc xây dựng lại một dự án chung cư cũ có nhiều rủi ro hơn.

“Thông thường, người dân bị giải tỏa mong muốn tái định cư tại chỗ. Chúng ta làm sao đây khi mà trong một tòa nhà vừa thiết kế những căn hộ có diện tích nhỏ 30 - 40 m2 cho những người tái định cư, vừa phải xây dựng những căn hộ thương mại 70 - 80 m2 bán cho những người khác. Họ là những người bỏ ra số tiền lớn để mua căn hộ cao cấp có vị trí trung tâm. Điều này dẫn đến sự khác biệt trong văn hóa, sự chênh lệch giữa các cư dân cùng sinh sống trong một tòa nhà, thiết kế rất khó khăn”, ông Nghĩa nói.

Theo phân tích của giới chuyên môn, không thể phủ nhận, các chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thời gian qua đã tạo được nhiều cơ chế mở, song hướng dẫn đưa ra chưa quy định đầy đủ các nguyên tắc đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp chung cư phải thực hiện phá dỡ, xây dựng lại.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, các cơ quan quản lý cần bổ sung nguyên tắc hoán đổi căn hộ chung cư xây dựng mới có diện tích tối thiểu bằng, hoặc lớn hơn căn hộ đã ở trong chung cư cũ. Những hộ đông người, hoặc có nhiều hộ khẩu trong cùng một căn hộ chung cư, cần bổ sung ngoài căn hộ chung cư xây dựng mới được hoán đổi, còn được quyền mua thêm căn hộ với giá ưu đãi phù hợp với đặc điểm tình hình thực tế của từng dự án và của từng địa phương. Trong đó, giá ưu đãi được tính bằng giá vốn (đã được kiểm toán) + lợi nhuận 10%.

Theo ông Châu, quy định hiện nay đã phần nào tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo các chương trình chỉnh trang, phát triển đô thị của các địa phương. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ mà cần phải điều chỉnh đồng bộ với việc tăng chỉ tiêu quy hoạch về quy mô dân số của khu vực dự án mới đảm bảo tính khả thi, từ đó mới thu hút các nhà đầu tư tham gia các dự án phá dỡ chung cư cũ, xây dựng lại chung cư mới. Bởi lẽ, đối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm phải phá dỡ, xây dựng lại mới, nếu chỉ tăng tổng diện tích sàn xây dựng mà không tăng quy mô dân số tương ứng, hiệu quả khai thác, kinh doanh vẫn sẽ bị hạn chế rất lớn, việc thu hồi vốn đầu tư sẽ không khả thi. Mặt khác, khi cho phép tăng hệ số sử dụng đất, tăng quy mô dân số, không hạn chế chiều cao công trình, cũng có nghĩa cộng đồng cư dân trong khu vực dự án phải chấp nhận chia sẻ về quyền và lợi ích cho nhà đầu tư (như chung cư xây dựng mới sẽ tăng số lượng căn hộ, tăng số lượng người cư ngụ, quyền sử dụng đất ở chung cư bị chia sẻ cho nhiều chủ căn hộ hơn trước.

Ngoài ra, cũng theo ông Châu, sự chậm trễ trong việc cải tạo chung cư cũ một phần nguyên nhân cũng do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Do vậy, ông Châu kiến nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND TP. HCM xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư thay vì theo cơ chế trước đây là từng dự án phải trình Thủ tướng cho phép UBND TP. HCM quyết định chỉ định thầu.