Thị trường nhà đất đang gặp khó, nhiều người hi vọng “sau cơn mưa trời lại sáng” rằng “cái gì giảm chứ giá nhà đất không thể giảm”. Họ có cơ sở chờ “trời sáng”, bởi thực tế cho thấy sau cơn sốt, giá nhà đất giảm rồi lại bùng lên. Gần đây nhất, từ năm 2009, giá nhà đất đã tăng lại sau khi đại hạ giá trong năm 2008.

Nhiều người cho rằng giá nhà đất không thể giảm vì ngoài nhu cầu chỗ ở, còn do ngân hàng nhận thế chấp nhà đất nên không ép người vay phải bán nhà đất để thu nợ. Nhiều người bán, giá giảm, sẽ “ăn” vào tài sản thế chấp của ngân hàng.

Thế nhưng, chỉ với nhu cầu của người mua để ở thì giá nhà đất không thể tăng vùn vụt. Giá tăng do hoạt động đầu cơ, chủ yếu dựa vào vốn ngân hàng. Do vậy, giá nhà đất ở mức nào tùy vào nguồn tiền từ ngân hàng. Mà hoạt động ngân hàng chịu chi phối bởi chính sách. Đằng sau những cơn nóng, lạnh của thị trường nhà đất đều có bóng dáng của chính sách. Nếu Nhà nước chủ trương nới tín dụng, giá nhà đất tăng, nếu siết thì giá giảm.

Có thể điểm lại: năm 2007, ngân hàng “bùng nổ” cho vay, tín dụng cả năm tăng trên 50% so với cuối năm 2006, đẩy giá nhà đất có lúc tăng hằng giờ. Hệ quả là năm 2008 lạm phát cao, Nhà nước siết tín dụng, lãi suất vay tăng lên trên 20%/năm, giá nhà đất giảm mạnh. Năm 2009, Nhà nước lại nới tín dụng, mức tăng cả năm 2009 lên đến 38% so với cuối năm 2008. Nhiều ngân hàng trở lại cho các công ty vay đầu tư dự án mới, mở lại tín dụng tiêu dùng để cá nhân mua nhà đất, đã giúp giá nhà đất không chỉ trụ lại mà còn tăng trong năm 2010. Từ năm 2011, lạm phát cao trở lại, tín dụng bị siết, giá nhà đất lại xẹp xuống.

Không chỉ chính sách, việc thực hiện chính sách cũng tiếp hơi cho giá nhà đất tăng nóng. Một thành viên của Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết trong tổng dư nợ cho vay bất động sản hiện nay có nhiều khoản vay từ năm 2008 trở về trước được đảo nợ. Do khách vay không trả được nợ, đã phải bán qua bán lại để thay đổi chủ dự án (với người vay là doanh nghiệp), nhà - căn hộ - đất (người vay là cá nhân) để có được hợp đồng vay mới với thời hạn vay dài hơn. Việc đảo nợ đã giúp người kinh doanh có thể ôm hàng, giữ giá.

Chính sách tới đây sẽ tác động thế nào đến thị trường nhà đất? Một chuyên gia kinh tế khẳng định không thể kinh doanh nhà đất theo cách cũ là dựa vào vốn vay. Dòng tiền từ ngân hàng không còn dồi dào khi năm 2011 tín dụng chỉ tăng 12-13% so với năm 2010, và các năm tiếp theo cũng thế. Sẽ khó có chuyện định hướng chỉ tiêu tăng tín dụng một đường, thực hiện một nẻo như những năm trước vì lúc này mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát được đặt lên hàng đầu.

Không chỉ thế, Ngân hàng Nhà nước còn đưa ra hạn mức cho vay nhà đất, buộc ngân hàng không cho vay mới, chỉ tập trung thu nợ vì thế không thể giúp chủ dự án, người vay tiền mua nhà đất đảo nợ như trước. Đến hạn trả nợ, người vay không còn lựa chọn nào khác là bán tài sản.

Cái khó, như nhiều chuyên gia kinh tế nhận định rằng thị trường nhà đất nhiều năm qua đã quen với chuyện “nới rồi buộc, buộc rồi lại nới”, các chủ dự án và người kinh doanh nhà đất hiện vẫn luôn nghĩ rằng có thể xoay trở, cầm cự với hi vọng sau buộc sẽ là nới và “trời sẽ lại sáng”. Liệu niềm hi vọng này có thể thành hiện thực không khi mà chủ trương đã được khẳng định là sẽ “buộc chặt”, để thị trường không bị rơi vào đầu cơ, tạo sức ép lên lạm phát?

DiaOcOnline.vn - Theo Tuổi Trẻ