Ngân hàng là người cho vay, doanh nghiệp bất động sản là chủ dự án đều là những người trong cuộc chơi, họ nắm rõ nhất những thông tin về dự án nên là người chịu trách nhiệm công bố thông tin, cơ quan quản lý chỉ bên lề.

Quy định rõ thông tin nào là bí mật

Sau sự việc dự án The Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) bị ngân hàng siết nợ gây hoang mang cho người dân, sau đó thì Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có văn bản gửi các cơ quan ban ngành liên quan (ngày 28/7/2016), trong đó, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh đã yêu cầu và  hướng dẫn tổng giám đốc, giám đốc các ngân hàng trên địa bàn xác định việc công bố thông tin minh bạch dự án bất động sản thế chấp ngân hàng là cần thiết. Việc công bố thông tin dự án bất động sản thế chấp ngân hàng cũng có nghĩa là chủ đầu tư đủ năng lực vay vốn ngân hàng.

Vừa rồi, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cung cấp nguồn thông tin 77 dự án bất động sản thế chấp ngân hàng dựa vào bộ hồ sơ thế chấp, gồm đơn đăng ký, hợp đồng thế chấp…

Tuy nhiên, trong hợp đồng thế chấp có nội dung riêng và chung của các bên, xác định cái nào là riêng thì chính ngân hàng phải xác nhận hoặc là Ngân hàng nhà nước phải quy định để xác định rõ được thông tin nào là bí mật.

Tại buổi tọa đàm “Dự  án thế chấp ngân hàng – hiểu sao cho đúng?” do CafeLand tổ chức tại TP.HCM, ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, hiện Sở Tài nguyên và Môi trường chưa phải là cơ quan chuyên môn để lập thông tin. Do đó, việc công bố thông tin sắp tới còn nhiều việc rất vướng.

Việc lập thông tin cung cấp cho Sở nên chính là các ngân hàng thương mại vì chính họ là người hiểu rõ nhất. Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn về những tiêu chí chung, chọn lọc những tiêu chí gì… Nếu dòng tiền chạy vào hết dự án thì chúng tôi công bố hết được không?

Để công khai thông tin thì cách tốt nhất địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu lấy tên: “Minh bạch dự án nhà ở”, hiện có Nghị quyết 36A của Chính phủ, nếu đưa cái này vào quy trình dữ liệu cần thiết thực hiện ngay thì giao một cơ quan chủ trì. Nếu chưa cung cấp được dữ liệu số thì sẽ thực hiện bằng công nghệ thông tin thông qua một đầu mối. Như thế,  thông tin không được cập nhật kịp thời, đảm bảo cập nhật hằng tháng là quá giỏi, nếu không thì phải 3 tháng, 6 tháng.

Việc minh bạch thông tin là một bức tranh tổng thể nhưng hiện nay còn thiếu sự tham gia của Ngành Tư pháp.

Đại diện cho chủ đầu dự án bất động sản, ông Nguyễn Khánh Hưng, Giám đốc Điều hành Tập đoàn Đất Xanh, cho rằng nên quy định bắt buộc ngân hàng phải công bố thông tin dự án bất động sản thế chấp ngân hàng vì chính ngân hàng là người cho vay nên nắm rõ và cũng là bảo vệ cho chính ngân hàng. Doanh nghiệp bất động sản cũng phải công bố thông tin dự án, nếu không là lừa người tiêu dùng.

Vấn đề giao cho đúng người, 80% trách nhiệm của tổ chức kinh doanh là doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng, còn lại 20% trách nhiệm công bố thông tin thuộc về cơ quan quản lý Nhà nước.

Phản bác lại ý kiến cho rằng ngân hàng phải cung cấp thông tin dự án bất động sản thế chấp ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, ngân hàng, cho rằng ngân hàng có những quy định ngặt nghèo về cung cấp thông tin, ngân hàng không được quyền cung cấp ai là người đi vay, ai là người bảo lãnh cho dự án.

Nên có một đầu mối công bố thông tin?

Ông Hiếu cũng cho rằng Bộ Tư pháp không cần tham gia trong việc là cơ quan cùng tham gia cung cấp thông tin, vì đây là cơ quan hành chính. Những trung tâm như ủy ban nhân dân của các quận, huyện, thành phố có thể là nơi công bố công khai thông tin các dự án bất động sản thế chấp ngân hàng. Càng nhiều cơ quan, bộ ngành tham gia càng rắc rối.

Vấn đề nữa là làm sao thông tin đến được với người dân và  phải phải được cập nhật hàng giờ, hàng giây… Hiện có hai cửa ngõ là UBND địa phương và văn phòng công chứng người dân không thể tiếp cận được. Một số khách hàng đã nhờ ngân hàng tìm hiểu về dự án thì ngân hàng cũng phải nhờ mối quan hệ của mình để cung cấp cho khách hàng của mình.

Vậy phải có cơ quan chủ quản tập trung công bố tất cả những thông tin và sẵn sàng cung cấp thông tin cho người dân về dự án, thế chấp… Điều này ở Mỹ có Cơ quan đăng ký về thế chấp, người dân, luật sư, công ty bảo hiểm về đất đai, nhà đầu tư… đến đây họ đều cung cấp thông tin về dự án bất động sản.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu cho rằng không cần Bộ Tư Pháp tham gia nhưng Văn Phòng công chứng là của Bộ Tư pháp và sẽ thiếu hẳn một mảng. Cần có một cơ quan chủ quản là đầu mối về cung cấp thông tin. Vậy việc cung cấp thông tin thì ai là người chịu trách nhiệm về cung cấp thông tin?

Luật cũng quy định doanh nghiệp phải công bố thông tin và ngành Tài nguyên môi trường cũng phải công bố thông tin. Nhưng tiêu chí nào để công bố và cập nhật theo thời gian thực, ngân hàng phải cung cấp thông tin cho cơ quan Nhà nước là có, nhưng không thấy quy định ngân hàng phải công bố thông tin dự án bất động sản thế chấp ngân hàng.

Ông Châu cho rằng việc cập nhật thông tin dự án bất động sản phải theo thời gian thực. Vấn đề là tiền đâu để làm? Vậy phải thống nhất công bố thông tin, nguồn công bố. Làm sao phải có liên thông và công bố liên tục vì đợt công bố lần trước thì có những doanh nghiệp đã giải chấp rồi nhưng nay vẫn còn nguyên trong danh sách những dự án có thế chấp ngân hàng vì không cập nhật. Điều này gây thiệt thòi cho doanh nghiệp.

Nếu làm được việc cung cấp thông tin thì về lâu dài có thể tính phí truy cập.

Đồng tình với quan điểm của đại diện tập đoàn Đất Xanh, ông Phạm Ngọc Liên nói: “Tôi thấy chính doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng mới là những người trên đường chạy, những cơ quan quản lý chỉ đứng bên lề, họ đâu có cùng trong đường chạy. Tuy nhiên, hoạt động của ngân hàng ngặt nghèo nhưng không phải tất cả đều không công bố được. Người tham gia cuộc chơi mà không công bố mà để những người quản lý công bố (Sở Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước) thì sự kịp thời và linh hoạt không bằng người trong cuộc. Cònn người dân đến các cơ quan quản lý để kiểm chứng”.

Hiện nay, trong các loại hình vay vốn thì có loại vay vốn có tài sản thế chấp được gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường, còn loại vay vốn thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng không gửi về Sở. Điều này ngân hàng biết và ngân hàng công bố là hợp lý.