Việc đầu tư xây dựng nhà chung cư là xu hướng phát triển tất yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Các khu chung cư được xây dựng đã làm thay đổi diện mạo thành phố, góp phần chỉnh trang đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

Tuy nhiên, trong thời gian qua đã xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến chung cư dẫn đến các khiếu nại kéo dài, thậm chí có phần gay gắt, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống cư dân và tình hình an ninh trật tự trên địa bàn.

Đây là thực trạng được đưa ra tại hội thảo “Quản lý Nhà nước đối với nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” do Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 24/7.

Phát hiện nhiều vi phạm

Theo ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng Phòng Quản lý nhà và Công sở, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, Thanh tra Sở Xây dựng đã kiểm tra 30 chung cư trên địa bàn và đã phát hiện nhiều vi phạm.

Cụ thể, chỉ có 26 chung cư thành lập Ban quản trị; trong số đó có 6/26 chung cư Ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành, 8/26 Ban quản trị không tổ chức lấy ý kiến cư dân, 7/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị, 8/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao phần diện tích sử dụng chung của nhà chung cư cho Ban quản trị (chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư An Bình, chung cư Aview thuộc Khu dân cư 13C).

Ngoài ra, có đến 15/26 chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung cho Ban quản trị. Cùng với đó, có 8/30 chung cư có tranh chấp về quyền sử hữu chung về cách xác định diện tích căn hộ, phòng sinh hoạt cộng đồng được chủ đầu tư sử dụng sai công năng, tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt đa năng…

Đặc biệt, cả 30 chung cư kiểm tra đều vi phạm về an toàn điện và có tới 19/30 chung cư vi phạm xây dựng như phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung, thay đổi thiết kế so với bản vẽ, xây thêm một số hạng mục như nhà bảo vệ, trạm điện, trụ ATM, quán càphê, nới rộng diện tích căn hộ trên hành lang sử dụng chung, lắp dựng trạm thu phát sóng tại sân thượng; 10/30 chung cư cư dân chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho biết, hiện nay tranh chấp liên quan đến chung cư ngày càng nhiều, chủ yếu tranh chấp về diện tích sở hữu và sử dụng chung, quản lý, sử dụng kinh phí vận hành, công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, sử dụng kinh phí bảo trì sở hữu chung, hội nghị nhà chung cư, chất lượng công trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân…

Theo nhiều đại biểu, đại diện Ban quản trị các chung cư, hiện nay thường có 3 loại tranh chấp liên quan đến chung cư, gồm tranh chấp về sở hữu chung giữa tập thể cư dân, Ban quản trị, chủ đầu tư (nơi để xe, quỹ bảo trì, nhà sinh hoạt cộng đồng); tranh chấp trong quá trình quản lý, vận hành chung cư (phí quản lý, phí trông giữ xe) và tranh chấp cá nhân giữa người mua nhà và chủ đầu tư (cách tính diện tích căn hộ, thu thuế VAT, vật liệu xây dựng…).

Cần xử lý mạnh tay

Nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp chung cư, theo ông Nguyễn Thanh Hải là do chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, chưa có chế tài xử lý mạnh các hành vi vi phạm. Cùng với đó là sự thiếu kiểm tra của chính quyền địa phương.

Để giải quyết tranh chấp, ông Nguyễn Thanh Hải kiến nghị Chính phủ ban hành các văn bản xử lý các hành vi chủ đầu tư cố tình không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu; chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư và quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị; chủ đầu tư hoặc Ban quản trị sử dụng sai mục đích, lạm dụng đối với quỹ vận hành hành và bảo trì…

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, cần tăng cường vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan quản lý sử dụng chung cư như Sở Xây dựng, Ủy ban Nhân dân quận huyện, phường xã, thị trấn để tiến hành kiểm tra thường xuyên, xử lý kịp thời các hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần có quy định cụ thể quyền sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư vì đây là vấn đề xảy ra nhiều tranh chấp nhất trong thời gian qua.

Đối với Ban quản trị chung cư, ông Đỗ Phi Hùng nêu quan điểm, pháp luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể hơn, nhất là có thêm tiêu chuẩn về trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức và tinh thần trách nhiệm của Ban quản trị.

Theo đại diện Ban quản trị Chung cư 4S (quận Thủ Đức), cần có sự quy định cụ thể, rõ ràng của pháp luật về sở hữu chung, sở hữu riêng, nhất là nhà để xe, sân vườn, các tiện ích trong chung cư.

Pháp luật cũng cần có chế tài xử lý mạnh với chủ đầu tư không bàn giao phần sở hữu chung cho tập thể cư dân thông qua đại diện Ban quản trị. Hệ thống tòa án cần đảm bảo thời gian xét xử vụ án đối với các tranh chấp liên quan đến chung cư vốn ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người dân.

Cùng quan điểm, đại diện Công ty Him Lam Land cho rằng, việc xử lý các vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư đáng quan tâm lưu ý và cần phải được luật hóa một cách rõ ràng, mạnh mẽ.

Đối với công tác an toàn phòng cháy chữa cháy, ông Nguyễn Văn Sơn, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Triển Vọng (Savista) nêu quan điểm, ngoài việc thẩm duyệt lại hồ sơ thiết kế về phòng cháy chữa cháy cũng cần duy trì bảo dưỡng tất cả các thiết bị chữa cháy một cách định kỳ và thường xuyên; đồng thời có hình thức xử lý hành chính các hành vi câu mắc điện trái phép, chứa các chất nguy hiểm về cháy nổ, di chuyển hoặc làm mất tác dụng các phương tiện phòng cháy chữa cháy.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, tính đến tháng 12/2014 trên địa bàn có 1.244 chung cư; trong đó có 1.107 chung cư đã đưa vào sử dụng, 30 chung cư đã hoàn thành nhưng chưa đưa vào sử dụng và 107 chung cư đang thi công.

Về địa bàn, quận 5 có nhiều chung cư nhất với 273 chung cư trong khi huyện Hóc Môn có một chung cư, huyện Củ Chi và Cần Giờ chưa có chung cư nào.