Thời gian gần đây, trên địa bàn Hà Nội và TP.HCM liên tiếp xuất hiện những cuộc biểu tình của cư dân chung cư do mâu thuẫn trong việc chuyển giao quyền quản trị và vận hành tòa nhà. Vậy đâu là lối thoát?

Xảy ra cách đây hơn một năm và kéo dài cho đến tận thời điểm này nhưng những mâu thuẫn trong việc tranh chấp quyền quản trị chung cư tại tòa CT3 Lê Đức Thọ do Công ty C’land làm chủ đầu tư vẫn không hạ nhiệt.

Thời gian đầu, căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư xoay quanh vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, bàn giao hồ sơ nhà chung cư. Thế nhưng đến nay, chuyện cũ chưa xong thì cư dân chung cư này lại “bốc hỏa” khi chủ đầu tư khẳng định, 2 tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của doanh nghiệp.

Sau nhiều lần đối thoại qua lại không giải quyết được vấn đề, quá bế tắc trong cách giải quyết, mới đây, đại diện BQT chung cư CT3 Lê Đức Thọ đã có đơn kêu cứu gửi UBND TP. Hà Nội, các cấp có thẩm quyền, thậm chí Bí thư Thành ủy Hà Nội đề nghị vào cuộc giải quyết những vấn đề bức xúc kéo dài đang xảy ra tại chung cư này do chủ đầu tư cố tình vi phạm quy định của pháp luật.

Mâu thuẫn xảy ra và ngày càng phức tạp theo ông Tạ Văn Giang, Trưởng BQT chung cư CT3 Lê Đức Thọ, ngày 18/6/2017, BQT chung cư đã tổ chức buổi bàn giao công tác quản lý vận hành cho Công ty TNHH quản lý tòa nhà Việt (Công ty Vietbuildings) theo hợp đồng.

Tuy nhiên, phía C’land không hợp tác, thậm chí bố trí nhân viên cản trở việc bàn giao, dẫn đến tình trạng tòa nhà đang tồn tại hai đơn vị vận hành (một đơn vị được BQT ký hợp đồng theo ủy quyền của cư dân và đơn vị khác của chủ đầu tư đã bị cư dân biểu quyết thay thế).
Ngoài việc không chịu bàn giao công tác quản lý vận hành tòa nhà, theo ông Giang, chủ đầu tư còn đang xâm phạm quyền sở hữu chung đối với hai tầng hầm B1 và B2 của cư dân.

Đáng chú ý, trước căng thẳng giữa chủ đầu tư và cư dân, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã 2 lần có văn bản đốc thúc chủ đầu tư là Công ty C’land bàn giao quyền quản trị tòa nhà cho Ban quản trị. Tuy nhiên, phía C’land vẫn cố tình "phớt lờ".

“Việc tồn tại hai đơn vị quản lý vận hành như hiện nay gây ra nhiều bức xúc, lo lắng cho đông đảo cư dân. Nếu để kéo dài tình trạng hai đơn vị quản lý vận hành tòa nhà CT3 Lê Đức Thọ như hiện nay thì sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng, đó là mất an ninh, an tòan, cháy nổ, tính mạng tài sản của cư dân bị xâm hại... thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm?”, đại diện Ban quản trị nhấn mạnh.


Một trường hợp khác, đầu tháng 10 vừa qua, đại diện cư dân tòa nhà D2 Giảng Võ (Hà Nội) vừa có đơn “tố” chủ đầu tư tòa nhà là CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Gia Bảo cố tình trì hoãn lập Ban quản trị và thu phí sai quy định, xâm phạm quyền lợi của các hộ dân...

Trong đơn vừa gửi tới các cơ quan báo chí, đại diện cư dân tòa nhà D2 Giảng Võ cho biết, tòa nhà do Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Gia Bảo (Công ty Gia Bảo) xây dựng đã hoàn thành và được đưa vào sử dụng từ năm 2014. Trong Hợp đồng mua bán ký giữa công ty và người mua nhà đều xác định tầng hầm thuộc sở hữu chung của các hộ dân thuộc D2.

Cụ thể tại điểm a, khoản 1.6, Điều 1 Hợp đồng Kinh tế số 27/HĐKT-SĐTL-GB ngày 23/11/2011 quy định: “...diện tích tầng hầm; diện tích tầng kỹ thuật; diện tích sinh hoạt cộng đồng; diện tích quản lý; vận hành hay làm dịch vụ chung... đều thuộc sở hữu chung của các hộ nhà D2”.

Tuy nhiên, thời gian qua, chủ đầu tư vẫn thu phí diện tích chung. Việc thu phí diện tích này, không thông qua ý kiến của các hộ dân là trái với quy định của pháp luật, xâm phạm tới quyền lợi của các hộ dân sinh sống trong tòa nhà.

Đâu là lối thoát?

Theo luật sư Trần Quang Khải, Giám đốc Công ty Luật TNHH Gia Phú, càng ngày các tranh chấp tại chung cư càng diễn biến phức tạp, gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, chủ đầu tư, cũng như sự tăng trưởng của thị trường BĐS nói chung và thị trường chung cư nói riêng.

Phổ biến nhất trong các tranh chấp chung cư là tranh chấp ở phần sở hữu diện tích chung. Việc phân định sở hữu chung riêng mặc dù đã được quy định khá rõ trong Luật Nhà ở nhưng lại phát sinh nhiều tranh chấp nhất. Một loại tranh chấp cũng phổ biến và đa dạng không kém đó là tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ chung cư.

Bên cạnh đó, còn có các tranh chấp về việc góp vốn mua nhà, tiến độ xây dựng, thanh toán, chất lượng xây dựng, bầu ban quản trị, đến tranh chấp về các dịch vụ cung cấp độc quyền như gas, điện, nước, Internet…

“Chủ đầu tư luôn áp đặt các điều khoản trong hợp đồng nên đã nảy sinh các tranh chấp. Hiện tại, hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư. Trong khi đó, văn bản quá nhiều, lại vừa thừa, vừa thiếu, chồng chéo mâu thuẫn, gây khó khăn khi áp dụng giải quyết các tranh chấp”, luật sư Trần Quang Khải nhận định.
Theo luật sư Trần Quang Khải, cần sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.